別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜南 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜南 -13 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　長岡　俊宏   TEL.
鑑定評価額 44,600,000 円  １㎡当たりの価格 222,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市南区三春台８０番８
 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)
台形
1.2:1		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
等が混在する高台の
住宅地域		 南4.6m市道 水道、ガス、下水 黄金町

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅徒歩圏の高台にある住宅地
域。		 街

路		 基準方位　北　　４
．６ｍ市道		 交通

施設		 黄金町駅北西方

830m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持するものと予測する。駅から
は坂道はあるものの、駅徒歩圏内にあって生活利便性は相対的に高く、需要は堅調なものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    229,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区及び隣接区内の京急本線及び地下鉄ブルーライン沿線を中心とした住宅地域である。主な需要者は
、横浜中心部や都心への通勤者であり、地縁者のほか、圏域外からの転入者もみられる。横浜市中心部にも近く、生活
利便性に優れており、土地需要は堅調である。土地の細分化も散見され、供給は既存宅地を分割した建売住宅等が多い
。市場での中心価格帯は、土地は標準規模で３，５００万円程度、新築戸建住宅では５，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、戸建住宅のほか共同住宅等も存する住宅地域である。しかしながら、土地価格に見合う賃料水準は形成さ
れておらず、投資採算性を重視した収益物件の取引は少ない。取引の中心は、エンドユーザーによる自己使用目的であ
り、居住環境や利便性等を重視して価格が形成されているものと判断する。よって、市場の実態を反映した比準価格を
標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜南 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    184,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.4]		 [103.0]
100		 220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    218,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は持ち直しているものの、物価上昇、金
融資本市場の変動等の影響に注意が必要であ
る。


戸建住宅、マンション等が存する高台の住宅
地域として熟成しており、価格に影響を与え
る変動は特にない。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.8
交通・接近　　　  -2.7
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜南 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０６
-34		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０６０６
０６
-32		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8.5m市道、
北6m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０６０６
０６
-36		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.3m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
d １０６０６
０６
-9		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.5m市道
、中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
e １０６０６
０６
-40		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
232,528  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.3]
202,396 		 100
[  95.8]
211,269 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
218,000 
b (　           ) 
243,101  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
237,023 		 100
[ 100.1]
236,786 
244,000 
c (　           ) 
201,183  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
206,467 		 100
[  92.5]
223,208 
230,000 
d (　           ) 
299,981  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 133.6]
228,578 		 100
[ 103.1]
221,705 
228,000 
e (　           ) 
180,471  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
215,291 		 100
[  99.1]
217,246 
224,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  +2.8 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 +17.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.9 交通・接近　  +3.8 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.7 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  +5.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +33.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.9 交通・接近　  -0.7 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    229,000 円／㎡]  



横浜南 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,868,973 
1,421,139 
6,447,834 
4,991,300 
1,456,534 		 （　0.9732）
1,417,499 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     32,965,093 円　　　　（　    164,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜南 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 Ｓ3 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   201 ㎡     14.4 m x   12.9 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況等を勘案し、平均賃貸面積約３７㎡の３階建アパートを想定。駐車場はなし。 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
140.00 
85.0 
119.00 
1,917 
228,123 		 1.0  228,123 
1.0  228,123 

 2～ 2		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,956 
211,248 		 1.0  211,248 
1.0  211,248 

 3～ 3		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,995 
215,460 		 1.0  215,460 
1.0  215,460 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
88.2 
335.00 

654,831 		 654,831 
654,831 
⑨年額支払賃料        654,831 円　×　12ヶ月　＝　       7,857,972 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     335.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,857,972 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       314,319 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,543,653 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           654,831 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,286 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          654,831 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         319,034 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,868,973 円　　　　（　        39,149 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６１０
Ｔ
　　　　-10		 2,565  
(   2,459) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[115.0]		 100
[ 98.0]
2,127 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,956 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０６１０
Ｔ
　　　　-11		 1,937  
(   1,937) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]
1,958 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜南 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 351,500 円  　　　　     70,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 235,739 円  　　　        7,857,972　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      597,500 円  　　　　     70,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,300 円  　　　　     70,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,300 円  　　　　     70,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,421,139 円　（　　　　　　         7,070 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,991,300 円  
（　　　　　        24,832 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,868,973 円      
②総費用 1,421,139 円      
③純収益　①－② 6,447,834 円      
④建物等に帰属する純収益 4,991,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,456,534 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,417,499 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,052 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,965,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     164,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜南 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市南区三春台８０番８
 0200000249032-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
横浜南 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜南 -13 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　北見　文彦   TEL.
鑑定評価額 44,600,000 円  １㎡当たりの価格 222,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市南区三春台８０番８
 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)
台形
1.2:1		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
等が混在する高台の
住宅地域		 南4.6m市道 水道、ガス、下水 黄金町

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．６ｍ市道		 交通

施設		 黄金町駅北西方

830m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が混在する高台の住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推移していくも
のと思料する。最寄駅からはやや高低差があるものの、駅徒歩圏内で需要は堅調である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区を中心とした京急線及び市営地下鉄ブルーライン沿線の住宅地域である。需要者は横浜市内及び東
京方面へ勤務する圏内の給与所得者層が中心であり、圏外からの転入も一部に認められる。標準地の所在する地域は最
寄駅から徒歩圏内で交通利便性は概ね標準的で、需要は安定している。分割された小規模な画地も多く見られるが、市
場の中心的価格帯は土地２００㎡程度でおよそ４０００万円半ばで取引されるものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似地域内において多数の信頼性ある取引事例を収集でき、要因比較も妥当で、実証的且つ客観的な説得力ある比準価
格が求められた。一方、収益価格は、土地価格に対応する賃料の徴収が困難であることからやや低位に求められたもの
と思料する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜南 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    184,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.2]		 [103.0]
100		 221,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    218,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるが、物価高騰、金利及
び為替変動リスク、国際安全保障上の懸念等
が地域経済に与える影響に留意する必要があ
る。

一般住宅及び共同住宅等が混在する高台の住
宅地域として熟成しており、地域要因に格別
の変動要因は認められない。


個別的要因について特出すべき変動要因はな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜南 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０６
０６
-46		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東1.8m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
b １０６０６
０６
-20		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
東2m、角地
１住居
高度4種最高20m
(80,160)
c １０６０６
０６
-36		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.3m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
d １０６０６
０６
-32		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8.5m市道、
北6m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
190,584  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
200,322 		 100
[  91.0]
220,134 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
227,000 
b (　           ) 
198,263  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.8]
189,455 		 100
[  89.1]
212,632 
219,000 
c (　           ) 
201,183  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
205,451 		 100
[  92.2]
222,832 
230,000 
d (　           ) 
243,101  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
238,145 		 100
[ 105.1]
226,589 
233,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    227,000 円／㎡]  



横浜南 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,979,756 
1,462,158 
6,517,598 
5,126,200 
1,391,398 		 （　0.9732）
1,354,109 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     31,490,907 円　　　　（　    157,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜南 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 Ｓ3 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   201 ㎡     14.4 m x   12.9 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況、土地及び地域の特性等を勘案し、３階建共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
140.00 
85.0 
119.00 
1,950 
232,050 		 1.0  232,050 
1.0  232,050 

 2～ 2		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
2,000 
216,000 		 1.0  216,000 
1.0  216,000 

 3～ 3		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
2,000 
216,000 		 1.0  216,000 
1.0  216,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
88.2 
335.00 

664,050 		 664,050 
664,050 
⑨年額支払賃料        664,050 円　×　12ヶ月　＝　       7,968,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     335.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,968,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       318,744 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,649,856 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           664,050 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,375 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          664,050 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         323,525 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,979,756 円　　　　（　        39,700 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０６１０
Ｔ
　　　　-11		 1,937  
(   1,937) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]
1,931 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,086 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０６１０
Ｔ
　　　　-12		 2,689  
(   2,578) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]
2,241 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜南 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 361,000 円  　　　　     72,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 239,058 円  　　　        7,968,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      613,700 円  　　　　     72,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        72,200 円  　　　　     72,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,200 円  　　　　     72,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,462,158 円　（　　　　　　         7,274 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,126,200 円  
（　　　　　        25,503 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,979,756 円      
②総費用 1,462,158 円      
③純収益　①－② 6,517,598 円      
④建物等に帰属する純収益 5,126,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,391,398 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,354,109 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,737 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,490,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     157,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜南 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市南区三春台８０番８
 0200000249032-0000
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備考