別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜磯子 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜磯子 -2 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　塚田　貴洋   TEL.
鑑定評価額 48,600,000 円  １㎡当たりの価格 204,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市磯子区森が丘２丁目１６８５番１９
｢森が丘２－３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 南東6m市道 水道、ガス、下水 上大岡

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 上大岡駅南方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成度の高い戸建住宅地域で、特段の変動要因はなく当面は現環境を維持するものと推察される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上大岡駅若しくはその周辺各駅を最寄駅とする住環境が標準的な中規模戸建住宅地域一帯であるが、特に
代替性が認められるのは上大岡駅及び周辺各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は横浜市及びその周辺に居住す
る一次取得者や地元居住者による買い替えが中心で建売住宅は５０，０００千円～７０，０００千円程度が需要の中心
帯である。しかし地域周辺では既存画地の分割による建売住宅も多く高額な単価のものも見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は上大岡駅徒歩圏内の中規模一般住宅を中心とする区画整然とした周囲は起伏がある住宅地域であり、賃貸住
宅等は一般住宅と比較すると少なく、また賃貸住宅用地の新規取得は見受けられない。したがって収益価格の相対的規
範性は低いものと判断される。代表標準地との検討も踏まえ自用目的の取引事例から求められた比準価格を本件では特
に重視し、収益価格を関連付け標記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜磯子 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    253,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[101.0]		 100
[134.9]		 [103.0]
100		 204,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 磯子区の人口、世帯数共に大きな変動はない
。区内の価格は中心部を中心に上昇傾向にあ
り、これが郊外に波及しつつある。


標準地周辺は最寄駅からの距離は標準的であ
り、一般住宅を中心に比較的熟成度も高く、
特に価格形成要因に影響を及ぼす地域的な変
動要因はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜磯子 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
１０Ｄ
-20		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西13.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,80)
b １０６０５
０２
-7		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域
(60,100)
c １０６０５
０１
-13		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.3m市道、
南3.3m、
北1.4m、
三方路
１住居
高度4種最高20m
(80,160)
d １０６０５
０１
-12		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
e １０６０５
０２
-5		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,249  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
179,004 		 100
[  93.5]
191,448 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
197,000 
b (　           ) 
206,969  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
220,912 		 100
[  96.0]
230,117 
237,000 
c (　           ) 
209,160  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.4]
223,783 		 100
[ 108.1]
207,015 
213,000 
d (　           ) 
227,135  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
241,735 		 100
[ 124.0]
194,948 
201,000 
e (　           ) 
255,920  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
252,690 		 100
[  91.2]
277,072 
285,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



横浜磯子 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,941,068 
839,725 
4,101,343 
2,823,700 
1,277,643 		 （　0.9709）
1,240,464 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     28,192,364 円　　　　（　    118,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜磯子 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｗ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   238 ㎡     14.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５５㎡程度の２ＬＤＫタイプのアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,821 
200,310 		 1.0  200,310 
1.0  200,310 

 2～ 2		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,917 
210,870 		 1.0  210,870 
1.0  210,870 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

411,180 		 411,180 
411,180 
⑨年額支払賃料        411,180 円　×　12ヶ月　＝　       4,934,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,934,160 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       197,366 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,736,794 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           411,180 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,947 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          411,180 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         200,327 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,941,068 円　　　　（　        20,761 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５０１
Ｔ
　　　　-2		 1,945  
(   1,943) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,078 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,917 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０５０２
Ｔ
　　　　-1		 1,625  
(   1,625) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,824 
c １０６０５０２
Ｔ
　　　　-2		 2,172  
(   2,172) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[120.0]
2,073 
横浜磯子 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 187,000 円  　　　　     37,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 148,025 円  　　　        4,934,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      112,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      317,900 円  　　　　     37,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,400 円  　　　　     37,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,400 円  　　　　     37,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         839,725 円　（　　　　　　         3,528 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,823,700 円  
（　　　　　        11,864 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,941,068 円      
②総費用 839,725 円      
③純収益　①－② 4,101,343 円      
④建物等に帰属する純収益 2,823,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,277,643 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,240,464 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,212 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,192,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     118,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜磯子 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市磯子区森が丘二丁目１６８５番１９
 0206000095293-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜磯子 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜磯子 -2 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　浅尾　嘉之   TEL.
鑑定評価額 48,100,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市磯子区森が丘２丁目１６８５番１９
｢森が丘２－３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 南東6m市道 水道、ガス、下水 上大岡

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 上大岡駅南方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しており、当面は現状を維持すると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、磯子区及び隣接区の京急本線、ＪＲ根岸線、市営地下鉄ブルーライン各駅を最寄りとする住宅地域であ
る。主たる需要者は、横浜市内又は東京方面への通勤者等が中心である。近隣地域は、住環境及び生活利便性が比較的
良好であるため、需要は認められる。近年は細分化傾向にあり、既存画地の分割による建売住宅等が多く、取引の中心
は、新築戸建住宅で４５００～５０００万円前後が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺でアパート等も見られるが、賃貸事業を目的に土地取得から始めて採算がとれる地域ではなく収益価格はやや低位
に試算された。比準価格の査定では、類似性の高い取引事例を得られた。需要者である個人は、販売価格と地域要因・
個別的要因による居住の快適性等を指標とし意思決定する。市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を
比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜磯子 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    253,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[101.0]		 100
[136.6]		 [103.0]
100		 202,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 磯子区の人口は微減傾向。高齢化率は市平均
より高く徐々に上昇している。不動産需要は
、地勢・利便性による２極化傾向。


駅徒歩圏ではあるが、傾斜地の既存住宅地域
。地域要因に特段の変化はない。地価はやや
強含み。


特段の変化は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜磯子 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０５
０２
-9		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b １０６０５
０２
-7		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域
(60,100)
c １０６０５
０８
-18		 横浜市港南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d １０６０５
０９Ｄ
-5		 横浜市港南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
263,694  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.4]
218,022 		 100
[ 103.9]
209,838 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
216,000 
b (　           ) 
206,969  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
205,752 		 100
[ 101.9]
201,916 
208,000 
c (　           ) 
178,834  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
210,270 		 100
[  99.0]
212,394 
219,000 
d (　           ) 
177,117  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
201,863 		 100
[ 103.0]
195,983 
202,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    210,000 円／㎡]  



横浜磯子 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,943,711 
838,804 
4,104,907 
2,823,700 
1,281,207 		 （　0.9709）
1,243,924 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     28,271,000 円　　　　（　    119,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜磯子 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｗ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   238 ㎡     14.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５５㎡程度の２ＬＤＫタイプ各階２室計４室のアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,851 
203,610 		 1.0  203,610 
1.0  203,610 

 2～ 2		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,889 
207,790 		 1.0  207,790 
1.0  207,790 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

411,400 		 411,400 
411,400 
⑨年額支払賃料        411,400 円　×　12ヶ月　＝　       4,936,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,936,800 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       197,472 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,739,328 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           411,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,949 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          411,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         200,434 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,943,711 円　　　　（　        20,772 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０５０２
Ｔ
　　　　-1		 1,625  
(   1,625) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 89.1]		 100
[100.0]
1,920 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,970 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,889 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０５０２
Ｔ
　　　　-2		 2,172  
(   2,172) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.3]		 100
[120.0]
2,110 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜磯子 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 187,000 円  　　　　     37,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 148,104 円  　　　        4,936,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      317,900 円  　　　　     37,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,400 円  　　　　     37,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,400 円  　　　　     37,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         838,804 円　（　　　　　　         3,524 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,823,700 円  
（　　　　　        11,864 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,943,711 円      
②総費用 838,804 円      
③純収益　①－② 4,104,907 円      
④建物等に帰属する純収益 2,823,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,281,207 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,243,924 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,227 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,271,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     119,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜磯子 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市磯子区森が丘二丁目１６８５番１９
 0206000095293-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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備考