令和6年1月15日　提出 横浜港北 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港北 -8 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　信也   TEL.

鑑定評価額 905,000,000 円  １㎡当たりの価格 453,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港北区綱島東４丁目９８７番 ｢綱島東４－６－８｣ ②地積 　(㎡) 1,997   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度5種最高20m (80,200) 台形 1:1.5 共同住宅 ＲＣ7 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 北西8.2m市道、背面道 水道、ガス、下水 綱島 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   200 ｍ、南   260 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  52.5 ｍ、規模　　     1,995 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．２ｍ市道 交通 施設 綱島駅北東方 1.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度5種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 綱島駅周辺は住環境及び利便性が良好で、港北区内で人気の高いエリアの一つである。令和５年３月に新綱島駅 が開業し、綱島駅周辺の住環境は一層向上しており、地価は上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    463,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              437,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市北部の最寄駅から概ね徒歩圏内のマンション建設が可能な住宅地域によって形成されている。需 要者の中心は中規模分譲マンションの建設を目的とする開発業者である。対象標準地は港北区内でも人気の高い綱島駅 徒歩圏の住宅地域に存し、需要は旺盛である。マンション適地の取引価格は規模や立地等によりばらつきが大きく、中 心価格帯の把握は困難だが、立地条件や画地条件の優れた稀少性の高い土地については高値での取引も見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 開発法による価格は、典型的な需要者である開発業者の事業採算性の観点から求めた価格であり、対象標準地の個別性 を十分に反映しており、説得力が高い。比準価格は、近隣周辺において取引事例が少なく、周辺区内の事例も採用せざ るを得なかったが、対象標準地と同種のマンション素地の取引事例を採用しており、市場性を反映している。従って、 開発法による価格と比準価格を相互に関連づけ、類似の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    417,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横浜中心部や東京へのアクセスの利便性等に より、東急東横線沿線の住環境良好な住宅地 の地価は上昇を続けている。 綱島駅東口周辺の再開発が進捗中である。令 和５年３月に綱島駅の東側において新綱島駅 が開業し、利便性が向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.6 ％  ％