別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜保土ケ谷 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜保土ケ谷 5-4 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　奥村　悟   TEL.
鑑定評価額 347,000,000 円  １㎡当たりの価格 243,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市保土ケ谷区狩場町７７番４
 ②地積
　(㎡)		 1,430  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(80,200)
台形
1:1.2		 事務所兼工場

Ｓ2		 自動車販売会社等が
多い国道沿いの路線
商業地域		 北25m国道、三方路 水道、ガス、下水 保土ケ谷

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 保土ケ谷駅南西方

1.8km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 　地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は堅調に推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    251,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、保土ケ谷区及び隣接周辺区に存する幹線・準幹線道路沿いに形成された路線商業地域。需要者は、沿
道サービス型の事業者並びに賃貸経営または不動産投資を目的とした法人が中心である。事業所用地の需要は底堅いが
供給は少なく、規模が纏まった土地については、その傾向は顕著である。市場の中心価格帯は、２２万円／㎡～２８万
円／㎡程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域であり、需要は底堅く投資意欲も高まっている。しかし
、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、現実の不動産市場
を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定
評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-6           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    242,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[100.0]		 100
[106.6]		 [103.0]
100		 243,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の
効果もあって、景気は緩やかに回復している
。


周辺の土地の利用現況は標準地の存する近隣
地域と同様であり、地域要因に変動は見られ
ない。地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.3
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜保土ケ谷 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０８
-8		 横浜市緑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
東2.7m、角地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
b １０６０６
０８
-15		 横浜市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０６０６
０３Ｄ
-3		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西23m国道、
南2m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １０６０６
０１Ｄ
-19		 横浜市旭区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e １０６０６
０１Ｄ
-17		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m国道、
南東1.8m、
角地
２住居
高度4種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
353,752  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
355,486 		 100
[ 102.8]
345,804 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
356,000 
b (　           ) 
383,493  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
390,396 		 100
[ 122.2]
319,473 
329,000 
c (　           ) 
278,276  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
336,550 		 100
[ 118.8]
283,291 
292,000 
d (　           ) 
193,761  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
198,218 		 100
[  78.1]
253,800 
261,000 
e (　           ) 
199,295  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
199,881 		 100
[  85.5]
233,779 
241,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.3 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　 +10.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    251,000 円／㎡]  



横浜保土ケ谷 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,797,417 
13,824,243 
56,973,174 
46,354,000 
10,619,174 		 （　0.9712）
10,313,342 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    239,845,163 円　　　　（　    168,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜保土ケ谷 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 950.00 Ｓ3 2,850.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   1,430 ㎡     40.0 m x   47.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：低層店舗兼事務所ビルで、１階は店舗、２・３階は標準的仕様の事務所を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 内階段等を除く標準的なレンタブル比を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
950.00 
85.0 
807.50 
3,055 
2,466,913 		 6.0  14,801,478 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
950.00 
90.0 
855.00 
2,291 
1,958,805 		 3.0  5,876,415 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
950.00 
90.0 
855.00 
2,139 
1,828,845 		 3.0  5,486,535 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,850.00 
88.3 
2,517.50 

6,254,563 		 26,164,428 
0 
⑨年額支払賃料      6,254,563 円　×　12ヶ月　＝　      75,054,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,517.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        75,054,756 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,503,285 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,551,471 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,164,428 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         245,946 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,797,417 円　　　　（　        49,509 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０５
Ｔ
　　　　-15		 3,241  
(   3,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,177 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,070 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,055 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０６０５
Ｔ
　　　　-16		 3,021  
(   2,930) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,962 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜保土ケ谷 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,010,000 円  　　　　    602,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,251,643 円  　　　       75,054,756　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,241,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,117,000 円  　　　　    602,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       602,000 円  　　　　    602,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       602,000 円  　　　　    602,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,824,243 円　（　　　　　　         9,667 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 602,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   2,850.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0770     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 35 ％　＋　0.0811 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,354,000 円  
（　　　　　        32,415 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,797,417 円      
②総費用 13,824,243 円      
③純収益　①－② 56,973,174 円      
④建物等に帰属する純収益 46,354,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,619,174 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,313,342 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,212 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    239,845,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     168,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜保土ケ谷 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市保土ヶ谷区狩場町７７番４
 0205000165614-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜保土ケ谷 5-4 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　野路　好孝   TEL.
鑑定評価額 347,000,000 円  １㎡当たりの価格 243,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市保土ケ谷区狩場町７７番４
 ②地積
　(㎡)		 1,430  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(80,200)
台形
1:1.2		 事務所兼工場

Ｓ2		 自動車販売会社等が
多い国道沿いの路線
商業地域		 北25m国道、三方路 水道、ガス、下水 保土ケ谷

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 保土ケ谷駅南西方

1.8km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域としての特性に影響を及ぼす変動要因は特になく、今後も現状を維持するものと予測する。狩場イ
ンターチェンジに近く、地価は底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市中部を中心とする市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は沿道サービス事業者
、マンション開発業者等である。店舗連坦性の程度や自動車交通量、駅接近性等により、店舗、店舗兼事務所又は店舗
兼マンション、マンション等など多様な利用用途が想定される。地域特性の相違や画地条件、行政的条件等により市場
参加者の属性、利用目的が異なり、また類似する取引事例が少ないことから、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 路線商業地域において賃貸経営を目的として取引された事例が少なく、収益性が価格に与える影響は小さいものと思料
される。このため、収益価格を求める際の各種想定に不確実性を有する面は否めず、実証性に乏しい。一方、比準価格
は路線商業地域に存する比較的地域特性の類似する取引事例から求めたものである。したがって、実証性を有する比準
価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-6           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    242,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[100.0]		 100
[106.9]		 [103.0]
100		 243,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅建設に弱さが見られるが、景気は緩やか
な回復基調を維持しており、個人消費、雇用
情勢等は改善傾向にある。


沿道サービス店舗、事業所等が存する現状に
影響を及ぼすような地域要因の変動は特にな
い。


三方路で競争力を有する画地条件の優位性に
変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜保土ケ谷 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
１１
-11		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
b １０６０６
０３Ｄ
-3		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西23m国道、
南2m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０６０６
０７Ｄ
-2		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １０６０６
０４
-51		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
南6.5m、
二方路
近商
高度5種最高20m
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
552,690  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
510,485 		 100
[ 184.2]
277,136 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
285,000 
b (　           ) 
278,276  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.5]
303,574 		 100
[ 124.3]
244,227 
252,000 
c (　           ) 
489,364  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.0]
450,477 		 100
[ 135.5]
332,455 
342,000 
d (　           ) 
197,304  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
242,559 		 100
[ 114.2]
212,398 
219,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    252,000 円／㎡]  



横浜保土ケ谷 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,570,516 
13,817,526 
56,752,990 
46,123,000 
10,629,990 		 （　0.9712）
10,323,846 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    240,089,442 円　　　　（　    168,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜保土ケ谷 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 950.00 Ｓ3 2,850.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   1,430 ㎡     40.0 m x   47.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階は標準的仕様の事務所を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 建物の規模・形状・用途等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
950.00 
85.0 
807.50 
3,045 
2,458,838 		 6.0  14,753,028 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
950.00 
90.0 
855.00 
2,284 
1,952,820 		 3.0  5,858,460 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
950.00 
90.0 
855.00 
2,132 
1,822,860 		 3.0  5,468,580 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,850.00 
88.3 
2,517.50 

6,234,518 		 26,080,068 
0 
⑨年額支払賃料      6,234,518 円　×　12ヶ月　＝　      74,814,216 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,517.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        74,814,216 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,488,853 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,325,363 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,080,068 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         245,153 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,570,516 円　　　　（　        49,350 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０５
Ｔ
　　　　-16		 3,021  
(   2,930) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,269 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,045 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０６０３
Ｔ
　　　　-5		 2,647  
(   2,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,843 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜保土ケ谷 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,995,000 円  　　　　    599,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,244,426 円  　　　       74,814,216　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,288,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,091,500 円  　　　　    599,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       599,000 円  　　　　    599,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       599,000 円  　　　　    599,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,817,526 円　（　　　　　　         9,663 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 599,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   2,850.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0770     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 35 ％　＋　0.0811 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,123,000 円  
（　　　　　        32,254 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,570,516 円      
②総費用 13,817,526 円      
③純収益　①－② 56,752,990 円      
④建物等に帰属する純収益 46,123,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,629,990 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,323,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,219 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    240,089,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     168,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜保土ケ谷 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市保土ヶ谷区狩場町７７番４
 0205000165614-0000
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備考