別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜金沢 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜金沢 9-2 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　草柳　青磁   TEL.
鑑定評価額 265,000,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市金沢区福浦２丁目７番８外
 ②地積
　(㎡)		 1,764  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度7種最高31m
建築協定

1:1		 工場兼事務所

Ｓ2		 中規模工場が建ち並
ぶ街区整然とした工
業地域		 東12m市道 水道、ガス、下水 福浦

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   500 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 福浦駅北東方

300m		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度7種最高31m
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中小規模の工場等が集積する臨海部の工業地帯である。倉庫などの物流施設需要の堅調さも後押しし
て、地域内の工業用地需要は底堅く、価格も強含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、金沢区を含む横浜市及びその隣接市区等の臨海部の中小工業地域である。近隣地域は中小規模の製造業
、物流業中心の工場が集積しており、高速道路、シーサイドラインにも近接していること等から、工業地域としての利
便性は良好である。近隣地域周辺でも大型物流基地の新設が見られるなど、需要は極めて旺盛で、当面は強含みで推移
するものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自己利用の工場が中心であり、街路条件、交通接近条件を重視し、不動産を選好する傾向が強い。一方、賃
貸利用はあまり見受けられず、一部中小規模の倉庫、工場の賃貸は見られるが、土地価格に対応する賃料の徴収が困難
であることから、収益目的で土地を購入することは僅少である。以上より本件では、比準価格を中心に、収益価格を関
連付け、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否をも考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜金沢 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    138,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[100.0]		 100
[102.9]		 [100.0]
100		 151,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流用地の需要を中心に、工業用地の需要が
ひっ迫していることから、今後も地価は強含
みで推移するものと考えられる。


一般的要因も後押しして、当該近隣地域につ
いてもその波及効果が見られ、総じて需要は
堅調に推移するものと考えられる。


標準的な画地であり、個別的要因に変動はな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜金沢 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
１１
-18		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
工業
特別用途地区
高度地区
(60,200)
b １０６０５
０６Ｄ
-4		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
北西6m、
南西11.8m、
三方路
工業
高度7種最高31m
(70,200)
c １０６０５
０６Ｄ
-10		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
南西36m、
北東12m、
三方路
工業
高度7種最高31m
(70,200)
d １０６０５
０６Ｄ
-5		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
北西10.9m、
準角地
工専
臨港地区
(70,200)
e １０６０５
０９
-19		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
170,547  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
151,503 		 100
[  96.0]
157,816 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
158,000 
b (　           ) 
199,587  		 100
[ 100.0]		 [ 124.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
196,736 		 100
[  93.1]
211,317 
211,000 
c (　           ) 
127,778  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
133,741 		 100
[  97.0]
137,877 
138,000 
d (　           ) 
103,119  		 100
[ 100.0]		 [ 129.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
131,123 		 100
[  79.1]
165,769 
166,000 
e (　           ) 
85,000  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,100 		 100
[  96.9]
92,982 
93,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    154,000 円／㎡]  



横浜金沢 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,263,186 
6,882,760 
26,380,426 
19,908,000 
6,472,426 		 （　0.9435）
6,106,734 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    142,017,070 円　　　　（　     80,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜金沢 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 850.00 Ｓ2 1,700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度7種最高31m
建築協定		 60 ％   200 ％   200 ％   1,764 ㎡     42.0 m x   42.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建ての倉庫兼事務所の一括貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
1,700.00 
100.0 
1,700.00 
1,705 
2,898,500 		 8.0  23,188,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,700.00 
100.0 
1,700.00 

2,898,500 		 23,188,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,898,500 円　×　12ヶ月　＝　      34,782,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,782,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,739,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,042,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,188,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         220,286 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,263,186 円　　　　（　        18,857 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５０６
Ｔ
　　　　-31		 2,294  
(   2,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[105.0]		 100
[130.0]
1,827 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,716 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,705 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５０６
Ｔ
　　　　-32		 1,632  
(   1,579) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]
1,663 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜金沢 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,400,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,043,460 円  　　　       34,782,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,499,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,380,000 円  　　　　    280,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       280,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       280,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,882,760 円　（　　　　　　         3,902 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9435    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,700.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 50 ％　＋　0.0756 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,908,000 円  
（　　　　　        11,286 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,263,186 円      
②総費用 6,882,760 円      
③純収益　①－② 26,380,426 円      
④建物等に帰属する純収益 19,908,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,472,426 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,106,734 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,462 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    142,017,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜金沢 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市金沢区福浦二丁目７番８
 0206000221870-0000
2 　横浜市金沢区福浦二丁目７番１０
 0206000221872-0000
3 　横浜市金沢区福浦二丁目７番１１
 0206000221873-0000
4 　横浜市金沢区福浦二丁目７番９
 0206000221871-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜金沢 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜金沢 9-2 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　順也   TEL.
鑑定評価額 263,000,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市金沢区福浦２丁目７番８外
 ②地積
　(㎡)		 1,764  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度7種最高31m
建築協定

1:1		 工場兼事務所

Ｓ2		 中規模工場が建ち並
ぶ街区整然とした工
業地域		 東12m市道 水道、ガス、下水 福浦

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   500 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特別工業地区に指定される等
により住宅等への転用は困難
。		 街

路		 東１２ｍ市道 交通

施設		 福浦駅北東方

300m		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度7種最高31m
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 令和元年の台風被害の後新型コロナもありやや停滞期もあったが、高速道路新路線の開通期待等を受けて高価格
水準の取引がみられ、直近で顕著な地価上昇傾向が見られる状況である。
(3)最有効使用の判定 工場兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及び周辺市を含む臨海工業地域であり、需要者の中心は中小の製造業や物流業者等である。近隣地
域周辺は台風被害以降先行き不透明感が強い状況が続いていたが、直近では護岸整備が完了し災害危険性が解消された
ほか、鉄道利用による通勤利便性の高さ等工業地としての稀少性や横浜環状南線の開通期待等を背景に、強い需要が認
められる。工業地の取引価格は転用の可否等による価格差が大きく、中心価格帯の明示は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は中小規模の工業地であり、同程度の規模の工場、倉庫については近年賃貸需要も増加してはいるものの自
社利用前提の取引が中心である。取引に当たっては周辺類似物件との比較の観点が重視され、本件では、金沢区臨海部
工業地の事例複数を採用し周辺地価水準を適切に反映する比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地によ
る検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜金沢 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    138,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[100.0]		 100
[103.9]		 [100.0]
100		 149,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響等によるインフレが不動産に
も波及し価格上昇傾向。先行きは取引件数減
少、金利上昇等で不透明感が強い。金沢区の
人口は減少傾向。

中小規模の工場倉庫等が多い臨海部工業地域
であり駅、高速道路が近く利便性良好。地価
動向は強い上昇傾向と判断。


地域において概ね標準的な条件の土地である
。個別的要因に変化はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜金沢 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
１１
-18		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
工業
特別用途地区
高度地区
(60,200)
b １０６０５
０６Ｄ
-10		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
南西36m、
北東12m、
三方路
工業
高度7種最高31m
(70,200)
c １０６０５
０６Ｄ
-5		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
北西10.9m、
準角地
工専
臨港地区
(70,200)
d １０６０５
０１
-1		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10m市道、
中間画地
工業
高度7種最高31m
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
170,547  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
150,650 		 100
[  97.0]
155,309 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
127,778  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
133,921 		 100
[  99.0]
135,274 
135,000 
c (　           ) 
103,119  		 100
[ 100.0]		 [ 120.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
120,539 		 100
[  70.3]
171,464 
171,000 
d (　           ) 
220,906  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
240,788 		 100
[ 101.9]
236,298 
236,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    155,000 円／㎡]  



横浜金沢 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,670,453 
6,778,456 
27,891,997 
19,268,100 
8,623,897 		 （　0.9435）
8,136,647 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    189,224,349 円　　　　（　    107,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜金沢 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所 850.00 Ｓ2 1,700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度7種最高31m
建築協定		 60 ％   200 ％   200 ％   1,764 ㎡     42.0 m x   42.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建工場兼事務所の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しにつき有効率１００％
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 工場兼事務所
850.00 
100.0 
850.00 
1,763 
1,498,550 		 5.0  7,492,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,700.00 
100.0 
1,700.00 

2,997,100 		 14,985,500 
0 
⑨年額支払賃料      2,997,100 円　×　12ヶ月　＝　      35,965,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,965,200 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,438,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,526,592 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,985,500 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         143,861 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,670,453 円　　　　（　        19,654 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５１１
Ｔ
　　　　-13		 2,294  
(   2,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.0]		 100
[130.0]
1,752 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,770 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,763 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５１１
Ｔ
　　　　-14		 1,632  
(   1,579) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,771 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜金沢 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,355,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,078,956 円  　　　       35,965,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,499,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,303,500 円  　　　　    271,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,778,456 円　（　　　　　　         3,843 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9435    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 271,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　   1,700.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 50 ％　＋　0.0756 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,268,100 円  
（　　　　　        10,923 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,670,453 円      
②総費用 6,778,456 円      
③純収益　①－② 27,891,997 円      
④建物等に帰属する純収益 19,268,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,623,897 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,136,647 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,613 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    189,224,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     107,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜金沢 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市金沢区福浦二丁目７番８
 0206000221870-0000
2 　横浜市金沢区福浦二丁目７番１０
 0206000221872-0000
3 　横浜市金沢区福浦二丁目７番１１
 0206000221873-0000
4 　横浜市金沢区福浦二丁目７番９
 0206000221871-0000
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備考