別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月14日 提出
横浜中 5-20 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-20 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 和田 伸也   TEL.
鑑定評価額 55,300,000 円  1㎡当たりの価格 813,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
630,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市中区山下町130番9
②地積
 (㎡)
68  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
防火

(その他)
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,400)

1:2
店舗兼住宅

S5
中華料理店、小売店
舗が建ち並ぶ商業地
北9m市道 水道、ガス、下水 元町・中華街

500m
(2)



①範囲 東   180 m、西    80 m、南    10 m、北    40 m ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約     6.0 m、奥行 約    11.0 m、規模          70 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

9m市道 交通

施設
元町・中華街駅西方

500m
法令

規制
商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
中華料理店等の飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ横浜中華街の商業地域である。地域内に特段の変動要因はない
が、飲食店の運営は回復途上であるが、観光客等は回遊の程度はコロナ禍前の賑わいを取り戻している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           835,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           723,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区・西区等の飲食店舗等が立地する商業地域であり、特に横浜中華街及び関内・伊勢佐木町等の商業
地と強い代替競争関係にある。中心となる需要者は、飲食・物販店舗等を運営する地域に精通した個人及び法人事業者
であり、またまとまった土地については賃貸物件の建築を目的とした投資目的の取引も存在する。飲食店の運営は回復
途上であるが、観光客等の回遊の程度及びこれらを背景とした不動産需要は底堅い状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算したもので、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格で
あり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。上記の市場の特性のとおり、中心となる需要者は、飲食・物
販店舗等を運営する個人及び法人事業者であることを踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比
較考量のうえ、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 横浜中 5-1                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
      1,120,000 円/㎡
[106.3]
100
100
[100.0]
100
[145.3]
[100.0]
100
819,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          790,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
個人消費は持ち直しているが、設備投資は足
踏みがみられる。雇用情勢は改善の一方、消
費者物価は緩やかに上昇し、海外景気の下振
れに注意が必要。

横浜中華街の商業地域。飲食店の運営は回復
途上であるが、中華街全体は賑わいを取り戻
し、不動産需要は底堅く、地価は緩やかに上
昇。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近     +2.0
環境       +18.0
行政       +15.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.9 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜中 5-20 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10604
06
-502
横浜市中区

建付


  
(           ) 
長方形 北西8m市道、
中間画地




商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
b 10604
06
-505
横浜市中区

建付


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
中間画地




商業
高度7種最高31m
(100,360)
c 10604
10
-22
横浜市中区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西14m市道、
南東11m、
角地



商業
高度7種最高31m
(100,500)
d 10604
08D
-10
横浜市中区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m市道、
北西6m、角地




商業
高度7種最高31m
(100,360)
e 10604
06
-503
横浜市中区

更地


  
(           ) 
長方形 南西3.5m市道
、中間画地




商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,320)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
730,268  
100
[ 100.0]
[ 104.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

765,321 
100
[  88.4]

865,748 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

866,000 
b (            
523,053  
100
[ 100.0]
[ 108.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

564,897 
100
[  67.8]

833,181 

833,000 
c (            
635,348  
100
[ 100.0]
[ 105.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

635,348 
100
[  77.8]

816,643 

817,000 
d (            
528,785  
100
[ 100.0]
[ 111.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

559,001 
100
[  65.8]

849,546 

850,000 
e (            
1,198,371  
100
[ 100.0]
[ 107.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 110.0]

1,165,688 
100
[ 140.9]

827,316 

827,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     -22.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+1.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +4.0 環境     -30.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+1.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -2.0 環境     -28.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+1.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境     -30.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+1.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近   +3.0 環境     +60.0
画地       0.0 行政       0.0 その他    +10.0 行政      -5.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     835,000 円/㎡]  



横浜中 5-20 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

9,172,211 

2,440,644 

6,731,567 

4,726,540 

2,005,027 
( 0.9563
1,917,407 
  4.2 -  0.3 )
3.9%  
⑧収益価格       49,164,282 円    (     723,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜中 5-20 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗 60.00 S4 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区
100 %   400 %   400 %   68 ㎡      5.7 m x   12.2 m  前面道路:市道         9.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況等を勘案し、各階店舗(フロアー貸し)を想定した。 ⑦有効率   81.3 %
の理由
同規模の標準的な有効率を採用。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
60.00 

70.0 

42.00 

6,950 

291,900 
6.0  1,751,400 
1.0  291,900 

 2 2
店舗
60.00 

85.0 

51.00 

4,140 

211,140 
6.0  1,266,840 
0.0  0 

 3 4
店舗
60.00 

85.0 

51.00 

3,100 

158,100 
3.0  474,300 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


240.00 

81.3 

195.00 


819,240 
3,966,840 
291,900 
⑨年額支払賃料        819,240 円 × 12ヶ月 =        9,830,880 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      195.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        9,830,880 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         786,470 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,044,410 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         3,966,840 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =           36,495 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          291,900 円 ×    92.0 %  ×    0.3400 =           91,306 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    9,172,211 円    (        134,885 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1060413

    -28
7,439  
  6,870
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

7,085 
対象基準階の
 月額実質賃料
      7,182 円/㎡

 月額支払賃料
(     6,950 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1060413

    -29
5,805  
  5,444
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]

7,256 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜中 5-20 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 742,000 円           74,200,000 ×       1.0 %
②維持管理費 491,544 円             9,830,880 ×       5.0 %
③公租公課  土地               428,000 円     査定額
 建物               630,700 円           74,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        74,200 円           74,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,200 円           74,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,440,644 円 (              35,892 円/㎡)  (経費率    26.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.2 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 28 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 74,200,000 円                          設計監理料率
  300,000 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0458 ×  35 % + 0.0594 ×  35 % + 0.0895 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,726,540 円  
(             69,508 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 9,172,211 円      
②総費用 2,440,644 円      
③純収益 ①-② 6,731,567 円      
④建物等に帰属する純収益 4,726,540 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,005,027 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,917,407 円      

  (                         28,197 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.9 %

                              49,164,282 円


(                       723,000 円/㎡)
4 不動産ID 横浜中 5-20 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  横浜市中区山下町130番9
0200000067903-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
横浜中 5-20 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-20 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 横田 隆浩   TEL.
鑑定評価額 55,400,000 円  1㎡当たりの価格 815,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
630,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市中区山下町130番9
②地積
 (㎡)
68  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
防火

(その他)
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,400)

1:2
店舗兼住宅

S5
中華料理店、小売店
舗が建ち並ぶ商業地
北9m市道 水道、ガス、下水 元町・中華街

500m
(2)



①範囲 東   180 m、西    80 m、南    10 m、北    40 m ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約     6.0 m、奥行 約    11.0 m、規模          68 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

9m市道 交通

施設
元町・中華街駅西方

500m
法令

規制
商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
中華街の本通りに次いで繁華性が高い関帝廟通りに位置し、中華料理店を中心とした店舗の集積度は高い。新型
コロナウィルス感染症による影響緩和、インバウンドが戻りつつあり、地価も上昇に転じている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           827,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           636,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市中区及び西区中心部周辺に位置し、飲食店舗等が集積する商業地域である。主な需要者は地縁的選
好性を有する企業と不動産業者等が中心で、大中規模画地については、賃貸物件建築を目的とした参入もみられる。需
要者と画地規模により取引価格が異なり、価格水準の把握は難しい。全国的に有名な中華街であり、新型コロナウィル
ス感染症の影響緩和、インバウンド需要の回復を受け、需要は回復傾向にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象地は飲食店等を中心とする商業地域である。比準価格は取引の実態を反映した価格で、実証性かつ現実性の高い点
で説得力を有する。収益価格は現実の賃貸事例に基づき試算したものの、自社、個人経営が中心で、賃貸での利用は少
なく、その試算過程に想定要素が多く含まれることから説得力はやや劣るものと判断した。したがって、比準価格を標
準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格との整合性を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 横浜中 5-1                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
      1,120,000 円/㎡
[106.3]
100
100
[100.0]
100
[146.6]
[100.0]
100
812,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          790,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
不動産市況全般としては、投資意欲や所有意
欲が増しつつあるが、長期金利の上昇等懸念
材料もみられる。


型コロナウィルス感染症による影響緩和によ
る回復、インバウンド需要も戻りつつある。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近     +2.0
環境       +19.0
行政       +15.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.2 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜中 5-20 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10604
06D
-507
横浜市中区

建付


  
(           ) 
長方形 南西5.3m市道
、中間画地




商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,424)
b 10604
06
-502
横浜市中区

建付


  
(           ) 
長方形 北西8m市道、
中間画地




商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
c 10604
08D
-9
横浜市中区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 北4.6m市道、
西4m、南2.8m、
三方路



商業
高度7種最高31m
(100,276)
d 10604
06
-3
横浜市中区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北西3m市道、
南東2.7m、
二方路



近商
高度6種最高20m
(100,240)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
763,716  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

788,155 
100
[  95.1]

828,764 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

829,000 
b (            
730,268  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

747,794 
100
[  90.6]

825,380 

825,000 
c (            
511,133  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.0]

660,000 
100
[  82.7]

798,065 

798,000 
d (            
563,551  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

568,015 
100
[  68.7]

826,805 

827,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +4.0 環境      -5.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近   +2.0 環境     -15.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -12.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     827,000 円/㎡]  



横浜中 5-20 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

8,919,967 

2,429,302 

6,490,665 

4,726,540 

1,764,125 
( 0.9563
1,687,033 
  4.2 -  0.3 )
3.9%  
⑧収益価格       43,257,256 円    (     636,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜中 5-20 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗 60.00 S4 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区
100 %   400 %   400 %   68 ㎡      5.7 m x   12.2 m  前面道路:市道         9.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階フロアー貸しの店舗を想定した。 ⑦有効率   79.8 %
の理由
同種、同規模の標準的な有効率を採用した。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
60.00 

70.0 

42.00 

6,550 

275,100 
6.0  1,650,600 
1.0  275,100 

 2 2
店舗
60.00 

83.0 

49.80 

3,930 

195,714 
6.0  1,174,284 
0.0  0 

 3 4
店舗
60.00 

83.0 

49.80 

3,275 

163,095 
3.0  489,285 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


240.00 

79.8 

191.40 


797,004 
3,803,454 
275,100 
⑨年額支払賃料        797,004 円 × 12ヶ月 =        9,564,048 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      191.40 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        9,564,048 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         765,124 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,798,924 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         3,803,454 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =           34,992 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          275,100 円 ×    92.0 %  ×    0.3400 =           86,051 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    8,919,967 円    (        131,176 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1060413

    -28
7,439  
  6,870
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

7,085 
対象基準階の
 月額実質賃料
      6,768 円/㎡

 月額支払賃料
(     6,550 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1060413

    -29
5,805  
  5,444
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

6,450 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜中 5-20 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 742,000 円           74,200,000 ×       1.0 %
②維持管理費 478,202 円             9,564,048 ×       5.0 %
③公租公課  土地               430,000 円     査定額
 建物               630,700 円           74,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        74,200 円           74,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,200 円           74,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,429,302 円 (              35,725 円/㎡)  (経費率    27.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.2 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 28 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 74,200,000 円                          設計監理料率
  300,000 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0458 ×  35 % + 0.0594 ×  35 % + 0.0895 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,726,540 円  
(             69,508 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 8,919,967 円      
②総費用 2,429,302 円      
③純収益 ①-② 6,490,665 円      
④建物等に帰属する純収益 4,726,540 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,764,125 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,687,033 円      

  (                         24,809 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.9 %

                              43,257,256 円


(                       636,000 円/㎡)
4 不動産ID 横浜中 5-20 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  横浜市中区山下町130番9
0200000067903-0000
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備考