別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -24 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　矢島　正喜   TEL.
鑑定評価額 41,700,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区下田町３丁目３９９番４６
｢下田町３－２５－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
多い区画整然とした
住宅地域		 北4.5m市道 水道、ガス、下水 日吉

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   190 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.2 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       138 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整然とした高台の住宅地
域		 街

路		 基準方位　北　４．
５ｍ市道		 交通

施設		 日吉駅北西方

1.9km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 バス便の高台にある戸建住宅地域にあって建物は比較的新しく、一部敷地の細分化が進行している。今後もこの
傾向が続くものと予想される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    306,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東急東横線及び市営地下鉄グリーンライン線沿線駅を中心とする住宅地域で、需要者は東京、横浜等都
心に通う３０代～５０代の勤労世帯層が中心で、人気エリアとなるため幅広い需要層が存在する。このためバス便のエ
リアにあっても需要は優り、地価は堅調に推移している。新築戸建の供給は多くはなく中古住宅がこれをカバーしてい
るが物件数は少ない。中心的価格は、土地１２０㎡程度の新築戸建住宅で、凡そ５５００万円～６０００万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅地域で、共同住宅の立地は見られない。地価は長年自用の住宅の取引より形成されてきている経緯
がある。比準価格は、取引より求められた価格で実証的で説得性は高い。収益価格は戸建住宅を賃貸することより求め
られた価格で、理論的であるが、自用の目的で取引される地価と乖離し市場性を反映していない。以上から比準価格を
重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地を規準とした価格の検討を行い、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 -22               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    326,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[101.0]		 100
[116.4]		 [100.0]
100		 301,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    295,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港北区は相鉄新横浜線、東急新横浜線の開通
、新横浜駅の開設より南北、東西路線の連絡
性が良くなり新横浜駅を中心に商業繁華性を
増している。

一部敷地の細分化が進み、宅地利用率はほぼ
１００％で、建物は比較的新しく今後は現状
維持で推移していくものと思われる。


面積規模、前面道路の幅員は標準的であるが
、バス便である点が市場競争力を弱めている
。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１１
-6		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b １０６０３
０１
-7		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
c １０６０３
０３
-3		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d １０６０３
０２Ｄ
-8		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e １０６０３
０２Ｄ
-7		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
279,318  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
282,084 		 100
[ 102.7]
274,668 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
275,000 
b (　           ) 
346,096  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
352,949 		 100
[ 113.4]
311,243 
311,000 
c (　           ) 
272,945  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
280,948 		 100
[  94.4]
297,614 
298,000 
d (　           ) 
335,748  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
333,792 		 100
[ 110.2]
302,897 
303,000 
e (　           ) 
312,696  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
322,077 		 100
[ 104.0]
309,689 
310,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    306,000 円／㎡]  



横浜港北 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し土地の再調達原価が求められないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,761,554 
484,959 
2,276,595 
1,503,480 
773,115 		 （　0.9712）
750,849 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     17,461,605 円　　　　（　    127,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 67.00 Ｗ2 122.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   138 ㎡      9.2 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用である戸建住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
122.00 
100.0 
122.00 
1,964 
239,608 		 2.0  479,216 
1.0  239,608 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
122.00 
100.0 
122.00 

239,608 		 479,216 
239,608 
⑨年額支払賃料        239,608 円　×　12ヶ月　＝　       2,875,296 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     122.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,875,296 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       230,024 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,645,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           479,216 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,409 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          239,608 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         111,873 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,761,554 円　　　　（　        20,011 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３１３
Ｔ
　　　　-5		 2,082  
(   1,996) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
2,076 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,964 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３１３
Ｔ
　　　　-6		 1,887  
(   1,809) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,890 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 100,500 円  　　　　     20,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 86,259 円  　　　        2,875,296　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      170,800 円  　　　　     20,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,100 円  　　　　     20,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,100 円  　　　　     20,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         484,959 円　（　　　　　　         3,514 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     122.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,503,480 円  
（　　　　　        10,895 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,761,554 円      
②総費用 484,959 円      
③純収益　①－② 2,276,595 円      
④建物等に帰属する純収益 1,503,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 773,115 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 750,849 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,441 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,461,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     127,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区下田町三丁目３９９番４６
 0224000057029-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -24 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　公三   TEL.
鑑定評価額 41,700,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区下田町３丁目３９９番４６
｢下田町３－２５－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
多い区画整然とした
住宅地域		 北4.5m市道 水道、ガス、下水 日吉

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   190 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.2 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       138 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高台の区画整然とした住宅地
域		 街

路		 基準方位　北４，５
ｍ市道		 交通

施設		 日吉駅北西方

1.9km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 高台に存する区画整然とした住宅地である。住環境は概ね現状を維持しつつ、敷地の細分化が今後進行するもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    309,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港北区内の東急東横線または市営地下鉄グリーンライン沿線の住宅地である。需要者の中心は、東京都
心・横浜市中心部に通勤する給与所得者層で、同一需給圏外からの転入者も多い。最寄駅からやや距離はあるが、早く
から丘陵地に開発された住宅地であり、需要は底堅い。中心価格帯は、土地が１００㎡～１２０㎡程度の戸建分譲住宅
で、総額５０００～６０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート、貸家等の取引は少なく収益価格は低位に試算され
た。収益性よりも住環境、居住の快適性に着目した自用目的での売買から価格が形成される地域であると判断され、市
場性を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量の上、代表標準地との価格検討も踏まえ、単価と総額との関連に
も留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 -22               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    326,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[101.0]		 100
[116.1]		 [100.0]
100		 302,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    295,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は足踏みもみられるが、緩やかに回復し
ている。今後は世界的な金融引締め、中国経
済の先行き、物価上昇、中東情勢等に注意す
る必要がある。

地域要因に特段の変動はない。最寄駅からや
や距離があり画地の細分化は進むものの、東
急東横線沿線の住宅地として需要は底堅い。


近隣地域において標準的な画地であり、競争
力は普通程度である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.5
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０１
-10		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北2m私道、
中間画地
１低専
高度4種最高20m
(70,160)
b １０６０３
０２
-33		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西5.5m私道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０６０３
０３
-2		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d １０６０３
０２Ｄ
-12		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.7m市道
、南西6m、
角地
２中専
高度2種最高12m
(80,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
245,913  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
276,516 		 100
[  87.6]
315,658 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
316,000 
b (　           ) 
344,684  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.5]
284,399 		 100
[  94.9]
299,683 
300,000 
c (　    296,474) 
296,474  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
319,568 		 100
[  99.7]
320,530 
321,000 
d (　           ) 
304,615  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
289,825 		 100
[  97.2]
298,174 
298,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    309,000 円／㎡]  



横浜港北 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,847,687 
480,109 
2,367,578 
1,481,040 
886,538 		 （　0.9712）
861,006 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     20,023,395 円　　　　（　    145,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 60.00 Ｗ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   138 ㎡      9.2 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造戸建住宅（４ＬＤＫ、１１０㎡）を想定。駐車場を含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,177 
239,470 		 1.0  239,470 
1.0  239,470 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

239,470 		 239,470 
239,470 
⑨年額支払賃料        239,470 円　×　12ヶ月　＝　       2,873,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,873,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       143,682 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,729,958 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           239,470 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,275 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          239,470 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         115,454 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,847,687 円　　　　（　        20,635 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０１
Ｔ
　　　　-17		 2,197  
(   2,104) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,221 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,271 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,177 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３０４
Ｔ
　　　　-1		 2,082  
(   1,996) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,320 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 99,000 円  　　　　     19,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 86,209 円  　　　        2,873,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      168,300 円  　　　　     19,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,800 円  　　　　     19,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,800 円  　　　　     19,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         480,109 円　（　　　　　　         3,479 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,481,040 円  
（　　　　　        10,732 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,847,687 円      
②総費用 480,109 円      
③純収益　①－② 2,367,578 円      
④建物等に帰属する純収益 1,481,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 886,538 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 861,006 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,239 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,023,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     145,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区下田町三丁目３９９番４６
 0224000057029-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考