鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
横浜港北 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -3

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　内野　亜衣子

TEL.

鑑定評価額

39,800,000 円

１㎡当たりの価格

313,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区新吉田東６丁目２０２８番１２２｢新吉田東６－４０－３｣				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北4.4m市道	水道、ガス、下水	綱島 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

鶴見川河川の平坦な扇状地に
所在し、区画の整った分譲住
宅地域。

街

路

基準方位北４．４ｍ
市道

交通

施設

綱島駅西方

1.5km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は戸建住宅中心の既成住宅地域として熟成している。東急東横線綱島駅からバス圏ではあるが、バス便
の本数も多く、平坦で値頃感のある敷地規模から、今後とも需要は堅調と予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 313,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東急東横線沿線の住宅地域一帯で、価格牽連性が強いのは綱島駅からバス圏の住宅地域である。需要の中
心は東京及び横浜都心部への通勤者である。周辺地域では総額を抑えた土地１００㎡以下から１２０㎡位の供給が盛ん
で、バス圏であるが、バス便の運行本数も多く、生活利便性と値頃感から需要は堅調である。中心価格帯は土地１００
㎡～１２０㎡で３千万円台前半～３千万円台後半、新築戸建は総額４千万円台後半～５千万円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は綱島駅からバス圏及び市営地下鉄線沿線の戸建住宅地域で、自用の戸建住宅が主で賃貸利用は極めて少ない
。容積率が低位なことも相俟って地価水準に見合うだけの収益が得られないため、地価の形成は収益性より居住の快適
性や利便性に主眼が置かれたものになっている。以上検討の結果、本件では自用目的の取引事例から求められた比準価
格を重視し、収益価格を参酌して、単価と総額の関係に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    292,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港北 -17                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    304,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インフレ率より高い賃金上昇が期待されるが
、建設資材・人件費高騰から住宅価格は高値
圏。住宅市場は目先の減税のみではない根本
的な施策が支え

綱島駅からバス圏または徒歩限界圏の住宅地
域で交通利便性はやや劣るが、バス便多く、
綱島駅圏は人気が高いうえ、総額の割安感か
ら需要は強含み。

北向きで接面する標準的な画地である。個別
的要因について特段の変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.2 ％

+3.0 ％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０３０９Ｄ -54	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m私道、南6m、二方路		１中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０６０３０８ -19	横浜市港北区		建付地	（　）	袋地等	西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)
c	１０６０３０６ -5	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０６０３０８ -23	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4.5m市道、東4m、角地		１低専高度1種最高10m (80,100)
e	１０６０３０９ -26	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 333,537	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	355,458	100 [ 107.7]	330,045	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	330,000
b	(　 ) 219,599	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	249,611	100 [ 86.0]	290,245		290,000
c	(　 ) 330,624	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	339,560	100 [ 108.1]	314,117		314,000
d	(　 ) 313,529	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 94.8]	100 [ 103.0]	326,874	100 [ 103.8]	314,908		315,000
e	(　 ) 307,447	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	320,759	100 [ 101.7]	315,397		315,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 313,000 円／㎡]

横浜港北 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,939,939	363,195	1,576,744	1,017,280	559,464	（　0.9712） 543,351	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	12,636,070 円　　　　（　 99,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	57.15	Ｗ2	80.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	127 ㎡	10.2 m x 12.4 m	前面道路：市道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件、賃貸需要、行政の規制、立地条件等を総合的に勘案し、２階建戸建住宅（８０㎡）を想定。駐車場使用料は賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅の一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	2,104	168,320	2.0	336,640
							1.0	168,320
～

～

～

～

計		80.00	100.0	80.00		168,320		336,640
								168,320

⑨年額支払賃料	168,320 円　×　12ヶ月　＝　 2,019,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,019,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,587 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,858,253 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	336,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,097 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 168,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 78,589 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,939,939 円　　　　（　 15,275 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０３０３Ｔ　　　　-63	1,887 ( 1,809)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,443	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,196 円/㎡　月額支払賃料（　 2,104 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６０３０３Ｔ　　　　-62	1,369 ( 1,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,863
c	１０６０３０１Ｔ　　　　-15	2,442 ( 2,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,282

横浜港北 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	68,000 円	13,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	60,595 円	2,019,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 115,600 円	13,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	13,600 円	13,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,600 円	13,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 363,195 円　（　　　　　　 2,860 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 80.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,017,280 円（　　　　　 8,010 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,939,939 円
②総費用	363,195 円
③純収益　①－②	1,576,744 円
④建物等に帰属する純収益	1,017,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	559,464 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	543,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,278 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,636,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜港北 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市港北区新吉田東六丁目２０２８番１２２	0224000068638-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
横浜港北 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -3

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　清水　堅太

TEL.

鑑定評価額

39,800,000 円

１㎡当たりの価格

313,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月3日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区新吉田東６丁目２０２８番１２２｢新吉田東６－４０－３｣				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北4.4m市道	水道、ガス、下水	綱島 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．４ｍ市道

交通

施設

綱島駅西方

1.5km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

綱島駅からバス便エリアに位置する区画整然とした低層住宅地域。相鉄東急新横浜線の新綱島駅や東口商業施設
の開業の影響もあり、今後も利便性の向上が予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 313,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港北区及び隣接市区内における沿線各駅を最寄とする住宅地域一帯である。特に綱島駅及び高田駅を最
寄りとする住宅地は価格牽連性が強い。主たる需要者は都内等へ通勤する一次及び二次取得者等が中心である。東横線
沿線徒歩圏の住宅地は良好な居住環境及び利便性から、供給過少で需要は堅調。土地の細分化による供給も多く画地規
模８０㎡代の新築戸建住宅で６，０００万円台が取引の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。収益目的の土地取引は少なく土地価格に見合う賃料水準
が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、需要者の多くは居住の快適
性や利便性を考慮して取引意思を決定することから、客観的かつ実証性に富み市場の実勢を反映した比準価格を標準に
収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コストプッシュ型のインフレ圧力が強まる中
、実質賃金は低下傾向。Ｒ６春闘後のマイナ
ス金利解除の可能性に注視。景気は緩やかに
回復している。

令和５年３月に相鉄東急新横浜線新綱島駅が
開業し、綱島駅東口再開発が進行中。令和５
年１２月に新綱島スクエアが新たに開業した
。

価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動は、特段認められない。当面は現況を維
持するものと予測する。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.2 ％

+3.0 ％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０３０４Ｄ -1	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4.5m私道、南4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	１０６０３０５ -10	横浜市港北区		建付地	（　）	不整形	西5m私道、東2m、二方路		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０６０３０２Ｄ -1	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０６０３０２ -15	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	北西6.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 253,160	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	257,880	100 [ 84.0]	307,000	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	307,000
b	(　 ) 272,969	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	281,613	100 [ 89.8]	313,600		314,000
c	(　 ) 315,468	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	315,468	100 [ 99.3]	317,692		318,000
d	(　 ) 337,973	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	344,057	100 [ 110.2]	312,211		312,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 313,000 円／㎡]

横浜港北 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,121,852	386,884	1,734,968	1,114,520	620,448	（　0.9712） 602,579	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	14,013,465 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	45.00	Ｗ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	127 ㎡	10.0 m x 12.5 m	前面道路：市道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制、周辺の利用状況等を勘案し、戸建住宅の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	45.00	100.0	45.00	1,981	89,145	2.0	178,290
							1.0	89,145
～

～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		178,290		356,580
								178,290

⑨年額支払賃料	178,290 円　×　12ヶ月　＝　 2,139,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,139,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 106,974 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,032,506 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,388 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 178,290 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 85,958 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,121,852 円　　　　（　 16,707 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０３０１Ｔ　　　　-14	2,316 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [103.0]	2,101	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,068 円/㎡　月額支払賃料（　 1,981 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６０３０１Ｔ　　　　-17	2,197 ( 2,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [103.0]	2,034
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	74,500 円	14,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	64,184 円	2,139,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 126,600 円	14,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,900 円	14,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,900 円	14,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 386,884 円　（　　　　　　 3,046 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,900,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,114,520 円（　　　　　 8,776 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,121,852 円
②総費用	386,884 円
③純収益　①－②	1,734,968 円
④建物等に帰属する純収益	1,114,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	620,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	602,579 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,745 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,013,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜港北 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市港北区新吉田東六丁目２０２８番１２２	0224000068638-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考