別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜磯子 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜磯子 5-6 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　順也   TEL.
鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 238,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市磯子区丸山２丁目７番２８７
｢丸山２－１０－８｣		 ②地積
　(㎡)		 80  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南東7.2m市道 水道、ガス、下水 根岸

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ市道 交通

施設		 根岸駅北西方

1.6km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域に特段の変動要因はなく、当面の間、現状を維持して推移していくものと予測する。地価動向は微増傾
向。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市磯子区及び周辺隣接区を中心とする横浜市南部の商業地域である。需要者は自用又は賃貸用の店
舗、事業所兼住宅等を経営する小規模事業者が中心である。近隣地域は最寄駅から遠いがバス便数が多く交通利便性は
比較的良好な地域であり、小規模物件が多く住宅系用途も混在すること等から需要はあり、地価動向は微増傾向である
。個別の取引ごとの繁華性等による価格差が大きく、中心価格帯を明示することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗、事業所等のほか併用住宅等も見られる商業地域で、バス便圏であり賃貸市場の成熟の程度は低い。
したがって、やや広域的に事例を採用したが、複数の類似の商業地の取引事例から求め、豊富な資料に基づき市場性を
反映する比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地による検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜金沢 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    284,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 [100.0]
100		 238,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響等によるインフレが不動産に
も波及し価格上昇傾向。先行きは取引件数減
少、金利上昇等で不透明感が強い。磯子区の
人口は微減傾向。

小規模店舗、併用住宅等が見られる旧来の商
業地域である。繁華性は高くないが、継続的
な需要があり地価動向は微増傾向と判断した
。

規模、環境等、地域において標準的な条件の
土地である。個別的要因に変化はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜磯子 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
１０Ｄ
-17		 横浜市磯子区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東17m国道、
南東8m、
北西3m、
三方路
準工
高度5種最高20m
(80,200)
b １０６０５
０２
-21		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南23m市道、
北3.8m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０６０５
１０Ｄ
-44		 横浜市磯子区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
d １０６０５
０３
-17		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m国道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
e １０６０５
１０Ｄ
-34		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西12m市道、
南2.5m、角地
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    382,699) 
294,384  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
291,237 		 100
[ 119.0]
244,737 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
245,000 
b (　           ) 
299,590  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
299,003 		 100
[ 122.4]
244,283 
244,000 
c (　           ) 
251,350  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
255,372 		 100
[  98.0]
260,584 
261,000 
d (　           ) 
256,080  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
259,665 		 100
[ 112.5]
230,813 
231,000 
e (　           ) 
238,342  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
243,829 		 100
[  99.8]
244,318 
244,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    245,000 円／㎡]  



横浜磯子 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,834,745 
687,952 
3,146,793 
2,477,540 
669,253 		 （　0.9466）
633,515 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     14,398,068 円　　　　（　    180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜磯子 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 64.00 Ｓ3 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   80 ㎡      6.5 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は２ＤＫ程度の共同住宅を想定、間取り、仕様等は標準的 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
64.00 
90.0 
57.60 
2,871 
165,370 		 6.0  992,220 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
64.00 
90.0 
57.60 
2,010 
115,776 		 1.0  115,776 
1.0  115,776 

 3～ 3		 居宅
32.00 
90.0 
28.80 
2,010 
57,888 		 1.0  57,888 
1.0  57,888 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
90.0 
144.00 

339,034 		 1,165,884 
173,664 
⑨年額支払賃料        339,034 円　×　12ヶ月　＝　       4,068,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,068,408 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       325,473 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,742,935 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,165,884 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,726 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          173,664 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          81,084 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,834,745 円　　　　（　        47,934 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５１１
Ｔ
　　　　-7		 2,761  
(   2,670) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,791 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,885 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,871 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５１１
Ｔ
　　　　-8		 4,670  
(   4,503) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[165.0]		 100
[100.0]
2,979 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜磯子 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 169,000 円  　　　　     33,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 122,052 円  　　　        4,068,408　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      287,300 円  　　　　     33,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,800 円  　　　　     33,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,800 円  　　　　     33,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         687,952 円　（　　　　　　         8,599 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,477,540 円  
（　　　　　        30,969 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,834,745 円      
②総費用 687,952 円      
③純収益　①－② 3,146,793 円      
④建物等に帰属する純収益 2,477,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 669,253 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 633,515 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,919 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,398,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜磯子 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市磯子区丸山二丁目７番２８７
 0206000081244-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜磯子 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜磯子 5-6 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　草柳　青磁   TEL.
鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 238,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市磯子区丸山２丁目７番２８７
｢丸山２－１０－８｣		 ②地積
　(㎡)		 80  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南東7.2m市道 水道、ガス、下水 根岸

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．２ｍ市道 交通

施設		 根岸駅北西方

1.6km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 空き店舗も見られるやや繁華性が劣る低層の店舗兼住宅が建ち並ぶ商店街であるので、将来的には住宅への転換
が進んで行くものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    243,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市南部一円の幹線道路背後の商業地域。規模を考慮すると需要層の中心は地場の企業や事業主等であ
る。需要は地場の法人、経営者或いは大手法人が支店、営業所として活用することが考えられ、大規模用地はマンショ
ン開発業者が考えられる。供給は事業の移転・縮小、廃止に伴う事業者、経営者あるいは競売、相続に伴う売却等が主
である。土地は立地・規模等により差異があるが、土地は約２５坪程度、約２千万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、幹線道路背後の近隣商業地域で中層店舗兼事務所併用ビル等が多い地域。土地価格に見合う賃料水準が形
成されていないため、収益価格が低位に試算されたので、市場の実態を反映し代替関係が成立する同一需給圏を広く取
り、広域的に資料を収集して比準した。よって本件評価では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関
連付け、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否をも考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜金沢 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    284,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[124.6]		 [100.0]
100		 238,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響は見られるものの、低金利等に
より需要は堅調である。繁華性、利便性等に
より、需要は二極化傾向にある。


旧来の近隣商業地域内の商店街で特別の変動
要因は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.8
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜磯子 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
１０Ｄ
-3		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西7m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,200)
b １０６０５
０８Ｄ
-8		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m国道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(96,300)
c １０６０５
１０Ｄ
-44		 横浜市磯子区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
d １０６０５
１０Ｄ
-21		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
253,653  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
215,605 		 100
[  84.0]
256,673 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
257,000 
b (　           ) 
271,241  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
274,767 		 100
[ 108.8]
252,543 
253,000 
c (　           ) 
251,350  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
255,874 		 100
[  84.8]
301,738 
302,000 
d (　           ) 
176,925  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
184,403 		 100
[  84.0]
219,527 
220,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.8 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    243,000 円／㎡]  



横浜磯子 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,917,764 
714,798 
3,202,966 
2,594,820 
608,146 		 （　0.9466）
575,671 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     13,083,432 円　　　　（　    164,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜磯子 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 64.00 Ｓ3 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   80 ㎡      6.5 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階は３０㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比等より査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
64.00 
90.0 
57.60 
2,800 
161,280 		 6.0  967,680 
1.0  161,280 

 2～ 2		 居宅
64.00 
90.0 
57.60 
2,100 
120,960 		 1.0  120,960 
1.0  120,960 

 3～ 3		 居宅
32.00 
90.0 
28.80 
2,150 
61,920 		 1.0  61,920 
1.0  61,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
90.0 
144.00 

344,160 		 1,150,560 
344,160 
⑨年額支払賃料        344,160 円　×　12ヶ月　＝　       4,129,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,129,920 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       330,394 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,799,526 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,150,560 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,585 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          344,160 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         107,653 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,917,764 円　　　　（　        48,972 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５０６
Ｔ
　　　　-24		 2,268  
(   2,265) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 84.2]		 100
[100.0]
2,896 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,893 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５０６
Ｔ
　　　　-25		 2,331  
(   2,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 90.9]		 100
[100.0]
2,728 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜磯子 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 177,000 円  　　　　     35,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 123,898 円  　　　        4,129,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      300,900 円  　　　　     35,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,400 円  　　　　     35,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,400 円  　　　　     35,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         714,798 円　（　　　　　　         8,935 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,594,820 円  
（　　　　　        32,435 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,917,764 円      
②総費用 714,798 円      
③純収益　①－② 3,202,966 円      
④建物等に帰属する純収益 2,594,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 608,146 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 575,671 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,196 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,083,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     164,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜磯子 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市磯子区丸山二丁目７番２８７
 0206000081244-0000
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備考