別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -13 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　実   TEL.
鑑定評価額 66,200,000 円  １㎡当たりの価格 301,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区大曽根３丁目１０４番２８
｢大曽根３－１９－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 綱島

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　市道４
ｍ		 交通

施設		 綱島駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の一般戸建住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しており、今後とも現在と同様に推移するものと予測される
。なお、地価動向については、やや上昇するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港北区及び隣接区内に位置し、東急東横線、市営地下鉄ブルーライン沿線の各駅を中心にした圏域に存
する住宅地域である。需要者の中心は、横浜市内居住者で、綱島駅から徒歩圏内であることから横浜市内や東京都心部
等へ通勤する二次取得者である。同一需給圏外からの転入者も比較的多い。新築の戸建住宅は画地規模が小さい物件が
多い。土地は５、０００万円台、新築戸建住宅では総額１億円台の物件が需要の中心を占めている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には、小規模アパートも混在しているものの、中小規模の戸建住宅を中心とする地域であり、居住の快適性・
利便性を重視した自己使用目的の取引が取引の中心であり、収益目的の取引は少ない。従って、取引事例に基づく実証
的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との比較検討を踏まえ、最近の市場動向をも考慮して、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 -34               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.2]		 [100.0]
100		 301,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    294,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港北区の住宅地市況は東急新横浜線等の開通
により利便性が向上したことなどから堅調に
推移している。


特にない




個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１４
-1		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
b １０６０３
１４
-4		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4.5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
c １０６０３
１４
-16		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d １０６０３
１０
-9		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
e １０６０３
０３
-14		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東6m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
306,533  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
313,277 		 100
[ 100.7]
311,099 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
311,000 
b (　           ) 
286,515  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
283,177 		 100
[  85.5]
331,201 
331,000 
c (　           ) 
323,090  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
321,823 		 100
[ 103.0]
312,450 
312,000 
d (　           ) 
256,410  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
258,441 		 100
[  83.1]
311,000 
311,000 
e (　           ) 
233,172  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
241,032 		 100
[  79.5]
303,185 
303,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    310,000 円／㎡]  



横浜港北 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,111,220 
853,200 
4,258,020 
2,556,000 
1,702,020 		 （　0.9732）
1,656,406 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     38,521,070 円　　　　（　    175,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   220 ㎡     13.0 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ２ＤＫ　４戸　平均専有面積５０㎡　 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,100 
210,000 		 2.0  420,000 
1.0  210,000 

 2～  		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,150 
215,000 		 2.0  430,000 
1.0  215,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

425,000 		 850,000 
425,000 
⑨年額支払賃料        425,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,100,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,100,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       204,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,896,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           850,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,160 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          425,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         207,060 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,111,220 円　　　　（　        23,233 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０９
Ｔ
　　　　-15		 2,476  
(   2,281) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[119.0]		 100
[ 97.0]
2,258 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,245 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０３０２
Ｔ
　　　　-9		 2,325  
(   2,228) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
2,227 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 180,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 153,000 円  　　　        5,100,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      142,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      306,000 円  　　　　     36,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         853,200 円　（　　　　　　         3,878 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,556,000 円  
（　　　　　        11,618 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,111,220 円      
②総費用 853,200 円      
③純収益　①－② 4,258,020 円      
④建物等に帰属する純収益 2,556,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,702,020 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,656,406 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,529 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,521,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     175,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区大曽根三丁目１０４番２８
 0224000001941-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜港北 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -13 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.
鑑定評価額 66,900,000 円  １㎡当たりの価格 304,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区大曽根３丁目１０４番２８
｢大曽根３－１９－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 綱島

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 鶴見川自然堤防の下に広がる
沖積層低地に広がる既成の住
宅地域。		 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 綱島駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は綱島駅から大綱橋を経て徒歩圏の中小規模の一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域。綱島駅
徒歩圏の住宅地は駅前再開発事業の進捗による商業環境整備の期待感から需要は強含みで推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急東横線沿線の最寄駅から徒歩圏の住宅地域一帯で、特に代替競争関係が強いのは綱島駅徒歩圏の住宅
地域である。主な需要者は東京横浜都心部の通勤者で、分割可能な既存画地は不動産事業者の参入も活発である。河川
背後の低地に、バス便の運行不可で通り抜け出来ない狭い街路が多いが、昔ながらの商店街も近く、再開発で商業環境
が整う綱島駅徒歩圏で人気が高い。中心価格帯は土地２００㎡で６千万円程度、新築戸建は７千万円半ばと把握。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 綱島駅徒歩圏の住宅地域で在来の地主の相続対策による賃貸住宅も散見するが、建築費高騰や容積率低位なことも相俟
って地価水準に見合う収益が得られず、地価形成は収益性より居住の快適性や利便性に主眼が置かれたものとなる。比
準価格は同一需給圏内類似地域から居住環境、規模の類似した多数の信頼性高い取引事例を収集し精度は高い。本件で
は自用目的の取引事例から求めた比準価格を重視し収益価格を比較考慮して対象標準地の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 -34               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[111.2]		 [100.0]
100		 304,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    294,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インフレ率より高い賃金上昇が期待されるが
、建設資材・人件費高騰から住宅価格は高値
圏。住宅市場は目先の減税のみではない根本
的な施策が支え

東急東横線綱島駅から鶴見川を渡り堤防を下
る低地に旧来開けた住宅地で、幹線街路に通
り抜け不可の狭い街路が多い。綱島駅徒歩圏
で需要は強い。

北向きで接面する標準的な画地である。個別
的要因について特段の変動は見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１４
-12		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b １０６０３
１３
-22		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西3.2m市道、
南東5.6m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
c １０６０３
０１
-23		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
d １０６０３
０２Ｄ
-5		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,893  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
290,054 		 100
[ 113.9]
254,657 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
255,000 
b (　           ) 
441,264  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
445,196 		 100
[ 139.0]
320,285 
320,000 
c (　           ) 
460,986  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
453,825 		 100
[ 125.1]
362,770 
363,000 
d (　           ) 
347,561  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
360,073 		 100
[ 118.5]
303,859 
304,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    311,000 円／㎡]  



横浜港北 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,109,510 
873,272 
4,236,238 
2,584,400 
1,651,838 		 （　0.9473）
1,564,786 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     36,390,372 円　　　　（　    165,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   220 ㎡     13.0 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（平均専有面積　各戸約５０㎡）駐車場２台を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下式のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,084 
208,400 		 1.0  208,400 
1.0  208,400 

 2～ 2		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,148 
214,800 		 1.0  214,800 
1.0  214,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

423,200 		 423,200 
423,200 
⑨年額支払賃料        423,200 円　×　12ヶ月　＝　       5,078,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   1,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          24,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,078,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          24,000 円　　×　　       ％　＝　　       203,136 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,899,264 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           423,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,063 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          423,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         206,183 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,109,510 円　　　　（　        23,225 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０２
Ｔ
　　　　-9		 2,325  
(   2,228) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,549 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,241 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,148 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０３１２
Ｔ
　　　　-4		 1,946  
(   1,865) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]
2,177 
c １０６０３０３
Ｔ
　　　　-51		 1,993  
(   1,910) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]
1,997 
横浜港北 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 182,000 円  　　　　     36,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 153,072 円  　　　        5,102,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      309,400 円  　　　　     36,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,400 円  　　　　     36,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,400 円  　　　　     36,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         873,272 円　（　　　　　　         3,969 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,584,400 円  
（　　　　　        11,747 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,109,510 円      
②総費用 873,272 円      
③純収益　①－② 4,236,238 円      
④建物等に帰属する純収益 2,584,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,651,838 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,564,786 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,113 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,390,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     165,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区大曽根三丁目１０４番２８
 0224000001941-0000
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備考