別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
横浜中 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 9-1 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　和田　伸也   TEL.
鑑定評価額 2,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区錦町９番３外
 ②地積
　(㎡)		 15,362  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
臨港地区


(70,200)
台形
1:1		 倉庫

Ｓ6		 倉庫、工場等が建ち
並ぶ臨海工業地域
 北東15m私道、三方路 水道 根岸

4.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西     0 ｍ、南   360 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ私道 交通

施設		 根岸駅北東方

4.9km		 法令

規制		 工専
(60,200)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 流通業務施設、工場等が建ち並ぶ臨海工業地域であり、南本牧はま道路や首都高速横浜北西・北線の開通等によ
る交通アクセスの向上やＥコマースの進展による需要増等から、今後も流通業務施設が増えていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市・川崎市等の工業地域で、特に臨海部における流通業務施設が立地可能な地域と強い代替競争関
係にある。中心となる需要者は、地域特性等から中堅・大手の物流事業や製造業を営む法人等で、賃貸収入を目的とす
る法人投資家による需要も見込まれる。開発用地取得競争はやや落ち着きつつあるものの、立地条件や規模、利用用途
等による個別性の相違で取引価格水準の幅が大きく、開発素地について引き続き高値での取引もみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算したもので、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格で
あり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。対象標準地と同様の規模を有する流通業務地は、賃貸用施設
の建築目的での土地取引が多くなっていることから、比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地から検討した
価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    155,000 円／㎡		 [114.8]
100		 100
[100.0]		 100
[109.7]		 [100.0]
100		 162,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    142,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直しているが、設備投資は足
踏みがみられる。雇用情勢は改善の一方、消
費者物価は緩やかに上昇し、海外景気の下振
れに注意が必要。

流通業務施設、工場等が建ち並ぶ臨海工業地
域である。流通業務施設適地としての需要は
底堅く、地価は上昇。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０１Ｄ
-4		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m県道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
b １０６０１
０７Ｄ
-12		 川崎市川崎区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
c １０６０４
０５Ｄ
-9		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北9m市道、
西6m、準角地
工専

(70,200)
d １０６０５
０６Ｄ
-10		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
南西36m、
北東12m、
三方路
工業
高度7種最高31m
(70,200)
e １０６０７
０１
-36		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東6m、角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
259,841  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
284,526 		 100
[ 164.7]
172,754 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
173,000 
b (　    239,458) 
239,458  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
264,601 		 100
[ 151.0]
175,232 
175,000 
c (　           ) 
182,103  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
208,433 		 100
[ 128.6]
162,079 
162,000 
d (　           ) 
127,778  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
128,265 		 100
[  77.4]
165,717 
166,000 
e (　           ) 
162,232  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
159,082 		 100
[  91.8]
173,292 
173,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +51.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



横浜中 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

529,866,403 
87,008,632 
442,857,771 
341,865,000 
100,992,771 		 （　0.9506）
96,003,728 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  2,285,803,048 円　　　　（　    149,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
物流センター 7,644.00 Ｓ4 30,576.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
臨港地区
 70 ％   200 ％   200 ％   15,362 ㎡    150.0 m x  163.0 m  前面道路：私道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸市場における需要実態等を踏まえマルチテナント型物流センターを想定した。 ⑦有効率　  97.8 ％
の理由		 標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 物流センター
7,644.00 
94.3 
7,205.00 
1,550 
11,167,750 		 3.0  33,503,250 
0.0  0 

 2～ 4		 物流センター
7,644.00 
99.0 
7,569.00 
1,550 
11,731,950 		 3.0  35,195,850 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
30,576.00 
97.8 
29,912.00 

46,363,600 		 139,090,800 
0 
⑨年額支払賃料     46,363,600 円　×　12ヶ月　＝　     556,363,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  29,912.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       556,363,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    27,818,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 528,545,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       139,090,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,321,363 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     529,866,403 円　　　　（　        34,492 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１３
Ｔ
　　　　-30		 1,241  
(   1,238) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,460 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,554 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４１３
Ｔ
　　　　-31		 1,658  
(   1,579) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,658 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 16,050,000 円  　　　　  5,350,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,563,632 円  　　　      556,363,200　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,220,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   45,475,000 円  　　　　  5,350,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,350,000 円  　　　　  5,350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,350,000 円  　　　　  5,350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      87,008,632 円　（　　　　　　         5,664 円／㎡）　　（経費率　　  16.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,350,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　  30,576.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 50 ％　＋　0.0654 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 341,865,000 円  
（　　　　　        22,254 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 529,866,403 円      
②総費用 87,008,632 円      
③純収益　①－② 442,857,771 円      
④建物等に帰属する純収益 341,865,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 100,992,771 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 96,003,728 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,249 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,285,803,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     149,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区錦町９番３
 0200000026538-0000
2 　横浜市中区錦町１４番８
 0200001266766-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜中 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 9-1 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.
鑑定評価額 2,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区錦町９番３外
 ②地積
　(㎡)		 15,362  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
臨港地区


(70,200)
台形
1:1		 倉庫

Ｓ6		 倉庫、工場等が建ち
並ぶ臨海工業地域
 北東15m私道、三方路 水道 根岸

4.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西     0 ｍ、南   360 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 163.0 ｍ、規模　　    15,362 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ私道 交通

施設		 根岸駅北東方

4.9km		 法令

規制		 工専
(60,200)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 南本牧はま道路開通や横浜北・北西線開通に伴う地域周辺の利便性の良化により、今後も物流施設立地が更に進
むと予測。地価は臨海部の物流適地需要を反映し強い上昇傾向で推移。当面この傾向が続くと予測。
(3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市並びに周辺市町村にわたる広域的な工業地域であり、近隣地域は臨海部の工業地域。需要者の中
心は、かつては製造業の大規模工場が中心であったが、現在では、インターネット通販の発達などから物流企業が多く
見られる。本牧ふ頭ＩＣまで約１．２㎞、羽田空港へのアクセスも良好なため人気の高い工業地域であり、需要は強含
みで推移している。取引の中心となる価格帯は土地価格で１㎡あたり１０～２０万円前後程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 貸倉庫等も見られるが容積率を十分消化していない物件や自社物件が多い工業地域のため収益価格は低位に試算された
。本件は、工業地取引そのものが少ないことから同一需給圏を広域的に捉えかつ過去に遡って収集・選択した取引事例
に基づき試算した結果、中区内の工業地事例などから規範性ある比準価格が求められたので、これを標準とし、収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    155,000 円／㎡		 [114.8]
100		 100
[100.0]		 100
[109.7]		 [100.0]
100		 162,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    142,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの流行が概ね収束し、社会経済活
動の急速な正常化により、不動産市場の回復
・持ち直し傾向も鮮明となっている。


臨海工業地域だが交通アクセスの向上により
物流用地需要が急速に高まり供給が過少気味
。地価は当該需要を反映し、強い上昇傾向で
推移。

今のところ特段の個別的要因の変動はないも
のの、横浜環状南線など周辺のインフラ整備
（特に幹線道路の整備）の進捗状況に留意す
る必要がある。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０１Ｄ
-4		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m県道、
中間画地
準工
高度地区5種
(70,200)
b １０６０４
１２
-21		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.1m私道、
中間画地
工業
高度地区5種
(70,200)
c １０６０５
１１
-18		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
三方路
工業
特別用途地区
(60,200)
d ７０６０１
０１Ｄ
-3		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7.3m市道
、中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
259,841  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
287,124 		 100
[ 170.8]
168,105 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
168,000 
b (　           ) 
236,351  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
248,778 		 100
[ 141.7]
175,567 
176,000 
c (　           ) 
170,547  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
178,733 		 100
[ 108.9]
164,126 
164,000 
d (　           ) 
122,255  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
130,202 		 100
[  76.0]
171,318 
171,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



横浜中 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

530,017,535 
91,510,593 
438,506,942 
362,313,000 
76,193,942 		 （　0.9506）
72,429,961 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  1,724,522,881 円　　　　（　    112,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
物流センター 7,644.00 Ｓ4 30,576.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
臨港地区
 70 ％   200 ％   200 ％   15,362 ㎡    150.0 m x  163.0 m  前面道路：私道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 マルチテナント型物流センターを想定。 ⑦有効率　  97.8 ％
の理由		 標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 物流センター
7,644.00 
94.3 
7,205.00 
1,601 
11,535,205 		 3.0  34,605,615 
0.0  0 

 2～ 4		 物流センター
7,644.00 
99.0 
7,569.00 
1,601 
12,117,969 		 3.0  36,353,907 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
30,576.00 
97.8 
29,912.00 

47,889,112 		 143,667,336 
0 
⑨年額支払賃料     47,889,112 円　×　12ヶ月　＝　     574,669,344 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  29,912.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       574,669,344 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    45,973,548 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 528,695,796 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       143,667,336 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,321,739 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     530,017,535 円　　　　（　        34,502 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１３
Ｔ
　　　　-30		 1,241  
(   1,238) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,551 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,605 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,601 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４１３
Ｔ
　　　　-31		 1,658  
(   1,579) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,658 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 17,010,000 円  　　　　  5,670,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,746,693 円  　　　      574,669,344　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,218,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   48,195,000 円  　　　　  5,670,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,670,000 円  　　　　  5,670,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,670,000 円  　　　　  5,670,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      91,510,593 円　（　　　　　　         5,957 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,670,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　  30,576.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 50 ％　＋　0.0654 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 362,313,000 円  
（　　　　　        23,585 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 530,017,535 円      
②総費用 91,510,593 円      
③純収益　①－② 438,506,942 円      
④建物等に帰属する純収益 362,313,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 76,193,942 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 72,429,961 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,715 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,724,522,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     112,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区錦町９番３
 0200000026538-0000
2 　横浜市中区錦町１４番８
 0200001266766-0000
3 　
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6 　
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備考