令和6年1月15日　提出 横浜金沢 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜金沢 -24 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　順也   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市金沢区東朝比奈２丁目２８４０番９５ ｢東朝比奈２－２４－７｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1.2 共同住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 六浦 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 六浦駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はなく、現状を維持して推移していくものと予測する。地 価動向は直近で下げ止まり、微増傾向に転じた。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京急線沿線を中心とする横浜市金沢区及び周辺隣接区の住宅地域である。需要者の中心は一般所得層であ り、地域内の買い替え、圏外からの転入等が見られる。供給は比較的土地面積が大きな中古住宅、及び建売住宅が中心 であり、大規模宅地分譲は稀少である。近隣地域は最寄駅から遠く需要減退傾向であったが直近で回復している。土地 は１５０～２００㎡程度で総額２，０００万円台前半が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模の戸建住宅用地であり、地区計画により用途が原則専用戸建に限定され、採算性のある収益物件の 建築は困難であるため収益還元法は適用しない。よって需要者も取引に当たって収益性は考慮せず周辺類似物件との比 較検討を踏まえて価格判断を行うため、複数の類似の取引事例から求め、豊富な資料に基づき市場性を反映する比準価 格を採用し、代表標準地による検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜金沢 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [115.1] [103.0] 100 125,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響等によるインフレが不動産に も波及し価格上昇傾向。先行きは取引件数減 少、金利上昇等で不透明感が強い。金沢区の 人口は減少傾向。 近隣地域は旧来の分譲地域で住環境は良好で あるが、最寄駅から遠く需要減退傾向であっ た。直近のインフレ傾向を受けて地価は微増 に転じている。 規模、環境等は地域内で標準的な画地であり 、南側で道路に接面するため、日照等で優位 性が認められる。個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％