別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜中 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 9-3 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　冨来　功   TEL.
鑑定評価額 2,370,000,000 円  １㎡当たりの価格 265,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区新山下３丁目８番１０
｢新山下３－１１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 8,930  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m
臨港地区

(80,200)
台形
4:1		 倉庫兼事務所

ＲＣ5		 物流センター、倉庫
等が多い地域
 北東28m市道、北西側道 水道、ガス、下水 元町・中華街

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 流通業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 180.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２８ｍ市道 交通

施設		 元町・中華街駅南東方

1.4km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 横浜中心部や首都高速へのアクセスに優れており、今後とも物流施設の立地が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    273,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    229,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神奈川県内全域の工業地域で、高速道路インターチェンジまたは幹線道路へのアクセスが良く、物流施
設が立地可能な地域である。需要者は、物流事業を行う法人や物流施設への投資を行う投資家などが中心である。新型
コロナの５類感染症移行等により社会経済活動が本格的に回復してきており、この影響で流通業務地への需要は堅調で
ある。需給の中心となる価格帯は、土地価格で１㎡あたり１０万円台後半から２０万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、物流センター、倉庫等が多い地域である。比準価格は、土地取引の実態を反映した価格で、手法の各過程
は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸物件も比較的多いものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため低位に試算された。近隣地域では、自己使用目的での取引が中心のため、市場の実態を反映し相対的に信頼性の
高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類感染症移行等により、社会
経済活動が本格的な回復傾向にあり、これが
不動産の需給動向に及ぼす影響を注視する必
要がある。

物流施設が多い地域で、横浜中心部や首都高
速へ近く需要は堅調で、地価は上昇傾向を示
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０１Ｄ
-4		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m県道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
b １０６０４
０５Ｄ
-9		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北9m市道、
西6m、準角地
工専

(70,200)
c １０６０３
０３
-21		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m市道、
東4m、二方路
準工
高度5種最高20m
(80,200)
d １０６０３
１１
-20		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8.1m市道、
西8m、角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
e １０６０５
０１
-1		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10m市道、
中間画地
工業
高度7種最高31m
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
259,841  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
265,442 		 100
[ 100.0]
265,442 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
271,000 
b (　           ) 
182,103  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
198,122 		 100
[  72.8]
272,146 
278,000 
c (　           ) 
265,122  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
261,261 		 100
[  99.8]
261,785 
267,000 
d (　           ) 
302,194  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
293,848 		 100
[ 105.8]
277,739 
283,000 
e (　           ) 
220,906  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
220,304 		 100
[  84.1]
261,955 
267,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    273,000 円／㎡]  



横浜中 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

388,666,291 
71,142,104 
317,524,187 
229,743,000 
87,781,187 		 （　0.9533）
83,681,806 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　  2,041,019,659 円　　　　（　    229,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
物流センター 4,400.00 ＲＣ4 17,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
臨港地区		 80 ％   200 ％   200 ％   8,930 ㎡    197.5 m x   48.5 m  前面道路：市道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流センター一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 物流センター
4,400.00 
100.0 
4,400.00 
1,992 
8,764,800 		 5.0  43,824,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
17,600.00 
100.0 
17,600.00 

35,059,200 		 175,296,000 
0 
⑨年額支払賃料     35,059,200 円　×　12ヶ月　＝　     420,710,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  17,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       420,710,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    33,656,832 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 387,053,568 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       175,296,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,612,723 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     388,666,291 円　　　　（　        43,524 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０６
Ｔ
　　　　-901		 1,636  
(   1,628) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,818 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,992 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０６
Ｔ
　　　　-902		 1,632  
(   1,579) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,267 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,430,000 円  　　　　  3,810,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,207,104 円  　　　      420,710,400　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,500,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   32,385,000 円  　　　　  3,810,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,810,000 円  　　　　  3,810,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,810,000 円  　　　　  3,810,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      71,142,104 円　（　　　　　　         7,967 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,810,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　  17,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 50 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 229,743,000 円  
（　　　　　        25,727 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 388,666,291 円      
②総費用 71,142,104 円      
③純収益　①－② 317,524,187 円      
④建物等に帰属する純収益 229,743,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 87,781,187 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 83,681,806 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,371 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,041,019,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     229,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区新山下三丁目８番１０
 0200001184949-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜中 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 9-3 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　孝義   TEL.
鑑定評価額 2,370,000,000 円  １㎡当たりの価格 265,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区新山下３丁目８番１０
｢新山下３－１１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 8,930  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m
臨港地区

(80,200)
台形
4:1		 倉庫兼事務所

ＲＣ5		 物流センター、倉庫
等が多い地域
 北東28m市道、北西側道 水道、ガス、下水 元町・中華街

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 流通業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 180.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２８ｍ市道 交通

施設		 元町・中華街駅南東方

1.4km		 法令

規制		 準工
(80,200)
準防 
高度5種最高20m
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 横浜中心部や首都高速へのアクセスが良好であるため、今後とも物流施設の立地が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    223,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高速道路インターチェンジまたは幹線道路へのアクセスが良く、物流施設が立地可能な圏域を中心とし
た神奈川県内全域及び隣接する東京都内の工業地域である。需要者は、物流事業を行う法人、大手倉庫会社、物流施設
への投資を行う投資家などが中心である。Ｅコマース市場の拡大などにより流通業務地への需要は堅調である。需給の
中心となる価格帯は、土地価格で１㎡あたり１０万円台後半から２０万円台程度と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、物流センター、倉庫等が多い地域である。貸倉庫等の賃貸物件は比較的多いものの、物流系用途の自己使
用目的での取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。市場
の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに県内の工業地の標準地等の価格
との検討や現下における不動産市場動向等も考慮し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策の修正があったが金融緩和は継続し
ており新型コロナ５類移行の影響もあって景
気は回復基調。物流施設が立地可能な工業地
への需要は強い。

物流施設が多い地域で、横浜中心部や首都高
速へのアクセスが良好であるため需要は堅調
で、地価は上昇傾向にあると判断した。


角地で利用効率等がやや優る。台形であるが
利用効率等の優劣に基づく減価はないものと
判断した。個別的要因に変動はみられない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０１Ｄ
-4		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m県道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
b １０６０４
１１Ｄ
-514		 江東区

 その
他

   
（　          ） 		 長方形 北20m私道、
中間画地
工専

(60,200)
c １０６０４
１２
-21		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.1m私道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
d １０６０４
０５Ｄ
-9		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北9m市道、
西6m、準角地
工専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
259,841  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
264,955 		 100
[ 100.0]
264,955 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
270,000 
b (　           ) 
408,507  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
419,945 		 100
[ 136.2]
308,330 
314,000 
c (　           ) 
236,351  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.4]
206,706 		 100
[  78.4]
263,656 
269,000 
d (　           ) 
182,103  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 118.7]
168,142 		 100
[  62.3]
269,891 
275,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +16.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 +22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    270,000 円／㎡]  



横浜中 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

375,983,907 
68,365,424 
307,618,483 
221,904,000 
85,714,483 		 （　0.9533）
81,711,617 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　  1,992,966,268 円　　　　（　    223,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
物流センター 4,400.00 ＲＣ4 17,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
臨港地区		 80 ％   200 ％   200 ％   8,930 ㎡    197.5 m x   48.5 m  前面道路：市道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流センター一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 物流センター
4,400.00 
100.0 
4,400.00 
1,927 
8,478,800 		 5.0  42,394,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
17,600.00 
100.0 
17,600.00 

33,915,200 		 169,576,000 
0 
⑨年額支払賃料     33,915,200 円　×　12ヶ月　＝　     406,982,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  17,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       406,982,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    32,558,592 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 374,423,808 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       169,576,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,560,099 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     375,983,907 円　　　　（　        42,103 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０６
Ｔ
　　　　-901		 1,636  
(   1,628) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 79.2]		 100
[100.0]
2,066 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,935 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,927 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４１３
Ｔ
　　　　-30		 1,241  
(   1,238) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 62.4]		 100
[105.0]
1,804 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,040,000 円  　　　　  3,680,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,069,824 円  　　　      406,982,400　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,615,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   31,280,000 円  　　　　  3,680,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,680,000 円  　　　　  3,680,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,680,000 円  　　　　  3,680,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      68,365,424 円　（　　　　　　         7,656 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,680,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 203,000 円／㎡　×　  17,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 50 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 221,904,000 円  
（　　　　　        24,849 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 375,983,907 円      
②総費用 68,365,424 円      
③純収益　①－② 307,618,483 円      
④建物等に帰属する純収益 221,904,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 85,714,483 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 81,711,617 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,150 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,992,966,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     223,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区新山下三丁目８番１０
 0200001184949-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考