別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜金沢 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜金沢 5-3 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　新倉　敦子   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 261,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市金沢区釜利谷東４丁目３５４１番２外
｢釜利谷東４－４９－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 519  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)
台形
1.2:1		 店舗兼作業所

Ｓ2		 飲食店等の店舗が増
えつつある路線商業
地域		 南西21m市道 水道、下水 金沢文庫

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．０ｍ市道 交通

施設		 金沢文庫駅北西方

1.3km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに位置し、飲食店舗を初めとする沿道型店舗の多い路線商業地域である。特段の変動要因は見当た
らず、今後も暫くは同様の環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    268,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢区を中心に横浜市内周辺区から横須賀市内に至る路線商業地域、近隣商業地域、及び商住混在地域。
需要者の中心は、全国展開の企業、地場企業を問わず、沿道サービス型店舗用地を求める法人が多いものと想定される
。最寄駅からやや離れた路線商業地域であるが、車両通行量が多く需給は堅調である。路線商業地においては、画地規
模、利用状況等による個別性が強く、同種の取引も少ないことから中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、低層の沿道サービス型店舗が多い路線商業地域である。自用目的の取引が多く、土地価格に見合う賃料水
準の形成には至っておらず投資目的の取引は少ないことから収益価格は低位に試算された。商業地の取引は少ないが同
一需給圏内の範囲を広げ価格牽連性のある取引事例を収集し得た。従って、実勢を反映した比準価格を重視し、収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    251,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.4]		 [ 98.0]
100		 261,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 先行き懸念もあるが景気は回復基調で堅調に
推移している。商業地では繁華性、業種等に
よる選別も見られるが需要は底堅く、市況は
好調である。

地域要因に特段の変動はない。繁華性はあま
り高くないが、一時弱含んだ地価は回復し上
昇傾向が強まっている。


形状がほぼ台形の土地であるが、個別的要因
に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜金沢 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
１０Ｄ
-17		 横浜市磯子区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東17m国道、
南東8m、
北西3m、
三方路
準工
高度5種最高20m
(80,200)
b １０６０５
０９Ｄ
-4		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10.7m市道、
南3m、二方路
１中専
高度3種最高15m
(80,150)
c １０６０５
０７
-1		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南13m県道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
d １０６０５
０３
-8		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東22m市道、
南西4m、角地
２中専
高度3種最高15m
(80,150)
e １０６０５
０３
-17		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m国道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    382,699) 
294,384  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
296,387 		 100
[  92.7]
319,727 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
313,000 
b (　           ) 
303,826  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
311,053 		 100
[ 110.9]
280,481 
275,000 
c (　           ) 
236,669  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
239,982 		 100
[  86.0]
279,049 
273,000 
d (　           ) 
269,182  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
267,069 		 100
[ 100.8]
264,949 
260,000 
e (　           ) 
256,080  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
259,665 		 100
[  96.4]
269,362 
264,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    268,000 円／㎡]  



横浜金沢 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,678,297 
4,393,735 
20,284,562 
15,686,200 
4,598,362 		 （　0.9466）
4,352,809 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     98,927,477 円　　　　（　    191,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜金沢 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 330.00 Ｓ3 990.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   519 ㎡     28.0 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から、１階は店舗（部分貸し）、２～３階は平均専有面積４０㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
85.0 
280.50 
3,100 
869,550 		 5.0  4,347,750 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
330.00 
95.0 
313.50 
2,000 
627,000 		 1.0  627,000 
1.0  627,000 

 3～ 3		 住宅
330.00 
95.0 
313.50 
2,020 
633,270 		 1.0  633,270 
1.0  633,270 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
990.00 
91.7 
907.50 

2,129,820 		 5,608,020 
1,260,270 
⑨年額支払賃料      2,129,820 円　×　12ヶ月　＝　      25,557,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     907.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,557,840 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,533,470 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,024,370 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,608,020 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,715 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,260,270 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         601,212 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,678,297 円　　　　（　        47,550 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５０９
Ｔ
　　　　-29		 3,774  
(   3,652) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,282 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,113 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５０９
Ｔ
　　　　-30		 2,625  
(   2,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,070 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜金沢 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,070,000 円  　　　　    214,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 766,735 円  　　　       25,557,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      310,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,819,000 円  　　　　    214,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       214,000 円  　　　　    214,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       214,000 円  　　　　    214,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,393,735 円　（　　　　　　         8,466 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 214,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     990.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,686,200 円  
（　　　　　        30,224 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,678,297 円      
②総費用 4,393,735 円      
③純収益　①－② 20,284,562 円      
④建物等に帰属する純収益 15,686,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,598,362 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,352,809 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,387 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     98,927,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     191,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜金沢 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市金沢区釜利谷東四丁目３５４１番２
 0206000123341-0000
2 　横浜市金沢区釜利谷東四丁目３５５８番４
 0206000123366-0000
3 　横浜市金沢区釜利谷東四丁目３５５９番１
 0206000123367-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜金沢 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜金沢 5-3 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　利行   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市金沢区釜利谷東４丁目３５４１番２外
｢釜利谷東４－４９－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 519  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)
台形
1.2:1		 店舗兼作業所

Ｓ2		 飲食店等の店舗が増
えつつある路線商業
地域		 南西21m市道 水道、下水 金沢文庫

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２１ｍ市道 交通

施設		 金沢文庫駅北西方

1.3km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに低層の飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。当該地域に特段の変動要因はなく、当面は現
状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    269,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢区を含む横浜市南部に位置する商業地域と判断した。需要の中心は同圏域内で事業を行う法人のほか
、共同住宅の開発等を目的とした不動産業者等となる。横浜市内において、容積率が高く、繁華性等に優る地域に位置
する土地については希少性が認められる。市場での中心価格帯は、規模、容積率及び繁華性等により異なり、一概に把
握することは困難であるが、近隣地域周辺においては、㎡当たり２５～３０万円前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は、幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。比準価格は金沢区内に位置する
商業地の事例を含んで広域的に収集し、適切な補修正により市場の実態を反映した価格が求められている。一方、当該
地域では土地価格に見合う賃料の稼得が難しく、収益性に重点を置いた取引が多い状況ではない。以上より、比準価格
を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    251,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.8]		 [ 98.0]
100		 260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、金沢区の不動
産市況についても全体的に回復傾向となって
いる。商業地に対する需要も増加している。


幹線道路沿いに低層の店舗等が建ち並ぶ商業
地域である。地価は上昇傾向にある。地域要
因に特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜金沢 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
０７
-1		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南13m県道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
b １０６０５
１０
-4		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西24m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
c １０６０５
１０Ｄ
-21		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
d １０６０５
０９
-26		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東22m県道、
北2m、角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
236,669  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
220,963 		 100
[  83.3]
265,262 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
260,000 
b (　           ) 
282,174  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
294,872 		 100
[  98.8]
298,453 
292,000 
c (　           ) 
176,925  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
205,430 		 100
[  76.6]
268,185 
263,000 
d (　           ) 
236,037  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
250,448 		 100
[  89.2]
280,771 
275,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    269,000 円／㎡]  



横浜金沢 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,770,822 
4,503,128 
20,267,694 
16,126,000 
4,141,694 		 （　0.9466）
3,920,528 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     89,102,909 円　　　　（　    172,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜金沢 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 320.00 Ｓ3 930.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   519 ㎡     28.0 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２～３階は共同住宅（平均専有面積約４２㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種同品等の建物における標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
310.00 
80.0 
248.00 
3,303 
819,144 		 6.0  4,914,864 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
310.00 
95.0 
294.50 
2,312 
680,884 		 1.0  680,884 
1.0  680,884 

 3～ 3		 住宅
310.00 
95.0 
294.50 
2,312 
680,884 		 1.0  680,884 
1.0  680,884 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
930.00 
90.0 
837.00 

2,180,912 		 6,276,632 
1,361,768 
⑨年額支払賃料      2,180,912 円　×　12ヶ月　＝　      26,170,944 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     837.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,170,944 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,093,676 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,077,268 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,276,632 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,745 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,361,768 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         635,809 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,770,822 円　　　　（　        47,728 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５０８
Ｔ
　　　　-23		 2,654  
(   2,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 91.8]		 100
[100.0]
3,076 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,303 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５０８
Ｔ
　　　　-24		 3,061  
(   2,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 93.5]		 100
[100.0]
3,558 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜金沢 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,100,000 円  　　　　    220,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 785,128 円  　　　       26,170,944　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      308,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,870,000 円  　　　　    220,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       220,000 円  　　　　    220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       220,000 円  　　　　    220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,503,128 円　（　　　　　　         8,677 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 220,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     930.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,126,000 円  
（　　　　　        31,071 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,770,822 円      
②総費用 4,503,128 円      
③純収益　①－② 20,267,694 円      
④建物等に帰属する純収益 16,126,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,141,694 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,920,528 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,554 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     89,102,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     172,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜金沢 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市金沢区釜利谷東四丁目３５４１番２
 0206000123341-0000
2 　横浜市金沢区釜利谷東四丁目３５５８番４
 0206000123366-0000
3 　横浜市金沢区釜利谷東四丁目３５５９番１
 0206000123367-0000
4 　
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備考