別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
横浜港北 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -27 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　関谷　道昭   TEL.
鑑定評価額 48,900,000 円  １㎡当たりの価格 276,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新吉田東８丁目２６０４番１外
｢新吉田東８－１３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパート、社
宅等が混在する住宅
地域		 南7.2m市道 水道、ガス、下水 新羽

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　７
．２ｍ市道		 交通

施設		 新羽駅北方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅からはやや距離があり、戸建住宅の外アパート、事業所等も混在し、駐車場等の低未利用地も残る地域で
あるが、新規の住宅地開発では画地の細分化傾向も強く、住宅地として成熟していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    283,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急東横線綱島駅西方及び新羽駅北方を中心とする住宅地域である。需要者は地元地縁者や横浜中心地へ
通勤する勤労者が中心で圏外からの一次取得者もみられる。最寄駅からバス便が中心となるが低未利用地の開発も進み
住宅地として成熟してきている。総額としての値頃感から小規模画地での新規供給が多く相応の需要が見込まれる。中
心価格帯は、土地が１００㎡前後で３，０００万円前後、新築建売住宅では、５．０００万円台前後が主流となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層住宅地では、土地価格は戸建住宅を自用目的で取得する取引が中心で水準形成され、比準価格は市場実勢を反映し
た妥当な価格が得られた。アパート、貸家等の賃貸物件もみられるが旧来からの地主層による資産活用や節税目的を重
視するため、土地取得費の回収を必要としない賃料水準にあるため収益価格は低位にある。従って、市場取引価格を反
映した比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    292,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[116.7]		 [103.0]
100		 276,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    267,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や雇用・賃金動向及び金利動向等の
不透明感があるなか住宅価格は上昇傾向にあ
るが、住宅需要は引続き底堅い。


地域要因に特段の変化はなく、駅から距離の
ある住宅地域であるが、低未利用地の開発が
進むなど底堅い需要がみられる。


個別的要因の変動は特にない。南側７．２ｍ
道路に面する画地で、近隣地域内での選好性
は優れている。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.8
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０８Ｄ
-32		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
b １０６０３
１３
-12		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.5m私道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０６０３
０９
-25		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4.5m私道、
西4.5m、
二方路
１住居
高度4種最高20m
(80,180)
d １０６０３
１３
-16		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.5m市道、
南4.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e １０６０３
０８
-19		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
283,116  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
301,802 		 100
[ 108.7]
277,647 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
286,000 
b (　           ) 
436,087  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 121.2]
367,724 		 100
[  96.8]
379,880 
391,000 
c (　           ) 
329,567  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 122.4]
273,831 		 100
[  95.8]
285,836 
294,000 
d (　           ) 
224,120  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
217,224 		 100
[  81.1]
267,847 
276,000 
e (　           ) 
219,599  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
249,123 		 100
[  93.8]
265,590 
274,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.7 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    283,000 円／㎡]  



横浜港北 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,767,107 
999,651 
4,767,456 
3,258,900 
1,508,556 		 （　0.9732）
1,468,127 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     34,142,488 円　　　　（　    193,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.00 ＬＳ3 255.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   177 ㎡      8.8 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用、敷地規模等から共同住宅（ファミリータイプ、２ＤＫ、６戸、平均４２㎡）を想定した。駐車場なし。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,875 
159,375 		 2.0  318,750 
1.0  159,375 

 2～ 2		 住宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,913 
162,605 		 2.0  325,210 
1.0  162,605 

 3～ 3		 住宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,913 
162,605 		 2.0  325,210 
1.0  162,605 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.00 
100.0 
255.00 

484,585 		 969,170 
484,585 
⑨年額支払賃料        484,585 円　×　12ヶ月　＝　       5,815,020 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,815,020 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       290,751 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,524,269 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           969,170 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,207 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          484,585 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         233,631 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,767,107 円　　　　（　        32,583 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０８
Ｔ
　　　　-21		 1,730  
(   1,659) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 99.8]		 100
[ 98.0]
2,010 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,997 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,913 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０３０８
Ｔ
　　　　-20		 1,841  
(   1,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.7]		 100
[100.0]
2,078 
c １０６０３０８
Ｔ
　　　　-19		 1,660  
(   1,659) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.9]		 100
[ 98.0]
1,922 
横浜港北 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 229,500 円  　　　　     45,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 174,451 円  　　　        5,815,020　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      113,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      390,100 円  　　　　     45,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,900 円  　　　　     45,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,900 円  　　　　     45,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         999,651 円　（　　　　　　         5,648 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,258,900 円  
（　　　　　        18,412 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,767,107 円      
②総費用 999,651 円      
③純収益　①－② 4,767,456 円      
④建物等に帰属する純収益 3,258,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,508,556 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,468,127 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,295 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,142,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     193,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新吉田東八丁目２６０４番１
 0224000079064-0000
2 　横浜市港北区新吉田東八丁目２６０５番１
 0224000079065-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -27 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.
鑑定評価額 48,700,000 円  １㎡当たりの価格 275,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新吉田東８丁目２６０４番１外
｢新吉田東８－１３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパート、社
宅等が混在する住宅
地域		 南7.2m市道 水道、ガス、下水 新羽

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.8 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       177 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新羽駅から徒歩圏の平坦な地
勢の中規模住宅地。近隣地域
周辺の宅地熟成度は低い。		 街

路		 基準方位北７．２ｍ
市道		 交通

施設		 新羽駅北方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は画地規模様々な一般住宅が連坦し、周囲に宅地熟成度の低い土地が見られる。新羽駅から概ね徒歩圏
または綱島駅からバス圏で交通利便性はやや劣る。今後、宅地の細分化、未利用地の宅地化の進捗を思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市営地下鉄ブルーライン線の新羽駅から概ね徒歩圏または東急東横線綱島駅からバス圏の低層住宅
地域一帯である。主な需要者は東京又は横浜都心部への通勤者が中心となり、分割可能な画地は建売業者の参入も見ら
れる。近隣地域周辺は農地等で宅地熟成度は高くない。交通接近性はやや劣るが、総額の値頃感から一定の需要は見込
める。中心価格帯は土地１５０㎡程度で４千万程度、新築の戸建住宅は総額で５千万後半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 新羽駅から概ね徒歩圏で、容積率が高いため周辺にアパートが散見されるが、在来の地主の相続対策による建築が主で
地価に見合った収益性は得られず、賃貸物件建築目的での土地取引は皆無である。地域における取引は自己の住宅取得
目的が主で、価格形成は収益性よりも居住の快適性・利便性に着目したものとなっている。以上から、自用目的での事
例から試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    292,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[117.5]		 [103.0]
100		 274,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    267,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インフレ率より高い賃金上昇が期待されるが
、建設資材・人件費高騰から住宅価格は高値
圏。住宅市場は目先の減税のみではない根本
的な施策が支え

市営地下鉄線沿線の概ね徒歩圏又は東横線綱
島駅からバス圏の住宅地域。生活利便施設か
ら遠く周囲の宅地熟成度は高くないが、値頃
感から需要は堅調

日照等に影響を及ぼす街路方位については南
と選好性は高いが、選好性の程度については
特段の変化は見られていない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０３Ｄ
-10		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北11m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b １０６０３
１３
-16		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.5m市道、
南4.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
c １０６０３
１３
-14		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d １０６０３
０３Ｄ
-19		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東9m市道、
西1.7m、角地
１低専
高度1種最高10m
(80,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    333,523) 
333,523  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
346,325 		 100
[ 113.0]
306,482 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
316,000 
b (　           ) 
224,120  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
217,224 		 100
[  87.9]
247,126 
255,000 
c (　           ) 
304,464  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
301,804 		 100
[ 104.8]
287,981 
297,000 
d (　           ) 
216,920  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
231,456 		 100
[  92.1]
251,309 
259,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.6 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.9 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    282,000 円／㎡]  



横浜港北 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,982,855 
1,038,621 
4,944,234 
3,408,000 
1,536,234 		 （　0.9473）
1,455,274 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     33,843,581 円　　　　（　    191,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.00 ＬＳ3 255.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   177 ㎡      8.8 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均４２．５㎡を６戸、周辺の利用状況及び敷地規模を勘案して判定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下使用のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,933 
164,305 		 1.0  164,305 
1.0  164,305 

 2～ 2		 居宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,993 
169,405 		 1.0  169,405 
1.0  169,405 

 3～ 3		 居宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,993 
169,405 		 1.0  169,405 
1.0  169,405 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.00 
100.0 
255.00 

503,115 		 503,115 
503,115 
⑨年額支払賃料        503,115 円　×　12ヶ月　＝　       6,037,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,037,380 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       301,869 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,735,511 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           503,115 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,780 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          503,115 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         242,564 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,982,855 円　　　　（　        33,801 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０６
Ｔ
　　　　-11		 2,606  
(   2,497) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]
2,437 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,079 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,993 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０３０８
Ｔ
　　　　-19		 1,660  
(   1,659) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[107.0]		 100
[ 97.0]
1,720 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 240,000 円  　　　　     48,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 181,121 円  　　　        6,037,380　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      113,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      408,000 円  　　　　     48,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,000 円  　　　　     48,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,000 円  　　　　     48,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,038,621 円　（　　　　　　         5,868 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,500 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,408,000 円  
（　　　　　        19,254 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,982,855 円      
②総費用 1,038,621 円      
③純収益　①－② 4,944,234 円      
④建物等に帰属する純収益 3,408,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,536,234 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,455,274 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,222 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,843,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     191,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新吉田東八丁目２６０４番１
 0224000079064-0000
2 　横浜市港北区新吉田東八丁目２６０５番１
 0224000079065-0000
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備考