別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜中 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-19 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　横田　隆浩   TEL.
鑑定評価額 612,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,820,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区南仲通４丁目４８番１外
 ②地積
　(㎡)		 336  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,800)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 南東25m県道 水道、ガス、下水 馬車道

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南   165 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 馬車道駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 関内大通りに面し、高度商業地域として成熟している。複数路線利用可能な地域にあり、取引は安定的である。
今後も現状を維持して推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内の関内地区及び横浜駅近郊、ＭＭ２１地区に存する高度商業地域内の商業地の集積である。主た
る需要者は上場企業や不動産業者、投資法人等で、小規模画地の場合は地元企業等も含まれる。市役所にも近く、事務
所ビルを中心とするエリアで、事務所利用としての需要は堅調であるが、更地としての取引は少ない。需要の中心価格
帯は規模、立地等により大きな差異がみられるため、水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 馬車道駅、関内駅も利用可能な中高層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ。比準価格は取引の実態を反映した価格で、実証性
かつ現実性の高い点で説得力を有する。収益価格は現実の賃貸事例に基づき試算したものの、新築物件の賃貸は少なく
、その試算過程に想定要素が多く含まれることから説得力はやや劣るものと判断した。したがって、比準価格を重視し
て、収益価格を比較考量し、他の標準地との均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,610,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況全般としては、投資意欲や所有意
欲が増しつつあるが、長期金利の上昇等懸念
材料もみられる。


商業地域として成熟しており、需要は堅調で
あり、地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０４Ｄ
-25		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,720)
b １０６０４
０４Ｄ
-23		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東25m県道、
南西3.6m、
角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,800)
c １０６０４
０６Ｄ
-502		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10.4m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
d １０６０４
１１Ｄ
-512		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西13.4m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
駐車付置義務
(100,600)
e １０６０４
０６
-503		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西3.5m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,320)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,045,101  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,157,972 		 100
[  62.5]
1,852,755 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,850,000 
b (　           ) 
1,363,288  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,508,882 		 100
[  83.3]
1,811,383 
1,810,000 
c (　           ) 
1,980,717  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,123,329 		 100
[ 114.7]
1,851,202 
1,850,000 
d (　           ) 
1,404,541  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,547,862 		 100
[  82.9]
1,867,144 
1,870,000 
e (　           ) 
1,198,371  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,265,480 		 100
[  66.3]
1,908,718 
1,910,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,850,000 円／㎡]  



横浜中 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

95,319,163 
21,829,944 
73,489,219 
55,073,200 
18,416,019 		 （　0.9374）
17,263,176 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    466,572,324 円　　　　（　  1,390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 ＲＣ9F1B 2,910.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   800 ％   800 ％   336 ㎡     16.0 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、上階を事務所、地下１階駐車場（１０台）を想定。　 ⑦有効率　  74.7 ％
の理由		 同種、同構造の標準的割合を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
290.00 
70.0 
203.00 
5,462 
1,108,786 		 10.0  11,087,860 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
290.00 
85.0 
246.50 
3,641 
897,507 		 6.0  5,385,042 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
300.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,910.00 
74.7 
2,175.00 

8,288,842 		 54,168,196 
0 
⑨年額支払賃料      8,288,842 円　×　12ヶ月　＝　      99,466,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        99,466,104 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     8,245,288 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 94,820,816 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        54,168,196 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         498,347 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      95,319,163 円　　　　（　       283,688 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１２
Ｔ
　　　　-27		 4,269  
(   4,234) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,712 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,659 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,641 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １０６０４１２
Ｔ
　　　　-34		 3,965  
(   3,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,605 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,304,000 円  　　　　    884,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,122,644 円  　　　      103,066,104　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,121,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,514,000 円  　　　　    884,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       884,000 円  　　　　    884,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       884,000 円  　　　　    884,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,829,944 円　（　　　　　　        64,970 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 884,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   2,910.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 55,073,200 円  
（　　　　　       163,908 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 95,319,163 円      
②総費用 21,829,944 円      
③純収益　①－② 73,489,219 円      
④建物等に帰属する純収益 55,073,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,416,019 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,263,176 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       51,379 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    466,572,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区南仲通四丁目４８番１
 0200000057518-0000
2 　横浜市中区弁天通四丁目５７番
 0200000038817-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜中 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-19 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.
鑑定評価額 612,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,820,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区南仲通４丁目４８番１外
 ②地積
　(㎡)		 336  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,800)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 南東25m県道 水道、ガス、下水 馬車道

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南   165 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 関内大通り沿いの高度商業地
域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 馬車道駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域で、市役所移転等の影響から事務所需要は高まっている。今後
とも需要は堅調に推移し、地価は上昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,490,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及び隣接市の高度商業地域の範囲。関内地区の商業地で需要者は当該地域に地縁的選好性のある企
業や不動産業者が中心で、東京圏の法人事業者・投資家等も含まれる。北仲地区等の整備が進み市役所移転も定着して
おり、当該地域の事務所需要は高まっている。商業地の取引は個別性が強く中心となる価格帯は見出しがたいものの、
概ね１㎡あたり２００～２５０万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 関内から馬車道駅圏では、賃貸ビルのほか地元企業の自社ビルも多くみられる。当該地域及び周辺では企業の自用目的
の取引もあり、需要者は投資物件としての収益性とともに、市場での取引価格にも着目し行動している。また、駅近く
の物件は希少性から高値の取引となることもある。よって、本件では比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけて、
周辺標準地とのバランスを考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,610,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や円安等経済情勢の先行きが不透明
だが、不動産市場は、昨今は堅調に推移して
いる。各種用途や地域によっては更に需要が
高まっている。

関内大通りの熟成度の高い高度商業地域で需
要は高まっており、地価は上昇傾向が継続し
ている。


概ね繁華性のある通りに接面し、店舗や事務
所立地に優れるが、この１年では特段の変化
は見られない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１１Ｄ
-512		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西13.4m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
b １０６０４
１３Ｄ
-1		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
南西16.5m、
角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,700)
c １０６０４
０３
-1		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東28m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
d １０６０４
０６Ｄ
-502		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10.4m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,404,541  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,532,096 		 100
[  82.9]
1,848,125 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,850,000 
b (　           ) 
2,022,617  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,987,944 		 100
[ 106.4]
1,868,368 
1,870,000 
c (　           ) 
994,657  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,044,390 		 100
[  59.2]
1,764,172 
1,760,000 
d (　           ) 
1,980,717  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,198,596 		 100
[ 114.7]
1,916,823 
1,920,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,850,000 円／㎡]  



横浜中 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

94,849,743 
21,558,123 
73,291,620 
53,578,000 
19,713,620 		 （　0.9374）
18,479,547 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    499,447,216 円　　　　（　  1,490,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 ＲＣ9F1B 2,930.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   800 ％   800 ％   336 ㎡     16.0 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階付９階建の店舗事務所ビルを想定。１階は店舗、２～９階は事務所。地下は駐車場で１０台 ⑦有効率　  74.2 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
300.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
290.00 
70.0 
203.00 
5,373 
1,090,719 		 10.0  10,907,190 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
290.00 
85.0 
246.50 
3,582 
882,963 		 6.0  5,297,778 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,930.00 
74.2 
2,175.00 

8,154,423 		 53,289,414 
0 
⑨年額支払賃料      8,154,423 円　×　12ヶ月　＝　      97,853,076 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        97,853,076 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     7,101,715 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 94,351,361 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        53,289,414 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         495,592 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    300,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,790 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      94,849,743 円　　　　（　       282,291 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１３
Ｔ
　　　　-25		 3,235  
(   3,034) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,302 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,582 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １０６０４１３
Ｔ
　　　　-26		 3,718  
(   3,559) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,833 
c １０６０４０７
Ｔ
　　　　-74		 3,666  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,666 
横浜中 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,160,000 円  　　　　    860,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,058,123 円  　　　      101,453,076　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,310,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,310,000 円  　　　　    860,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       860,000 円  　　　　    860,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       860,000 円  　　　　    860,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,558,123 円　（　　　　　　        64,161 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 860,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   2,930.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 53,578,000 円  
（　　　　　       159,458 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 94,849,743 円      
②総費用 21,558,123 円      
③純収益　①－② 73,291,620 円      
④建物等に帰属する純収益 53,578,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,713,620 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,479,547 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,999 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    499,447,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,490,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区南仲通四丁目４８番１
 0200000057518-0000
2 　横浜市中区弁天通四丁目５７番
 0200000038817-0000
3 　
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50 　
備考