別記様式第三 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出 横浜磯子 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜磯子 13-1 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　利行   TEL.

鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 7,700  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  59.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 中 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 横浜市磯子区峰町字高室５１３番１外 ②地積(㎡) 2,897  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 不整形 山林（雑木林） 集落に近い北向き傾斜 面に雑木の多い地域 北西7.3m市道、南側道 水道、下水 洋光台 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　   50 ｍ、西　    0 ｍ、南　   60 ｍ、北　   20 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     2,900 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　北  　)向　20 ° ④地域的特性 特記 事項 市街化区域近くに位置する林 地地域 道 路 ７．３ｍ市道 交通 施設 洋光台駅南方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域では林地を対象とした取引は少ないが、街路条件等に優る土地については、資材置場等に転用される例 も見られている。当該地域においては特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 資材置場としての転用可能性を有する林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       7,800 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       7,300 円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、神奈川県内に位置する林地地域である。需要者は緑地の保全を目的とした地方公共団体のほか、 建設、土木及び運送等に係わる事業を行う法人等となる。都市近くに位置する規模が小さい林地が多く、林地としての 収益性には乏しいことから、収益目的の需要は弱い。林地取得の目的や属性が多岐に渡り、また、街路条件等によって も取引価格が異なり、一定の価格帯として把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地近くに位置するが、林地の造成工事を行い資材置場へと転用する例は少なく、造成による収支を基礎 とした控除法による価格は説得力に劣る。比準価格は広域的に取引事例を収集したものの、各補修正を行って求めた価 格を按分付け、適切に求められている。また、規範とすべき標準地が存在しないことから、公的価格からの検討は断念 した。以上より、比準価格を重視し、控除法による価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[                             ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他　　　　　　　　       [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [      ] 100 100 [      ] 100 [      ] [      ] 100 　　  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -1.3 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、住宅需要は堅調に推 移しているが、林地からの転用の動きは乏しい。磯 子区の林地の地価は弱含みで推移している。 市街地及び最寄駅から比較的近くに位置する、周辺 に資材置場等も見られる林地地域であり、地価は弱 含みである。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他