別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
横浜南 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜南 5-8 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　北見　文彦   TEL.
鑑定評価額 86,700,000 円  １㎡当たりの価格 340,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市南区中里１丁目５０番１
｢中里１－９－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)
台形
1:1		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ5		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北西22m県道、北東側道 水道、ガス、下水 地下鉄弘明寺

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 地下鉄弘明寺駅南西方

500m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに、店舗、事務所、共同住宅等が混在する地域として熟成しており、特出すべき変動要因は認めら
れず、今後用途の純化が進む可能性はあるが、当面は現状を維持しつつ推移していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市中部に所在する商業地域であり、価格牽連性のより高いエリアは南区及び隣接区部の幹線道路沿い
で用途の多様性を有する商業地域と認める。需要者は収益事業を行う投資家や地元不動産業者、店舗事業者等が想定さ
れるが、新規店舗の開業意欲は高まっており、低金利が継続する現状において商業地需要は依然として堅調に推移して
いる。尚、商業地取引は少数且つ個別性が強く中心的価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 繁華性のやや劣る路線商業地域であり、対象標準地は賃貸用建物の敷地としての性格を有するが、建築費の高騰や賃料
の硬直性等から、土地価格に対応する賃料の徴収が困難なため、収益価格はやや低位に求められた。一方、多数の信頼
性ある取引事例から求めた比準価格は、実証的且つ客観的な説得力あり、規範性が高い。以上から、比準価格を標準と
し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜南 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    503,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[162.5]		 [101.0]
100		 340,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 貿易摩擦や国際安全保障上の懸念、為替や物
価高騰のリスク等が与える地域経済への影響
に留意する必要がある。


繁華性がやや劣る路線商業地域であり、特別
な変動要因はないが、今後は共同住宅への利
用が進み、用途が純化されていく可能性を否
定できない。

個別的要因について特出すべき変動要因はな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜南 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０７Ｄ
-14		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
b １０６０６
０７
-40		 横浜市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,400)
c １０６０６
０６
-43		 横浜市南区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東22m県道、
北西4.5m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
d １０６０６
０４
-51		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
南6.5m、
二方路
近商
高度5種最高20m
(100,200)
e １０６０６
０８Ｄ
-2		 横浜市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.5m市道
、南西4m、
北西3.4m、
三方路
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
286,307  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
312,075 		 100
[  86.6]
360,364 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
364,000 
b (　           ) 
311,333  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
320,673 		 100
[ 101.9]
314,694 
318,000 
c (　    240,590) 
332,471  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
381,616 		 100
[ 110.3]
345,980 
349,000 
d (　           ) 
197,304  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
247,827 		 100
[  73.7]
336,265 
340,000 
e (　           ) 
275,479  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
284,932 		 100
[  76.2]
373,927 
378,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    350,000 円／㎡]  



横浜南 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,420,491 
3,566,804 
14,853,687 
11,970,000 
2,883,687 		 （　0.9310）
2,684,713 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     62,435,186 円　　　　（　    245,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜南 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 ＲＣ5 700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   255 ㎡     16.5 m x   16.2 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
75.0 
105.00 
3,300 
346,500 		 10.0  3,465,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
2,400 
302,400 		 1.0  302,400 
1.0  302,400 

 3～ 3		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
2,450 
308,700 		 1.0  308,700 
1.0  308,700 

 4～ 4		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
2,500 
315,000 		 1.0  315,000 
1.0  315,000 

 5～ 5		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
2,550 
321,300 		 1.0  321,300 
1.0  321,300 

計
700.00 
87.0 
609.00 

1,593,900 		 4,712,400 
1,247,400 
⑨年額支払賃料      1,593,900 円　×　12ヶ月　＝　      19,126,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     609.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,126,800 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,338,876 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,787,924 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,712,400 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,825 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,247,400 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         588,742 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,420,491 円　　　　（　        72,237 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０７
Ｔ
　　　　-12		 3,786  
(   3,583) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,548 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,328 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０６０６
Ｔ
　　　　-10		 2,463  
(   2,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,110 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜南 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 900,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 573,804 円  　　　       19,126,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      203,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,530,000 円  　　　　    180,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,566,804 円　（　　　　　　        13,987 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,970,000 円  
（　　　　　        46,941 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,420,491 円      
②総費用 3,566,804 円      
③純収益　①－② 14,853,687 円      
④建物等に帰属する純収益 11,970,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,883,687 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,684,713 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,528 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,435,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     245,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜南 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市南区中里一丁目５０番１
 0200000170296-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜南 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜南 5-8 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　坂本　圭一   TEL.
鑑定評価額 86,700,000 円  １㎡当たりの価格 340,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市南区中里１丁目５０番１
｢中里１－９－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)
台形
1:1		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ5		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北西22m県道、北東側道 水道、ガス、下水 地下鉄弘明寺

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  16.2 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 駅に近い幹線道路沿いの路線
商業地域。		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 地下鉄弘明寺駅南西方

500m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 商業用途（沿道小売業）から、アパート・マンション等の住宅系用途が多く、一時期不人気であった路線商業地
に対する不動産投資需要も旺盛であり、駅徒歩圏内の路線商業地に対する需要は回復している。
(3)最有効使用の判定 鉄筋４階建店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    294,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市南区を中心として、駅周辺や幹線道路沿いの近隣ないし路線商業地域である。店舗や事務所、営業
所を中心とする沿道サービス業や店舗併用マンションが主体の地域である。需要者は、車関連店舗・施設、レストラン
、コンビニ等のチェーン店及び建物賃貸を業とする個人や不動産業者などである。幹線道路沿いで駅に近い路線商業地
域で、マンション建設等も盛んである。収益物件としての潜在需要は大きく、地価は上昇で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地周辺の利用は店舗、事務所、沿道サービス業や店舗併用共同住宅等が中心であり、貸店舗、賃貸マンション等も
見られる。商業地の取引も比較的散見されており、商業地信頼性の高い比準価格を得られた。これを中心に収益価格は
比準価格より低位にとどまり、参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額の関連に留意して、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜南 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    503,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[161.0]		 [101.0]
100		 339,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナが終息し、円安、物価高、先行き
金利高などの不安要因はあるものの、商業地
を中心として不動産投資需要は旺盛である。


大岡川近くの幹線道路沿いの路線商業地域。
繁華性は特にあるとは言えないが、駅にも近
くマンション需要も底堅い。賃貸投資需要も
見込める。

角地で利用効率が高く、選好性が多少増大し
ている。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　 +13.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜南 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０７Ｄ
-14		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
b １０６０６
１２Ｄ
-5		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０６０６
０７
-15		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
d １０６０６
０６
-56		 横浜市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.3m市道
、南東7.2m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
286,307  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
312,075 		 100
[  82.8]
376,902 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
381,000 
b (　           ) 
396,876  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
320,554 		 100
[  84.2]
380,705 
385,000 
c (　           ) 
301,537  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
321,137 		 100
[  80.8]
397,447 
401,000 
d (　    337,905) 
337,905  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
331,469 		 100
[  95.7]
346,363 
350,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    350,000 円／㎡]  



横浜南 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域にあり、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,626,771 
3,324,923 
14,301,848 
10,922,800 
3,379,048 		 （　0.9321）
3,149,611 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     74,990,738 円　　　　（　    294,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜南 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 ＲＣ5 700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   255 ㎡     16.5 m x   16.2 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅ビル（１階店舗、２階以上共同住宅ファミリータイプ）駐車場無し。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 ＥＬＶ・内階段及び内廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
80.0 
112.00 
3,284 
367,808 		 6.0  2,206,848 
0.0  0 

 2～ 2		 住居
140.00 
90.0 
126.00 
2,300 
289,800 		 1.0  289,800 
1.0  289,800 

 3～ 3		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
2,300 
289,800 		 1.0  289,800 
1.0  289,800 

 4～ 4		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
2,300 
289,800 		 1.0  289,800 
1.0  289,800 

 5～ 5		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
2,300 
289,800 		 1.0  289,800 
1.0  289,800 

計
700.00 
88.0 
616.00 

1,527,008 		 3,366,048 
1,159,200 
⑨年額支払賃料      1,527,008 円　×　12ヶ月　＝　      18,324,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     616.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,324,096 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,099,446 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,224,650 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,366,048 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,641 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,159,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         370,480 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,626,771 円　　　　（　        69,125 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０７
Ｔ
　　　　-11		 3,960  
(   3,960) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[120.8]		 100
[100.0]
3,311 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,284 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０６０７
Ｔ
　　　　-12		 3,786  
(   3,583) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[118.8]		 100
[100.0]
3,285 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜南 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 830,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 549,723 円  　　　       18,324,096　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      202,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,411,000 円  　　　　    166,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,324,923 円　（　　　　　　        13,039 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 166,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,922,800 円  
（　　　　　        42,835 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,626,771 円      
②総費用 3,324,923 円      
③純収益　①－② 14,301,848 円      
④建物等に帰属する純収益 10,922,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,379,048 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,149,611 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,351 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,990,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     294,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜南 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市南区中里一丁目５０番１
 0200000170296-0000
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備考