令和6年1月15日　提出 横浜金沢 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜金沢 -32 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　大久保　芳男   TEL.

鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市金沢区釜利谷西５丁目２２７０番４７ ｢釜利谷西５－４－１６｣ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,60) （その他） 高度1種最高10m 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 金沢文庫 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 金沢文庫駅西方 3.2km 法令 規制 １低専 (30,60) 高度1種最高10m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然と中規模一般住宅が建ち並ぶバス圏の住宅地域であり、特段の変動要因はみられないため、当面は現状 を維持していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね金沢区及びその周辺の京浜急行線、シーサイドライン等の沿線の住宅地域である。需要者の中心は 横浜、東京方面へ通勤する横浜市内居住者であるが、東京方面への通勤圏であることから、同一需給圏外からの転入も みられる。需要はやや弱含みであったが、割安感から一定の需要がみられ、地価は微増に転じた。土地は約２５０㎡・ 更地で、２，７００万円台前半、新築戸建住宅で３，６００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は最寄り駅からバス圏の地域であり、また、建築協定によって、建築物の用途が限定され、敷地の分割もできない 。そのため、取引をみると自用目的の戸建住宅がほぼ全てを占めている。したがって、本鑑定評価においては、収益還 元法により収益価格を求めることを断念し、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を採用し、また 、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜金沢 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [129.9] [102.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区の人口は減少し高齢化が進んでいる。郊外 の団地は過疎化が進んでいたが、ほぼ底値に 達したため、地価は、横ばいから上昇に転じ た。 高台の旧分譲地であり、地域要因に変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％