令和6年1月15日　提出 横浜港北 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港北 -6 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.

鑑定評価額 38,200,000 円  １㎡当たりの価格 329,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港北区箕輪町３丁目５０３番２ ｢箕輪町３－２３－１１｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) 準防 （その他） 高度3種最高15m (70,150) 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 西5m市道 水道、ガス、下水 日吉本町 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       116 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 プラウドシティ日吉再開発が 完成。複合商業施設、地域施 設、スポーツ施設等が整備。 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 日吉本町駅南東方 1.0km 法令 規制 ２中専 (70,150) 準防  高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域で、区画整然としている。近隣地域周辺では中規模画地の細分化も見られる。東急東横線 日吉駅へのバス便の連絡本数多く、交通生活利便性ともに良好で、地価は将来強含みを維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    340,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    248,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は港北区の市営地下鉄線及び東急東横線沿線の低層住宅地域である。需要の中心は都心への通勤者である。 日吉駅圏の需要は高く、購入可能予算の上限から市営地下鉄沿線及びバス圏への購入に変更する顧客が見られる。駅周 辺は商業施設が立地し生活利便性が整う。既存画地の分割又は小規模開発による宅地供給が中心で、中古物件の取引も 一定数見られる。土地１００㎡で３千万円台前半、新築戸建住宅は総額４千万円台後半が中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市営地下鉄線「日吉本町」駅から徒歩圏又は東急東横線「日吉」駅からバス圏の低層住宅地域。小規模アパ ート等が混在するが、地主の節税対策の側面が強く、地域の賃料水準が低位で、また昨今の建築費高騰の事情もあり、 地価に見合った収益性は得られ無い。自己居住目的の住宅取引が中心の市場である。従って同一需給圏内の不動産の市 場性を反映した多数の取引事例から求められた比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜港北 -26               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    362,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [100.0] 100 [117.6] [101.0] 100 329,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    314,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフレ率より高い賃金上昇が期待されるが 、建設資材・人件費高騰から住宅価格は高値 圏。住宅市場は目先の減税のみではない根本 的な施策が支え 市営地下鉄線日吉本町から徒歩圏又は東急東 横線日吉駅からバス圏の住宅地域。都心への 交通アクセス等、利便性や良好な住環境から 需要は強含み。 近隣地域内のほぼ標準的な画地であり、西側 に接面し、方位の優位性以外、個別的要因の 変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％