別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜南 5-6 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸佳   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 473,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市南区高根町３丁目１７番２０
 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,500)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 高層の店舗兼共同住
宅が多い商業地域
 北東20m市道、南東側道 水道、ガス、下水 阪東橋

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 阪東橋駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 横浜橋商店街・南区役所にほど近い商業地域である。地域に変化を及ぼす要因は特段ないため当面は現状を維持
しつつも、一方で利便性の良さから商業地として熟成していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    497,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    322,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏内は、横浜市南区を中心に、中区等隣接市区の駅前又は周辺の商業地域一帯と判定した。主な需要者は事業
家又は不動産業者等であると考える。駅近くの利便性が良い地域であり、規模のある画地はマンション用地としての需
要も考えられる。国道１６号線に近く、横浜橋商店街・南区役所にも近接し利便性は高い。商業地は個別性が強く、規
模のほか人の流れ等によって取引価格は大きく異なり明確な価格水準はなく、立地条件等の個別性が強く反映される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は阪東橋駅にほど近い高層店舗兼共同住宅が多い商業地域である。収益性を反映する収益価格は、商業地域にお
いて重要性の高いものである。しかし、資産価値に見合う賃料水準が見込めなかったため、収益価格は低位に試算され
た。当該地域では実需での取引が多いものと判断され、したがって、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜南 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    503,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[117.2]		 [101.0]
100		 472,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    432,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区の人口は微増傾向で推移。円安基調・物
価高等により経済的要因に不安定要素が内在
しているが、低金利等の影響で不動産価格は
高水準。

最寄駅に近い商業地域で、特段の変動要因は
ない。地価は一層の上昇基調で推移している
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０６
-28		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.3m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
b １０６０６
０７
-9		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西8m市道、
東8m、二方路
商業
高度6種最高20m
(100,400)
c １０６０６
０７Ｄ
-2		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １０６０６
０３Ｄ
-2		 横浜市保土ケ谷区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
南東4m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,360)
e １０６０６
１１
-11		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
458,202  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
412,000 		 100
[  82.1]
501,827 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
507,000 
b (　           ) 
457,020  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
481,511 		 100
[ 100.6]
478,639 
483,000 
c (　           ) 
489,364  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
551,024 		 100
[ 111.2]
495,525 
500,000 
d (　    172,441) 
431,103  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
442,787 		 100
[  90.2]
490,895 
496,000 
e (　           ) 
552,690  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
588,062 		 100
[ 104.9]
560,593 
566,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    497,000 円／㎡]  



横浜南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,940,391 
6,847,425 
26,092,966 
22,306,200 
3,786,766 		 （　0.9541）
3,612,953 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     86,022,690 円　　　　（　    322,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 174.00 ＲＣ9 1,315.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   500 ％   500 ％   267 ㎡     18.1 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階をフロアー貸の店舗、３階～９階を共同住宅（形式：ファミリータイプ、平均専有面積：約４３．７㎡）を想定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
139.84 
70.0 
97.89 
3,690 
361,214 		 6.0  2,167,284 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
156.59 
80.0 
125.27 
2,583 
323,572 		 3.0  970,716 
0.0  0 

 3～ 9		 住宅
145.65 
90.0 
131.09 
2,399 
314,485 		 1.0  314,485 
1.0  314,485 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,315.98 
86.7 
1,140.79 

2,886,181 		 5,339,395 
2,201,395 
⑨年額支払賃料      2,886,181 円　×　12ヶ月　＝　      34,634,172 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,140.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,634,172 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,770,734 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,863,438 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,339,395 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,122 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,201,395 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,027,831 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,940,391 円　　　　（　       123,372 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０９
Ｔ
　　　　-10		 3,581  
(   3,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,617 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,708 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,690 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０６０９
Ｔ
　　　　-11		 3,950  
(   3,753) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,465 
c １０６０６０９
Ｔ
　　　　-12		 4,002  
(   3,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,042 
横浜南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,034,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,039,025 円  　　　       34,634,172　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      214,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,881,500 円  　　　　    339,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       339,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       339,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,847,425 円　（　　　　　　        25,646 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 339,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,315.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,306,200 円  
（　　　　　        83,544 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,940,391 円      
②総費用 6,847,425 円      
③純収益　①－② 26,092,966 円      
④建物等に帰属する純収益 22,306,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,786,766 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,612,953 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,532 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,022,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     322,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市南区高根町三丁目１７番２０
 0200000181838-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜南 5-6 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　石崎　俊司   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 473,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市南区高根町３丁目１７番２０
 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,500)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 高層の店舗兼共同住
宅が多い商業地域
 北東20m市道、南東側道 水道、ガス、下水 阪東橋

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 阪東橋駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因はなく、当分は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    479,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    321,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市南区及び隣接区内、各線各駅より徒歩圏内において店舗、事業所の他店舗兼共同住宅等がみられる
繁華性の高い商業地域一帯と判定。主たる需要者は地場企業や開発事業者等が中心である。同一需給圏内における駅近
接の商業地の取引件数は多くはなく、規模、用途等の相違により取引単価が大きく変動することから需要の中心となる
価格帯を把握するのは困難であるが、駅に近接する地域の需要は依然堅調で、５０万円／㎡台が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地と価格牽連性が認められる不動産にかかる取引価格について各要因間の補修正を適用した結果、説得力の高
い比準価格を得た。一方の収益価格については、商業地域内といえど土地価格に見合う賃料の獲得が困難である地域性
も相まって低位に求められたものと考えられる。拠って本件では市場の実勢をより反映した比準価格を標準とし、収益
価格を比較衡量するとともに代表標準地からの規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜南 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    503,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[117.3]		 [101.0]
100		 472,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    432,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和等の施策により投資需要は堅調であ
り、新型コロナウイルスが五類へ移行したこ
とによる行動制限解除も相まって不動産に対
する需要は強い。

駅に近い商業地域で、共同住宅用地としての
需要もみられ、地価上昇は継続している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０７
-15		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
b １０６０６
１２Ｄ
-3		 横浜市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０６０６
０６
-28		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.3m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
d １０６０６
０５Ｄ
-13		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
301,537  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
320,835 		 100
[  67.3]
476,724 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
481,000 
b (　           ) 
266,247  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
283,287 		 100
[  59.8]
473,724 
478,000 
c (　           ) 
458,202  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
400,545 		 100
[  84.9]
471,784 
477,000 
d (　           ) 
338,819  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
353,727 		 100
[  74.5]
474,801 
480,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    479,000 円／㎡]  



横浜南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,513,359 
6,634,942 
26,878,417 
23,009,000 
3,869,417 		 （　0.9534）
3,689,102 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     85,793,070 円　　　　（　    321,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 156.59 ＲＣ9 1,315.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   500 ％   500 ％   267 ㎡     18.1 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階に店舗フロア貸し、３階以上に共同住宅を想定。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
139.84 
70.0 
97.89 
3,725 
364,640 		 8.0  2,917,120 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
156.59 
80.0 
125.27 
2,794 
350,004 		 4.0  1,400,016 
0.0  0 

 3～ 9		 住宅
145.65 
90.0 
131.09 
2,421 
317,369 		 1.0  317,369 
1.0  317,369 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,315.98 
86.7 
1,140.79 

2,936,227 		 6,538,719 
2,221,583 
⑨年額支払賃料      2,936,227 円　×　12ヶ月　＝　      35,234,724 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,140.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,234,724 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,818,778 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,415,946 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,538,719 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,156 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,221,583 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,037,257 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,513,359 円　　　　（　       125,518 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６０８
Ｔ
　　　　-7		 3,694  
(   3,575) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,888 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,725 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０６０６
Ｔ
　　　　-11		 3,483  
(   3,206) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,666 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,730,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,057,042 円  　　　       35,234,724　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      214,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,941,000 円  　　　　    346,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       346,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       346,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,634,942 円　（　　　　　　        24,850 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 346,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,315.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,009,000 円  
（　　　　　        86,176 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,513,359 円      
②総費用 6,634,942 円      
③純収益　①－② 26,878,417 円      
④建物等に帰属する純収益 23,009,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,869,417 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,689,102 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,817 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,793,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     321,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市南区高根町三丁目１７番２０
 0200000181838-0000
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備考