別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜保土ケ谷 5-1 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　松本　景   TEL.
鑑定評価額 39,800,000 円  １㎡当たりの価格 419,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市保土ケ谷区天王町１丁目７番１４
 ②地積
　(㎡)		 95  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度6種最高20m


(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 小規模な小売店舗が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 北東11m市道 水道、ガス、下水 天王町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 シルクロード天王町沿いの商
業地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 天王町駅北東方

250m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅に近い旧来からの地元商店街であり、地域要因に特段の変動はなく、
当面は現状の利用を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    432,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    306,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、保土ケ谷区及び隣接周辺区内の商業地域一円。地場の中小事業者や不動産業者等が中心的な需要者と考
えられるが、都内を中心に圏外からの新規参入も多い。近隣地域は旧来からの商店街を形成しているが、駅に近い高容
積の商業地域では賃貸マンション素地としての引き合いも見込まれ、需要は底堅く幅広い。商業地の取引は規模、接面
道路、容積率等により個別性が強く、中心となる価格帯（総額）の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、小売店舗や店舗兼共同住宅が建ち並ぶ天王町駅に近い商店街沿いの地域。収益性に着目した需要はあるも
のの、当該地域においては、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べやや低
位に試算された。よって本件では、類似商業地の実際の取引事例から求められ、市場の実態を反映した比準価格を中心
に、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    324,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.2]		 [100.0]
100		 419,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    395,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和により、コロナ禍においても不動産
市場は堅調に推移してきたが、日銀の政策変
更や建築費高騰により、市場の先行きは不透
明感が強い状況。

天王町駅に程近い商店街沿いの地域だが、希
少性の高い駅近の土地に対する需要は底堅く
、地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜保土ケ谷 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
１１Ｄ
-1		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,330)
b １０６０６
１１
-11		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
c １０６０６
１１
-27		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西11m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
d １０６０６
０３Ｄ
-3		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西23m国道、
南2m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０６０６
１０Ｄ
-16		 横浜市保土ケ谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6m市道、
南東1.8m、
二方路
近商
高度5種最高20m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
373,575  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
401,593 		 100
[  91.2]
440,343 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
440,000 
b (　           ) 
552,690  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
577,561 		 100
[ 128.5]
449,464 
449,000 
c (　           ) 
288,953  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
299,066 		 100
[  73.7]
405,788 
406,000 
d (　           ) 
278,276  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
345,390 		 100
[  79.2]
436,098 
436,000 
e (　           ) 
241,017  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
272,148 		 100
[  63.9]
425,897 
426,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    432,000 円／㎡]  



横浜保土ケ谷 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,271,227 
1,384,821 
5,886,406 
4,606,000 
1,280,406 		 （　0.9541）
1,221,635 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     29,086,548 円　　　　（　    306,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜保土ケ谷 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 75.00 ＲＣ4 277.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度6種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   95 ㎡      7.0 m x   15.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況等を勘案し、１階を店舗フロア貸し、２階以上を共同住宅（１ＤＫ、各階２戸）としての賃貸を想定した。 ⑦有効率　  85.6 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率等を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
86.7 
65.00 
3,246 
210,990 		 6.0  1,265,940 
1.0  210,990 

 2～ 2		 住宅
67.50 
85.2 
57.50 
2,250 
129,375 		 1.0  129,375 
1.0  129,375 

 3～ 3		 住宅
67.50 
85.2 
57.50 
2,300 
132,250 		 1.0  132,250 
1.0  132,250 

 4～ 4		 住宅
67.50 
85.2 
57.50 
2,400 
138,000 		 1.0  138,000 
1.0  138,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
277.50 
85.6 
237.50 

610,615 		 1,665,565 
610,615 
⑨年額支払賃料        610,615 円　×　12ヶ月　＝　       7,327,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     237.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,327,380 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       366,369 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,961,011 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,665,565 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,823 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          610,615 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         294,393 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,271,227 円　　　　（　        76,539 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６１２
Ｔ
　　　　-3		 4,292  
(   4,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,902 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,246 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０６１２
Ｔ
　　　　-4		 2,713  
(   2,632) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,014 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜保土ケ谷 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 350,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 219,821 円  　　　        7,327,380　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       80,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      595,000 円  　　　　     70,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,384,821 円　（　　　　　　        14,577 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     277.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,606,000 円  
（　　　　　        48,484 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,271,227 円      
②総費用 1,384,821 円      
③純収益　①－② 5,886,406 円      
④建物等に帰属する純収益 4,606,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,280,406 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,221,635 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,859 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,086,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     306,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜保土ケ谷 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市保土ヶ谷区天王町一丁目７番１４
 0205000195742-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜保土ケ谷 5-1 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　坂本　圭一   TEL.
鑑定評価額 39,800,000 円  １㎡当たりの価格 419,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市保土ケ谷区天王町１丁目７番１４
 ②地積
　(㎡)		 95  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度6種最高20m


(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 小規模な小売店舗が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 北東11m市道 水道、ガス、下水 天王町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 シルクロード天王町に面する
商業地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 天王町駅北東方

250m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因はなく、当分は現状のまま推移するものと予測する。商業地へ土地需要は高く、居住用としての
利用も旺盛であり、今後とも堅調に推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    431,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    391,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及び隣接市内各線各駅より徒歩圏内において店舗、事務所のほか、店舗兼共同住宅が存する商業地
域一帯。主たる需要者は地元企業や開発事業者、不動産投資家等が予測できる。圏内における駅近接の商業地の取引件
数は限定的で、敷地規模、用途に対する選好性の相違により取引単価が大きく変動するため需要の中心となる価格帯を
把握するのは困難であるが、駅に近接する地域の需要は堅調で、㎡あたり４０万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地と価格牽連性が認められる不動産にかかる取引価格について各要因間の補修正を施した結果、説得力をもつ
比準価格を得た。一方の収益価格については、商業性の高い地域であるが土地価格に見合う収益の獲得が困難である地
域性等が反映され、低位に求められたものと考えられる。本件では市場の実勢をより反映した比準価格を重視し、収益
価格を比較衡量するとともに代表標準地からの規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    324,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.2]		 [100.0]
100		 419,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    395,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナが終息し、円安、物価高、先行き
金利高などの不安要因はあるものの、商業地
を中心として不動産投資需要は旺盛である。


シルクロード天王町に面する商業地域。駅近
の商店街であり希少性が認められる。特段の
変動は無い。上層階の居住賃貸需要は旺盛で
ある。

特段の変化は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.4
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜保土ケ谷 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
１１Ｄ
-1		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,330)
b １０６０６
０３Ｄ
-2		 横浜市保土ケ谷区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
南東4m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,360)
c １０６０６
０３Ｄ
-3		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西23m国道、
南2m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １０６０６
０３Ｄ
-5		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    373,575) 
373,575  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
401,593 		 100
[  83.3]
482,104 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
482,000 
b (　    172,441) 
431,103  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.8]
444,393 		 100
[ 103.0]
431,450 
431,000 
c (　           ) 
278,276  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
345,390 		 100
[  80.2]
430,661 
431,000 
d (　           ) 
519,169  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
550,319 		 100
[  89.0]
618,336 
618,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    431,000 円／㎡]  



横浜保土ケ谷 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,571,693 
1,396,584 
6,175,109 
4,540,200 
1,634,909 		 （　0.9541）
1,559,867 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     37,139,690 円　　　　（　    391,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜保土ケ谷 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 75.00 ＲＣ4 279.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度6種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   95 ㎡      7.0 m x   15.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅（１階店舗、２階以上共同住宅ファミリータイプ）駐車場無し。 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
80.0 
60.00 
3,477 
208,620 		 8.0  1,668,960 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
68.00 
85.0 
57.80 
2,500 
144,500 		 1.0  144,500 
1.0  144,500 

 3～ 3		 住宅
68.00 
85.0 
57.80 
2,550 
147,390 		 1.0  147,390 
1.0  147,390 

 4～ 4		 住宅
68.00 
85.0 
57.80 
2,600 
150,280 		 1.0  150,280 
1.0  150,280 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
279.00 
83.7 
233.40 

650,790 		 2,111,130 
442,170 
⑨年額支払賃料        650,790 円　×　12ヶ月　＝　       7,809,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     233.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,809,480 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       468,569 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,340,911 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,111,130 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,845 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          442,170 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         210,937 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,571,693 円　　　　（　        79,702 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０７
Ｔ
　　　　-19		 5,142  
(   5,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[147.0]		 100
[100.0]
3,533 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,477 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０６０７
Ｔ
　　　　-20		 3,496  
(   3,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.5]		 100
[100.0]
3,482 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜保土ケ谷 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 345,000 円  　　　　     69,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 234,284 円  　　　        7,809,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       92,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      586,500 円  　　　　     69,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,000 円  　　　　     69,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,000 円  　　　　     69,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,396,584 円　（　　　　　　        14,701 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     279.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,540,200 円  
（　　　　　        47,792 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,571,693 円      
②総費用 1,396,584 円      
③純収益　①－② 6,175,109 円      
④建物等に帰属する純収益 4,540,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,634,909 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,559,867 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,420 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,139,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     391,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜保土ケ谷 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市保土ヶ谷区天王町一丁目７番１４
 0205000195742-0000
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備考