令和6年1月15日　提出 横浜金沢 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜金沢 -30 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　塚田　貴洋   TEL.

鑑定評価額 38,000,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市金沢区能見台５丁目２５番６ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 金沢文庫 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定により建物高さが８ ｍ、２階建までの戸建住宅に 制限される。 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 金沢文庫駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 最低敷地面積が１８０㎡に設定され、画地の分割はできない。住宅地域として熟成しており、特段の変動要因等 はなく当面は現環境を維持するものと推察される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢文庫駅若しくはその周辺各駅を最寄駅とする住環境が標準的な中規模戸建住宅地域一帯であるが、特 に代替性が認められるのは金沢文庫駅を最寄駅とする駅バス便の閑静な住宅地域である。需要者は横浜市及びその周辺 に居住する一次取得者や地元居住者による買い替えが中心である。敷地の分割が困難であるため総額は嵩む。中心価格 帯は土地２００㎡程度で３０，０００千円台後半、新築戸建住宅が５０，０００～６０，０００千円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅を中心とする駅からバス便の住宅地域であり、価格は自己使用を前提に形成されている。賃 貸住宅等は建築協定があるためほぼ見受けられない。したがって本件では代表標準地の検討も踏まえ、一手法のみの適 用ではあるが、自用目的の取引事例から求められた比準価格を重視し標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜金沢 -26               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    187,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [100.0] 100 193,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    189,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢区の人口は減少傾向にある。区内の価格 は中心部を中心に上昇傾向にあり、駅徒歩圏 内の価格は特に上昇している。 地域周辺は最寄駅から高低差がある駅バス便 の住宅地域であり、熟成度も高く、価格形成 要因に影響を及ぼす地域的な変動要因はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％