別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜保土ケ谷 5-5 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　多賀　裕史   TEL.
鑑定評価額 210,000,000 円  １㎡当たりの価格 424,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市保土ケ谷区峰岡町１丁目２０番３
 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5F1B		 店舗付共同住宅等が
多い国道沿いの商業
地域		 南西22m国道、背面道 水道、ガス、下水 星川

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    45 ｍ、南    55 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 星川駅北東方

450m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 同一路線上には官公署や大型小売店舗等も集積して繁華性を維持しており、当面は現状の中層店舗兼共同住宅を
中心とする利用で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    436,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    315,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、保土ケ谷区及び周辺区の路線商業地域及びその周辺商業地域の圏域である。周辺には大規模小売店舗や
官公署が立地し、繁華性は逐年緩やかに高まる傾向にある。需要者の中心は、地場の企業や店舗兼共同住宅を経営する
事業主及び不動産業者である。また、規模、立地によりマンション用地としての需要も認められる。更地取引は規模が
様々で中心となる価格帯は分散しており、需要の中心となる価格帯は観念し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺では、中高層建物や大型量販店等も混在しているが多くは中層までの利用に留まっており、容積率に見合
った収益が得られていないケースも多いとみられる。このため他の物件の取引価格を指標として価格形成がなされるこ
とが一般的である。よって、鑑定評価額は、市場の実態をより反映している比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ
るとともに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    324,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.6]		 [102.0]
100		 425,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    388,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 依然として円安は低水準で継続しており、輸
入材、企業物価の上昇は消費者物価に波及し
ている。滞留する資金の不動産への流入は継
続している。

周辺に官公署、大規模小売店舗も立地する路
線商業地域であり、駅接近性や生活利便性に
優れ、マンションを中心とした需要は底堅い
。

価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動は、特に認められない。当面は現況を維
持するものと予測する。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜保土ケ谷 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０３Ｄ
-2		 横浜市保土ケ谷区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
南東4m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,360)
b １０６０６
１２Ｄ
-3		 横浜市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０６０６
０７Ｄ
-14		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
d １０６０６
０６
-50		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,400)
e １０６０６
０６
-53		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    172,441) 
431,103  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
442,787 		 100
[  90.2]
490,895 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
501,000 
b (　           ) 
266,247  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
283,553 		 100
[  64.3]
440,984 
450,000 
c (　           ) 
286,307  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
312,075 		 100
[  74.3]
420,020 
428,000 
d (　           ) 
257,549  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
251,907 		 100
[  57.6]
437,339 
446,000 
e (　           ) 
309,604  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
244,587 		 100
[  59.2]
413,154 
421,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    436,000 円／㎡]  



横浜保土ケ谷 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,138,412 
11,020,509 
43,117,903 
35,910,000 
7,207,903 		 （　0.9310）
6,710,558 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    156,059,488 円　　　　（　    315,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜保土ケ谷 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 380.00 ＲＣ5F1B 2,280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   495 ㎡     21.5 m x   23.5 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロアー貸、２～５階は共同住宅（４９㎡×２４戸）、地下１階自走式駐車場１０台を想定。 ⑦有効率　  65.4 ％
の理由		 同程度の規模の建物では標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
380.00 
82.6 
314.00 
3,969 
1,246,266 		 8.0  9,970,128 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
380.00 
77.4 
294.00 
2,620 
770,280 		 1.0  770,280 
1.0  770,280 

 3～ 3		 住宅
380.00 
77.4 
294.00 
2,659 
781,746 		 1.0  781,746 
1.0  781,746 

 4～ 5		 住宅
380.00 
77.4 
294.00 
2,699 
793,506 		 1.0  793,506 
1.0  793,506 
地下
 1～ 1		 駐車場
380.00 
 
 
 
 		    
   

計
2,280.00 
65.4 
1,490.00 

4,385,304 		 13,109,166 
3,139,038 
⑨年額支払賃料      4,385,304 円　×　12ヶ月　＝　      52,623,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,490.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,640,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,623,648 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,640,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,763,182 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,500,466 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,109,166 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         124,537 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,139,038 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,513,409 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,138,412 円　　　　（　       109,371 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０８
Ｔ
　　　　-9		 4,720  
(   4,579) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[115.0]
4,024 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,995 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,969 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０６０８
Ｔ
　　　　-10		 3,320  
(   3,127) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,843 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜保土ケ谷 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,700,000 円  　　　　    540,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,657,909 円  　　　       55,263,648　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      992,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,590,000 円  　　　　    540,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       540,000 円  　　　　    540,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       540,000 円  　　　　    540,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,020,509 円　（　　　　　　        22,264 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 540,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,910,000 円  
（　　　　　        72,545 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,138,412 円      
②総費用 11,020,509 円      
③純収益　①－② 43,117,903 円      
④建物等に帰属する純収益 35,910,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,207,903 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,710,558 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,557 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    156,059,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     315,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜保土ケ谷 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市保土ヶ谷区峰岡町一丁目２０番３
 0205000230791-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜保土ケ谷 5-5 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　康男   TEL.
鑑定評価額 210,000,000 円  １㎡当たりの価格 425,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市保土ケ谷区峰岡町１丁目２０番３
 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5F1B		 店舗付共同住宅等が
多い国道沿いの商業
地域		 南西22m国道、背面道 水道、ガス、下水 星川

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    45 ｍ、南    55 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２２ｍ国道　　　 交通

施設		 星川駅北東方

450m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は幹線道路沿いの繁華性のある商業地域で、格別の変動要因はないが、上層階需要の高まりにより、駅
徒歩圏の商業地の希少性が向上している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    443,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    323,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、保土ケ谷区を中心に市内の圏域に存する商業地で広域的である。主な需要者は、地縁性のある企業等の
ほか、全国規模で事業展開をしている企業、投資法人等であり圏外からの参入も幅広く見られる。近隣地域は、国道沿
いで駅に近いため利便性が高い。相鉄東急直通線の開業により上層階の住宅需要等も堅調である。立地的に供給が少な
いため高値での取引も期待される。市場の中心価格帯は、取引が少なく価格水準に幅があるため把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は、店舗付共同住宅等が多い国道沿いの商業地域であり、市場においては収益性に着目した投資需要が多い。し
かし、収益価格は需要者の業種が幅広い状況の中で、元本価値に見合う収益獲得の賃料や利回りの設定が様々であり、
資料収集の限界等から想定要素も多い。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて
、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    324,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.4]		 [102.0]
100		 426,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    388,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行動制限解除により経済活動や景況感が改善
していることから、通行量・顧客の流動性が
回帰し、金融緩和による投資需要も堅調であ
る。

幹線道路沿いの駅徒歩圏の商業地域で希少性
が高い。上層階住宅需要や相鉄東急直通線に
よる沿線の利便性向上から地価は上昇傾向で
推移。

個別的要因に変動はない。二方路地で通行利
便性等が優る。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.9
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜保土ケ谷 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０３Ｄ
-5		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
b １０６０６
０３Ｄ
-3		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西23m国道、
南2m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０６０６
１１Ｄ
-1		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,330)
d １０６０６
０７
-49		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
北6m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
519,169  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
516,809 		 100
[ 104.5]
494,554 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
504,000 
b (　           ) 
278,276  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
355,866 		 100
[  88.7]
401,202 
409,000 
c (　           ) 
373,575  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
418,030 		 100
[  87.5]
477,749 
487,000 
d (　           ) 
447,678  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
452,464 		 100
[  97.4]
464,542 
474,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.1 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    443,000 円／㎡]  



横浜保土ケ谷 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,635,519 
12,510,037 
48,125,482 
40,927,600 
7,197,882 		 （　0.9321）
6,709,146 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    159,741,571 円　　　　（　    323,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜保土ケ谷 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 380.00 ＲＣ5F1B 2,280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   495 ㎡     21.5 m x   23.5 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～５階は共同住宅（平均専有面積約３１㎡、１ＤＫ、各階１１戸）、地下１階は駐車場 ⑦有効率　  73.3 ％
の理由		 標準的な共用部分の有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
380.00 
80.0 
304.00 
3,960 
1,203,840 		 6.0  7,223,040 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
380.00 
90.0 
342.00 
2,772 
948,024 		 1.0  948,024 
1.0  948,024 

 3～ 3		 住宅
380.00 
90.0 
342.00 
2,772 
948,024 		 1.0  948,024 
1.0  948,024 

 4～ 5		 住宅
380.00 
90.0 
342.00 
2,772 
948,024 		 1.0  948,024 
1.0  948,024 
地下
 1～ 1		 駐車場
380.00 
 
 
 
 		    
   

計
2,280.00 
73.3 
1,672.00 

4,995,936 		 11,015,136 
3,792,096 
⑨年額支払賃料      4,995,936 円　×　12ヶ月　＝　      59,951,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,672.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  21,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,951,232 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       2,520,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,748,274 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,722,958 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,015,136 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         103,542 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,792,096 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,809,019 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,635,519 円　　　　（　       122,496 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０１
Ｔ
　　　　-25		 4,720  
(   4,579) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
4,281 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,960 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０６０１
Ｔ
　　　　-26		 3,241  
(   3,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 87.0]		 100
[105.0]
3,696 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜保土ケ谷 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,110,000 円  　　　　    622,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,874,137 円  　　　       62,471,232　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      994,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,287,000 円  　　　　    622,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       622,000 円  　　　　    622,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       622,000 円  　　　　    622,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,510,037 円　（　　　　　　        25,273 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 622,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,927,600 円  
（　　　　　        82,682 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,635,519 円      
②総費用 12,510,037 円      
③純収益　①－② 48,125,482 円      
④建物等に帰属する純収益 40,927,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,197,882 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,709,146 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,554 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    159,741,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     323,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜保土ケ谷 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市保土ヶ谷区峰岡町一丁目２０番３
 0205000230791-0000
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備考