別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜中 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-22 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.
鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 810,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区石川町２丁目６１番１
 ②地積
　(㎡)		 153  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)
不整形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中低層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北12.8m市道、西側道 水道、ガス、下水 石川町

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.9 ｍ、奥行　約　　  14.3 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 石川町駅前の商業地域 街

路		 １２．８ｍ市道 交通

施設		 石川町駅東方

60m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの駅前商業地域であり堅調な需要で推移している。特段の要因変動はないため現状のまま推移するもの
と予測。地価は駅前の商業地需要を反映し緩やかな上昇傾向で推移。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    870,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    713,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区及び隣接区内の商業地域であり、近隣地域はＪＲ「石川町」駅近接の普通商業地。需要者は県内外
の法人事業者、個人事業者、機関投資家、不動産業者、マンションデベなど多岐にわたる。「石川町」駅と「元町商店
街」との間に所在する古くからの商店街のため繁華性が高く、その希少性から不動産需要は概ね堅調に推移している。
個別性、特に規模や基準容積率による価格差が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性が取引価格に影響する商業地だが、地域周辺の取引の多くは自用の事業用物件や業者購入物件であり、収益物件
取引は多くないことから収益価格はやや低位に試算された。本件は広域的な収集・選択で採用した中区内の商業地事例
等により市場性が適切に反映された比準価格を重視し、商業地においては理論的な価格として規範性が認められる収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    568,000 円／㎡		 [111.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 76.1]		 [ 99.9]
100		 809,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    780,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの流行が概ね収束し、社会経済活
動の急速な正常化により、不動産市場の回復
・持ち直し傾向も鮮明となっている。


地域要因に特に変動はない。駅前商業地域の
希少性は高く需要は底堅い。地価は当該希少
性を反映し緩やかな上昇傾向で推移。


今のところ特段の個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０８Ｄ
-9		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北4.6m市道、
西4m、南2.8m、
三方路
商業
高度地区7種
(100,276)
b １０６０４
１０
-22		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西14m市道、
南東11m、
角地
商業
高度地区7種
(100,500)
c １０６０４
０４Ｄ
-25		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
中間画地
商業
高度地区7種
特別用途地区
(100,720)
d １０６０４
０６
-15		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西8.2m市道、
中間画地
１住居
高度地区4種
(70,200)
e １０６０４
０６
-3		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西3m市道、
南東2.7m、
二方路
近商
高度地区6種
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
511,133  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
667,029 		 100
[  79.5]
839,030 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
838,000 
b (　           ) 
635,348  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
623,246 		 100
[  73.4]
849,109 
848,000 
c (　           ) 
1,045,101  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,214,407 		 100
[ 133.1]
912,402 
911,000 
d (　           ) 
676,576  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
712,113 		 100
[  76.1]
935,760 
935,000 
e (　           ) 
563,551  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
571,363 		 100
[  69.7]
819,746 
819,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    870,000 円／㎡]  



横浜中 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,794,148 
4,239,287 
16,554,861 
12,103,000 
4,451,861 		 （　0.9563）
4,257,315 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    109,161,923 円　　　　（　    713,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 85.13 ＲＣ7 595.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   153 ㎡      8.9 m x   14.3 m  前面道路：市道     　  12.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、１階店舗、２～７階は各階１ＬＤＫ（平均約３８㎡）２戸計１２戸を想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 店舗兼共同住宅の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.13 
73.6 
62.63 
6,325 
396,135 		 10.0  3,961,350 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
85.13 
90.1 
76.73 
2,846 
218,374 		 2.0  436,748 
1.0  218,374 

 5～ 7		 住宅
85.13 
90.1 
76.73 
3,163 
242,697 		 2.0  485,394 
1.0  242,697 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
595.91 
87.8 
523.01 

1,779,348 		 6,727,776 
1,383,213 
⑨年額支払賃料      1,779,348 円　×　12ヶ月　＝　      21,352,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     523.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,352,176 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,281,131 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,071,045 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,727,776 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,241 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,383,213 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         659,862 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,794,148 円　　　　（　       135,909 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０４
Ｔ
　　　　-25		 8,538  
(   8,019) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
6,913 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,357 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,325 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０４
Ｔ
　　　　-26		 3,817  
(   3,653) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
5,801 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,140,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 854,087 円  　　　       21,352,176　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      250,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,615,000 円  　　　　    190,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       190,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       190,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,239,287 円　（　　　　　　        27,708 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 190,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     595.91 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,103,000 円  
（　　　　　        79,105 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,794,148 円      
②総費用 4,239,287 円      
③純収益　①－② 16,554,861 円      
④建物等に帰属する純収益 12,103,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,451,861 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,257,315 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,826 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    109,161,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     713,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区石川町二丁目６１番１
 0200000000911-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜中 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-22 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　峰崎　泰生   TEL.
鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 811,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区石川町２丁目６１番１
 ②地積
　(㎡)		 153  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)
不整形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中低層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北12.8m市道、西側道 水道、ガス、下水 石川町

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.9 ｍ、奥行　約　　  14.3 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 石川町駅前の旧来からの商業
地域		 街

路		 １２．８ｍ市道 交通

施設		 石川町

60m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの駅前商業地として熟成しており、特段の地域要因の変動はない。マンション用地としての需要も見ら
れ、土地需要は旺盛である一方供給は少なく、当面は現状を維持しつつ推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    836,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    783,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は横浜市中区及び隣接する西区を中心とする商業地域である。②主な需要者は地元企業と不動産業者が中
心であるが、総額によっては機関投資家、大規模地はマンション業者も需要者となる。③為替レートの変動、物価・建
築費の高騰には留意が必要だが、新型コロナウイルス感染症から経済情勢が正常化の動きにある中、優良物件への需要
は依然として旺盛である。④物件規模等により取引価格の変動が大きく中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中区内の類似地域の事例を検討、採用の上、より信頼性を有する事例を中心に試算した価格であり市場実態
を反映している。収益価格は諸元について十分検討の上試算しているが、店舗賃料は回復傾向にある一方、依然個人の
所得は鮮明な回復状況にない事を反映し共同住宅賃料が伸び悩んでいるためやや低位に求められた。市場性を反映した
比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    568,000 円／㎡		 [111.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 76.8]		 [ 99.9]
100		 802,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    780,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価・建築費高騰には注視が必要であるが、
投資需要、エンドのマンション需要は旺盛で
あることから利便性良好な商業地への需要は
根強い。

石川町駅至近の旧来からの熟成度の高い商業
地域であり、地域要因に特段の変動はない。
マンション需要は旺盛であり土地需要は依然
堅調である。

やや不整形であるが、角地であることもあり
市場競争力は標準的と思料される。個別的要
因の変動は特段ない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０７Ｄ
-11		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北4.2m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,252)
b １０６０４
０８Ｄ
-9		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北4.6m市道、
西4m、南2.8m、
三方路
商業
高度7種最高31m
(100,276)
c １０６０４
０６
-502		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
d １０６０４
０６
-513		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,904  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
483,384 		 100
[  61.5]
785,990 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
785,000 
b (　           ) 
511,133  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
660,000 		 100
[  77.8]
848,329 
847,000 
c (　           ) 
730,268  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
777,005 		 100
[  88.0]
882,960 
882,000 
d (　           ) 
413,805  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
413,805 		 100
[  53.0]
780,764 
780,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    836,000 円／㎡]  



横浜中 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,102,466 
5,239,122 
16,863,344 
11,975,600 
4,887,744 		 （　0.9563）
4,674,150 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    119,850,000 円　　　　（　    783,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 87.89 ＲＣ7 595.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   153 ㎡      8.9 m x   14.3 m  前面道路：市道     　  12.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を１ＤＫ住戸を中心として想定した。 ⑦有効率　  96.2 ％
の理由		 標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.13 
73.6 
62.63 
6,249 
391,375 		 6.0  2,348,250 
0.0  0 

 2～ 7		 居宅
85.13 
100.0 
85.13 
2,937 
250,027 		 2.0  500,054 
1.0  250,027 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
595.91 
96.2 
573.41 

1,891,537 		 5,348,574 
1,500,162 
⑨年額支払賃料      1,891,537 円　×　12ヶ月　＝　      22,698,444 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     573.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,698,444 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,361,907 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,336,537 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,348,574 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,277 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,500,162 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         715,652 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,102,466 円　　　　（　       144,461 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１１
Ｔ
　　　　-50		 5,948  
(   5,771) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]
6,120 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,249 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４１１
Ｔ
　　　　-51		 7,767  
(   7,290) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[110.0]		 100
[120.0]
6,396 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,880,000 円  　　　　    188,000,000　×　　　　   1.0 ％
②維持管理費 1,134,922 円  　　　       22,698,444　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      250,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,598,000 円  　　　　    188,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       188,000 円  　　　　    188,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       188,000 円  　　　　    188,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,239,122 円　（　　　　　　        34,243 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 188,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     595.91 ㎡　×　(100% ＋　  0.30 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,975,600 円  
（　　　　　        78,272 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,102,466 円      
②総費用 5,239,122 円      
③純収益　①－② 16,863,344 円      
④建物等に帰属する純収益 11,975,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,887,744 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,674,150 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,550 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    119,850,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     783,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区石川町二丁目６１番１
 0200000000911-0000
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備考