別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜中 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-24 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　恵利子   TEL.
鑑定評価額 257,000,000 円  １㎡当たりの価格 462,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区富士見町１番２
 ②地積
　(㎡)		 556  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)

3:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 店舗、事務所ビル等
が混在する商業地域
 北西18m市道 水道、ガス、下水 関内

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       556 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 関内駅南西方

600m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 商業集積度がやや低いが、伊勢佐木長者町駅にも近く、マンション素地としての需要が旺盛な地域である。今後
は共同住宅地としての利用が増加していくものと推測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    476,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    353,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区、西区、南区内の普通商業地域、高度商業地域である。主たる需要者は不動産投資等を手がける不
動産会社、機関投資家等が考えられる。また、比較的高い容積率のためマンション開発業者も予想される。商業地とし
はやや衰退ぎみではあるが、交通利便性に優れることから、需要は堅調である。小規模な画地や小規模の中古ビルの取
引も見られ、画地規模、立地等で差が生じているが、中心価格帯は１㎡当たり４０～６０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏の普通商業地域の取引事例より試算されたもので、取引の実態を反映した実証的で説得力が認め
られる。一方、対象標準地は商業地であるため需要者は収益性に基づく取引が多いことから、収益性の観点から求めた
収益価格は一定の説得力は認められる。対象標準地の価格決定に当たっては、比準価格をやや重視し、収益価格を関連
づけて、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    568,000 円／㎡		 [111.8]
100		 100
[103.0]		 100
[133.7]		 [100.0]
100		 461,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    416,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症の５類移行で景気は回復基
調にある。一方で物価の上昇や金融情勢の変
動を踏まえ、今後は不動産市況に十分に注視
する必要がある。

商業地として大きな変動要因は見当たらない
ため、今後も同様の用途で推移していくもの
と予測した。地価は引き続き上昇基調が続く
ものと予測した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０６
-510		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
b １０６０４
０６
-505		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
c １０６０４
０８Ｄ
-11		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
d １０６０４
０８Ｄ
-10		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西6m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
e １０６０４
０７Ｄ
-4		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
525,376  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
543,764 		 100
[ 121.2]
448,650 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
449,000 
b (　           ) 
523,053  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
564,897 		 100
[ 110.5]
511,219 
511,000 
c (　           ) 
321,871  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
367,255 		 100
[  80.0]
459,069 
459,000 
d (　           ) 
528,785  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
559,001 		 100
[ 115.1]
485,666 
486,000 
e (　           ) 
561,956  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
656,365 		 100
[ 128.5]
510,790 
511,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    476,000 円／㎡]  



横浜中 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

72,164,625 
16,489,225 
55,675,400 
47,269,600 
8,405,800 		 （　0.9343）
7,853,539 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    196,338,475 円　　　　（　    353,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 240.00 ＲＣ9 2,640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   556 ㎡     38.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～９階は共同住宅（小規模家族向け専有面積４０㎡程度）を想定。地下１階は平置駐車場５台分。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
70.0 
168.00 
3,950 
663,600 		 6.0  3,981,600 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
240.00 
90.0 
216.00 
2,765 
597,240 		 2.0  1,194,480 
1.0  597,240 

 3～ 9		 居宅
240.00 
90.0 
216.00 
2,844 
614,304 		 2.0  1,228,608 
1.0  614,304 
地下
 1～ 1		 駐車場
240.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,640.00 
80.0 
2,112.00 

6,158,208 		 14,970,816 
5,494,608 
⑨年額支払賃料      6,158,208 円　×　12ヶ月　＝　      73,898,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,112.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        73,898,496 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     5,290,495 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,288,001 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,970,816 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         139,229 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,494,608 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,737,395 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      72,164,625 円　　　　（　       129,792 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０１
Ｔ
　　　　-60		 3,997  
(   3,817) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.8]		 100
[100.0]
4,258 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,970 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０８
Ｔ
　　　　-19		 3,328  
(   3,223) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.8]		 100
[100.0]
3,581 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,404,000 円  　　　　    734,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,778,925 円  　　　       75,578,496　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      599,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,239,000 円  　　　　    734,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       734,000 円  　　　　    734,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       734,000 円  　　　　    734,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,489,225 円　（　　　　　　        29,657 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 734,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   2,640.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 47,269,600 円  
（　　　　　        85,017 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 72,164,625 円      
②総費用 16,489,225 円      
③純収益　①－② 55,675,400 円      
④建物等に帰属する純収益 47,269,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,405,800 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,853,539 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,125 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    196,338,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     353,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区富士見町１番２
 0200000034437-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜中 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-24 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　東五   TEL.
鑑定評価額 256,000,000 円  １㎡当たりの価格 460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区富士見町１番２
 ②地積
　(㎡)		 556  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)

3:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 店舗、事務所ビル等
が混在する商業地域
 北西18m市道 水道、ガス、下水 関内

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 関内駅南西方

600m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏にありマンション用地としても適格性を有する商業地域であり、今後は共同住宅等を主体とす
る地域に移行してゆくものと判断する。地価も上昇傾向を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市域内の中区等の近隣商業地域・普通商業地域等を中心とする圏域。需要者の中心は、地元中小法人や
不動産開発業者であり、収益性を考慮する投資法人等も見られ賃貸ビルや賃貸マンションも多く混在している。大規模
画地については、マンション業者の需要があるが、交通利便性が優れることから需要は堅調である。画地規模により中
心となる価格帯は異なり、需要の中心となる価格帯は見いだしづらい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 実証的な比準価格のほか、商業地として土地価格の本質的要素である収益性（賃料）から還元した収益価格を考慮する
。収益価格については店舗需要はあるが、飲食店や日用品店舗は競争激化による収益性の低下から賃料水準も保守的と
なり、結果として低位に試算された。一方比準価格は潜在的需要力を反映している。本件においては、比準価格を重視
し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    568,000 円／㎡		 [111.8]
100		 100
[103.0]		 100
[134.2]		 [100.0]
100		 459,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    416,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安基調の続く中、国内景気は回復基調を強
めており、不動産を中心とする資産価格の上
昇が顕在化している。


徒歩圏の商業地として希少性があり、需要の
強さと相まって、地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.4
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０８Ｄ
-10		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西6m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,360)
b １０６０４
０２Ｄ
-12		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西27m市道、
南東28m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,700)
c １０６０４
０７Ｄ
-11		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北4.2m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,252)
d １０６０４
１２Ｄ
-18		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
528,785  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
549,433 		 100
[ 118.8]
462,486 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
462,000 
b (　           ) 
739,356  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
792,167 		 100
[ 153.8]
515,063 
515,000 
c (　           ) 
453,904  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
503,038 		 100
[  89.8]
560,176 
560,000 
d (　           ) 
334,606  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
376,001 		 100
[  80.3]
468,245 
468,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.9 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +5.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.9 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    470,000 円／㎡]  



横浜中 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,497,637 
12,986,424 
49,511,213 
40,700,800 
8,810,413 		 （　0.9343）
8,231,569 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    205,789,225 円　　　　（　    370,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 240.00 ＲＣ9F1B 2,360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   556 ㎡     38.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗及び地下１階は駐車場。２階以上は共同住宅（単身者等向け１ＤＫ、ファミリータイプ２ＤＫ）を想定。 ⑦有効率　  76.3 ％
の理由		 同種・同構造の標準的割合を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
70.0 
168.00 
3,800 
638,400 		 6.0  3,830,400 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
240.00 
85.0 
204.00 
2,750 
561,000 		 2.0  1,122,000 
1.0  561,000 

 4～ 9		 住宅
240.00 
85.0 
204.00 
2,850 
581,400 		 2.0  1,162,800 
1.0  581,400 
地下
 1～ 1		 駐車場
200.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,360.00 
76.3 
1,800.00 

5,248,800 		 13,051,200 
4,610,400 
⑨年額支払賃料      5,248,800 円　×　12ヶ月　＝　      62,985,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,985,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,887,136 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,898,464 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,051,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         122,681 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,610,400 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,473,484 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    320,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,008 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,497,637 円　　　　（　       112,406 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０８
Ｔ
　　　　-19		 3,328  
(   3,223) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 96.9]		 100
[100.0]
3,654 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,819 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０３
Ｔ
　　　　-13		 2,963  
(   2,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 83.7]		 100
[100.0]
3,933 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,160,000 円  　　　　    632,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,591,424 円  　　　       64,785,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      599,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,372,000 円  　　　　    632,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       632,000 円  　　　　    632,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       632,000 円  　　　　    632,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,986,424 円　（　　　　　　        23,357 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 632,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,700,800 円  
（　　　　　        73,203 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,497,637 円      
②総費用 12,986,424 円      
③純収益　①－② 49,511,213 円      
④建物等に帰属する純収益 40,700,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,810,413 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,231,569 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,805 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    205,789,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     370,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区富士見町１番２
 0200000034437-0000
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備考