別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜磯子 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜磯子 5-1 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　順也   TEL.
鑑定評価額 454,000,000 円  １㎡当たりの価格 458,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市磯子区森１丁目２０３１番５
｢森１－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 991  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)

1:1		 銀行、店舗兼共同住
宅
ＲＣ9F1B		 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南東27m市道、背面道 水道、ガス、下水 磯子

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 磯子駅北西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域に特段の変動要因はなく、当面の間、現状を維持して推移していくものと予測する。地価動向は強含み
。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    474,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    372,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市磯子区及び周辺隣接区を中心とする横浜市南部の商業地域である。需要者は自用又は賃貸用の店
舗、事業所、店舗兼住宅等を経営する事業者が中心であり、大中規模画地についてはマンション等の開発業者も考えら
れる。近隣地域は磯子駅から至近の商業地域であり、住宅系用途も混在すること等から需要は堅調で、地価動向も強含
みである。個別の取引ごとの繁華性等による価格差が大きく、中心価格帯を明示することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗、事務所のほかマンション等も混在する商業地域で、最寄駅に近く一定の繁華性を有するが、店舗、
事務所等の賃貸市場の成熟の程度は低い。したがって、やや広域的に事例を採用したが、複数の類似の商業地の取引事
例から求め、豊富な資料に基づき市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地による検討
を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜金沢 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    360,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 83.8]		 [102.0]
100		 458,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    428,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響等によるインフレが不動産に
も波及し価格上昇傾向。先行きは取引件数減
少、金利上昇等で不透明感が強い。磯子区の
人口は微減傾向。

最寄駅至近の商業地域であるが住宅系用途も
混在する。住宅に対する賃貸需要が底堅く店
舗需要等も回復傾向にあり、地価動向は強含
みである。

二方路地であり、画地条件においてやや優位
性が認められる。個別的要因に変化はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜磯子 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
０２
-21		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南23m市道、
北3.8m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０６０５
１０Ｄ
-17		 横浜市磯子区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東17m国道、
南東8m、
北西3m、
三方路
準工
高度5種最高20m
(80,200)
c １０６０５
０９Ｄ
-4		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10.7m市道、
南3m、二方路
１中専
高度3種最高15m
(80,150)
d １０６０５
１０
-4		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西24m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
e １０６０５
０９
-26		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東22m県道、
北2m、角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
299,590  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
299,003 		 100
[  64.8]
461,424 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
471,000 
b (　    382,699) 
294,384  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
291,237 		 100
[  62.5]
465,979 
475,000 
c (　           ) 
303,826  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
317,512 		 100
[  68.1]
466,244 
476,000 
d (　           ) 
282,174  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
293,461 		 100
[  63.2]
464,337 
474,000 
e (　           ) 
236,037  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
249,454 		 100
[  53.6]
465,399 
475,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    474,000 円／㎡]  



横浜磯子 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

108,420,191 
20,792,988 
87,627,203 
70,596,000 
17,031,203 		 （　0.9526）
16,223,924 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    368,725,545 円　　　　（　    372,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜磯子 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 489.00 ＲＣ8 3,912.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   991 ㎡     30.0 m x   32.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗事務所、３階以上は２ＤＫ程度の共同住宅を想定、間取り、仕様等は標準的 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 共用部分等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
489.00 
80.0 
391.20 
4,316 
1,688,419 		 10.0  16,884,190 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
489.00 
85.0 
415.65 
2,805 
1,165,898 		 6.0  6,995,388 
0.0  0 

 3～ 8		 住居
489.00 
85.0 
415.65 
2,590 
1,076,534 		 1.0  1,076,534 
1.0  1,076,534 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,912.00 
84.4 
3,300.75 

9,313,521 		 30,338,782 
6,459,204 
⑨年額支払賃料      9,313,521 円　×　12ヶ月　＝　     111,762,252 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,300.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,304,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       111,762,252 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,304,000 円　　×　　       ％　＝　　     8,940,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 105,125,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        30,338,782 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         279,117 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,459,204 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,015,802 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     108,420,191 円　　　　（　       109,405 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５１１
Ｔ
　　　　-7		 2,761  
(   2,670) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
3,898 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,352 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,316 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５１１
Ｔ
　　　　-8		 4,670  
(   4,503) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
4,805 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜磯子 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,300,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,421,988 円  　　　      114,066,252　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      941,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,010,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,060,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,060,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,792,988 円　（　　　　　　        20,982 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,060,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　   3,912.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,596,000 円  
（　　　　　        71,237 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 108,420,191 円      
②総費用 20,792,988 円      
③純収益　①－② 87,627,203 円      
④建物等に帰属する純収益 70,596,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,031,203 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,223,924 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,371 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    368,725,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     372,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜磯子 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市磯子区森一丁目２０３１番５
 0206000107140-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜磯子 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜磯子 5-1 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　大久保　芳男   TEL.
鑑定評価額 453,000,000 円  １㎡当たりの価格 457,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市磯子区森１丁目２０３１番５
｢森１－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 991  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)

1:1		 銀行、店舗兼共同住
宅
ＲＣ9F1B		 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南東27m市道、背面道 水道、ガス、下水 磯子

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 磯子駅北西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、特段の変動要因はみられないため、当面は現状を維持し
ていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    460,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    364,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、磯子区を中心とする横浜市南東部の鉄道各線の駅を中心に広がる店舗、事務所及び共同住宅等が混在す
る商業地域である。需要者の中心は地場の個人、法人の事業者である。ただ、駅前に所在する規模の大きい画地は、希
少性及び多様性を有し、不動産業者等の需要も考えられる。そのため、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。商
業地は、敷地の規模、繁華性等により個別性が強く、市場の中心の価格帯を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一定の繁華性は認められる駅前商業地域であるが、土地価格に見合う賃料の稼得は難しく、賃貸事業による収益を目的
とした取引は限られるため、収益価格の説得力はやや劣る。取引の多くは周辺の取引相場を指標とした取引であり、比
準価格の説得力が相対的に優っている。したがって、本鑑定評価においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ
、また、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜金沢 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    360,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 84.8]		 [102.0]
100		 453,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    428,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍で拡大した空室率も改善し、住宅需
要も増加し、地価は回復傾向にある。商業地
の範囲が狭く、希少性があるため、需要は堅
調である。

駅前商業地域であるが、共同住宅等もみられ
、多様な需要がみられる地域であり、地価は
上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜磯子 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
０８Ｄ
-2		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m県道、
北西3.6m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(85,242)
b １０６０５
０３Ｄ
-1		 横浜市港南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西22m県道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
c １０６０５
０３
-11		 横浜市港南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西27m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０６０５
０１
-29		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
310,667  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.8]
387,791 		 100
[  85.5]
453,557 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
463,000 
b (　           ) 
352,972  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
372,738 		 100
[  82.1]
454,005 
463,000 
c (　           ) 
366,084  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
381,460 		 100
[  83.8]
455,203 
464,000 
d (　           ) 
432,966  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
339,379 		 100
[  76.9]
441,325 
450,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    460,000 円／㎡]  



横浜磯子 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

100,206,571 
19,121,262 
81,085,309 
64,402,200 
16,683,109 		 （　0.9526）
15,892,330 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    361,189,318 円　　　　（　    364,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜磯子 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 489.00 ＲＣ8 3,912.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   991 ㎡     30.0 m x   32.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所、３階以上は専有面積約４０㎡の住宅を想定した。 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率より査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
489.00 
80.0 
391.20 
4,020 
1,572,624 		 10.0  15,726,240 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
489.00 
85.0 
415.65 
2,613 
1,086,093 		 6.0  6,516,558 
0.0  0 

 3～ 8		 住宅
489.00 
85.0 
415.65 
2,412 
1,002,548 		 1.0  1,002,548 
1.0  1,002,548 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,912.00 
84.4 
3,300.75 

8,674,005 		 28,258,086 
6,015,288 
⑨年額支払賃料      8,674,005 円　×　12ヶ月　＝　     104,088,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,300.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,304,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       104,088,060 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,304,000 円　　×　　       ％　＝　　     8,327,045 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 98,065,015 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,258,086 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         259,974 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,015,288 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,881,582 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     100,206,571 円　　　　（　       101,117 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５０５
Ｔ
　　　　-40		 3,642  
(   3,486) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
4,166 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,053 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,020 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０５０５
Ｔ
　　　　-41		 3,856  
(   3,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,607 
c １０６０５０５
Ｔ
　　　　-42		 2,898  
(   2,876) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,387 
横浜磯子 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,835,000 円  　　　　    967,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,191,762 円  　　　      106,392,060　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      941,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,219,500 円  　　　　    967,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       967,000 円  　　　　    967,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       967,000 円  　　　　    967,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,121,262 円　（　　　　　　        19,295 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 967,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   3,912.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 64,402,200 円  
（　　　　　        64,987 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 100,206,571 円      
②総費用 19,121,262 円      
③純収益　①－② 81,085,309 円      
④建物等に帰属する純収益 64,402,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,683,109 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,892,330 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,037 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    361,189,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     364,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜磯子 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市磯子区森一丁目２０３１番５
 0206000107140-0000
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備考