別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜金沢 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜金沢 -27 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　大久保　芳男   TEL.
鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市金沢区六浦東２丁目７７０番４１
｢六浦東２－１７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い高台の住宅地域
 北6.5m市道 水道、ガス、下水 六浦

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 六浦駅南東方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ徒歩圏の住宅地域であり、特段の変動要因はみられないため、当面は現状を維持して
いくと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     92,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、金沢区及びその周辺の京浜急行線、シーサイドライン等の沿線の住宅地域である。需要者の中心は横浜
、東京方面へ通勤する横浜市内居住者であるが、東京方面への通勤圏であることから、同一需給圏外からの転入もみら
れる。居住環境は良好な徒歩圏であるが、高台に所在するため、需要は微増にとどまっている。土地は約１６５㎡・更
地で、２，５００万円台後半、新築戸建住宅で４，０００万円前後の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は最寄り駅から徒歩圏内の住宅地である。アパート等もみられるが、取引をみると自用目的の戸建住宅がその多く
を占めている。住宅用途賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、その成熟の程度は低い。したが
って、本鑑定評価においては、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を重視し、収益価格を比較考
量して、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜金沢 -12               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    141,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 89.0]		 [100.0]
100		 156,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は減少し高齢化が進んでいる。郊外
の団地は過疎化が進んでいたが、ほぼ底値に
達したため、地価は、横ばいから上昇に転じ
た。

旧来からの既存住宅地であり、格別の地域要
因の変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜金沢 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
０５
-3		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０６０５
０５Ｄ
-11		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m市道、
北東4m、角地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
c １０６０５
０８
-10		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北東4m、角地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
d １０６０５
０８Ｄ
-20		 横浜市金沢区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
e １０６０５
０９
-15		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
土砂災警特別区域
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
143,954  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
145,394 		 100
[  93.0]
156,338 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
156,000 
b (　           ) 
151,805  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
154,335 		 100
[  96.9]
159,272 
159,000 
c (　           ) 
148,220  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.5]
155,980 		 100
[  98.9]
157,715 
158,000 
d (　           ) 
152,844  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
150,173 		 100
[  94.1]
159,589 
160,000 
e (　           ) 
159,445  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
156,659 		 100
[ 102.8]
152,392 
152,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    158,000 円／㎡]  



横浜金沢 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,307,624 
576,590 
2,731,034 
2,038,500 
692,534 		 （　0.9709）
672,381 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     15,281,386 円　　　　（　     92,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜金沢 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   165 ㎡     11.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも専有面積約３７．５㎡の２ＤＫが２室で、合計４室の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,826 
136,950 		 1.0  136,950 
1.0  136,950 

 2～ 2		 住宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,844 
138,300 		 1.0  138,300 
1.0  138,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
100.0 
150.00 

275,250 		 275,250 
275,250 
⑨年額支払賃料        275,250 円　×　12ヶ月　＝　       3,303,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,303,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       132,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,170,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           275,250 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,642 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          275,250 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         134,102 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,307,624 円　　　　（　        20,046 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５１０
Ｔ
　　　　-12		 1,777  
(   1,777) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,869 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,924 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,844 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０５０５
Ｔ
　　　　-14		 1,831  
(   1,754) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,910 
c １０６０５０７
Ｔ
　　　　-49		 1,877  
(   1,875) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]
1,994 
横浜金沢 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 135,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 99,090 円  　　　        3,303,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       59,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      229,500 円  　　　　     27,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上しない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         576,590 円　（　　　　　　         3,494 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,038,500 円  
（　　　　　        12,355 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,307,624 円      
②総費用 576,590 円      
③純収益　①－② 2,731,034 円      
④建物等に帰属する純収益 2,038,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 692,534 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 672,381 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,075 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,281,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      92,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜金沢 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市金沢区六浦東二丁目７７０番４１
 0206000246190-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜金沢 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜金沢 -27 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　利行   TEL.
鑑定評価額 25,900,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市金沢区六浦東２丁目７７０番４１
｢六浦東２－１７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い高台の住宅地域
 北6.5m市道 水道、ガス、下水 六浦

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、６．
５ｍ市道		 交通

施設		 六浦駅南東方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の一般住宅が多く建ち並ぶ高台の住宅地域であり、当該地域において特段の変動要因はないことから、当
面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     92,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、金沢区内の京浜急行沿線の住宅地域を中心とし、同沿線沿いに位置する横須賀市北部の住宅地域
も含まれる。需要の中心は金沢区周辺に居住する一次取得者が中心となるが、横須賀市内に居住する一次取得者も市場
参加者となっている。１６５㎡前後の更地で２，４００万円～２，８００万円程度、新築の戸建住宅は４，０００万円
前後の水準が需要の中心を形成している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は、中規模の一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅は散見される程度である。
最寄駅からやや距離があり、用途地域等から土地の高度利用が難しい。そのため、不動産からの収益を目的とした取引
は少なく、自己利用を前提とした居住の快適性及び利便性を重視する取引が多い。以上より、比準価格を重視し、収益
価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜金沢 -12               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    141,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 89.0]		 [100.0]
100		 156,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、金沢区の不動
産市況についても全体的に回復傾向となって
いる。区内の人口は微減傾向である。


最寄駅から一定の距離がある高台の住宅地域
であり、中規模一般住宅が建ち並ぶ。地価は
強含みで推移している。地域要因に特段の変
動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜金沢 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
０１Ｄ
-1		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０６０５
０５
-21		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西2.8m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
c １０６０５
０２
-18		 横浜市金沢区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6.5m市道、
東6.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,80)
d １０６０５
０２Ｄ
-2		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北8m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
175,281  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
173,734 		 100
[ 104.9]
165,619 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
166,000 
b (　           ) 
113,829  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.2]
128,377 		 100
[  84.0]
152,830 
153,000 
c (　           ) 
174,216  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
167,254 		 100
[ 105.0]
159,290 
159,000 
d (　           ) 
138,317  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
140,552 		 100
[  87.2]
161,183 
161,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



横浜金沢 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,166,126 
549,051 
2,617,075 
1,925,250 
691,825 		 （　0.9709）
671,693 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     15,265,750 円　　　　（　     92,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜金沢 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 81.00 Ｗ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   165 ㎡     11.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約３７．５㎡程度のコンパクトタイプ、４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,739 
130,425 		 1.0  130,425 
1.0  130,425 

 2～ 2		 住宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,774 
133,050 		 1.0  133,050 
1.0  133,050 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
100.0 
150.00 

263,475 		 263,475 
263,475 
⑨年額支払賃料        263,475 円　×　12ヶ月　＝　       3,161,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,161,700 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       126,468 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,035,232 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           263,475 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,529 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          263,475 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         128,365 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,166,126 円　　　　（　        19,189 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５０８
Ｔ
　　　　-21		 1,295  
(   1,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.9]		 100
[100.0]
1,781 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,774 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０５１１
Ｔ
　　　　-10		 1,882  
(   1,802) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.9]		 100
[ 98.0]
1,906 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜金沢 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 127,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 94,851 円  　　　        3,161,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       59,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      216,700 円  　　　　     25,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         549,051 円　（　　　　　　         3,328 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,925,250 円  
（　　　　　        11,668 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,166,126 円      
②総費用 549,051 円      
③純収益　①－② 2,617,075 円      
④建物等に帰属する純収益 1,925,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 691,825 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 671,693 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,071 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,265,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      92,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜金沢 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市金沢区六浦東二丁目７７０番４１
 0206000246190-0000
2 　
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備考