別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜中 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-18 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　保坂　泰久   TEL.
鑑定評価額 108,000,000 円  １㎡当たりの価格 659,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区曙町１丁目５番７外
 ②地積
　(㎡)		 164  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,700)

2:1		 店舗

Ｓ5		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 北西25m国道 水道、ガス、下水 関内

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       164 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 関内駅南西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 幅員の広い国道に面する店舗兼事務所やマンション等が混在する商業地域。特に、変動する要因は見当たらず、
当面は現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    694,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    521,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区及び周辺区内の幹線道に面する商業地域並びに周辺の商業地域。市内の法人事業主や資金調達力の
ある法人等が需要の中心で共同住宅等開発業者の需要もある。地域は古くからの商業地域だが、付近にはより古くから
の商業地域があり、それらの集客力等により、商業地としての需要は相応に存在すると判断する。価格水準は、取引件
数が限定的なことにより把握が困難であるが、１㎡当たり６０万円台半ば程度と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の現実の取引を基に算出される市場実態を示す価格だが、本地域は商業地域で、賃料等を算
定根拠とする収益価格が重要な価格要素である。本地域は容積率が高いが、賃料動向には直ちに価格動向が反映されな
い傾向があり、かつ、本地域周辺にはより古い商業地があり賃貸需要がそちらに流れる傾向も見られる。比準価格を中
心としながら収益価格も相当に考量して、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    568,000 円／㎡		 [110.9]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.0]		 [100.0]
100		 658,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型肺炎は収束しつつあり、景気には好影響
である。地価は超金融緩和により、強含む状
況が継続すると判断する。


幅員の広い国道に面する店舗事務所や共同住
宅等が混在する商業地域で、今後も現状を維
持すると予測される。


個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０４
-6		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m市道、
北西7.5m、
角地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
b １０６０４
１０
-22		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西14m市道、
南東11m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
c １０６０４
０２Ｄ
-12		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西27m市道、
南東28m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,700)
d １０６０４
０６
-510		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
e １０６０４
０３
-2		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西36m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
657,030  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
691,893 		 100
[  95.7]
722,981 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
723,000 
b (　           ) 
635,348  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
617,195 		 100
[  96.0]
642,911 
643,000 
c (　           ) 
739,356  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
746,397 		 100
[ 103.0]
724,657 
725,000 
d (　           ) 
525,376  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
537,985 		 100
[  81.4]
660,915 
661,000 
e (　           ) 
600,741  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
619,965 		 100
[  86.6]
715,895 
716,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    694,000 円／㎡]  



横浜中 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり造成事例を収集できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,757,397 
5,947,686 
20,809,711 
17,326,400 
3,483,311 		 （　0.9563）
3,331,090 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     85,412,564 円　　　　（　    521,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 140.00 ＲＣ7 995.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   700 ％   700 ％   164 ㎡     17.0 m x   10.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗で２階以上は事務所を想定する。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 ７階建店舗事務所で共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
75.0 
105.00 
3,960 
415,800 		 10.0  4,158,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
2,960 
352,240 		 6.0  2,113,440 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
2,760 
328,440 		 6.0  1,970,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
83.6 
819.00 

2,410,240 		 16,124,640 
0 
⑨年額支払賃料      2,410,240 円　×　12ヶ月　＝　      28,922,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     819.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,922,880 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,313,830 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,609,050 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,124,640 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         148,347 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,757,397 円　　　　（　       163,155 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０１
Ｔ
　　　　-58		 4,307  
(   4,112) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
4,025 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,993 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,960 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０５
Ｔ
　　　　-34		 3,999  
(   3,822) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,809 
c １０６０４０５
Ｔ
　　　　-37		 3,997  
(   3,817) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,807 
横浜中 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,632,000 円  　　　　    272,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 867,686 円  　　　       28,922,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      592,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,312,000 円  　　　　    272,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       272,000 円  　　　　    272,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       272,000 円  　　　　    272,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,947,686 円　（　　　　　　        36,266 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 272,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     995.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,326,400 円  
（　　　　　       105,649 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,757,397 円      
②総費用 5,947,686 円      
③純収益　①－② 20,809,711 円      
④建物等に帰属する純収益 17,326,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,483,311 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,331,090 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,312 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,412,564 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     521,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区曙町一丁目５番７
 0200000000298-0000
2 　横浜市中区曙町一丁目５番８
 0200000000299-0000
3 　横浜市中区曙町一丁目７番３
 0200000000311-0000
4 　横浜市中区曙町一丁目７番４
 0200000000312-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜中 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-18 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.
鑑定評価額 108,000,000 円  １㎡当たりの価格 660,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区曙町１丁目５番７外
 ②地積
　(㎡)		 164  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,700)

2:1		 店舗

Ｓ5		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 北西25m国道 水道、ガス、下水 関内

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       164 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 関外地区に所在する国道沿い
の商業地域		 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 関内駅南西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに中高層の商業ビルやマンション等が混在する地域。特段の要因変動はないため、当面は用途の多様化
を示しつつ現状のまま推移と予測。地価は高容積率土地への高い需要・希少性から強い上昇傾向で推移。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    712,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    534,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区及び隣接区内の商業地域であり、近隣地域は国道沿いの商業地。需要者は県内外の法人事業者、個人
事業者、機関投資家、不動産業者、マンションデベなど多岐にわたる。古くからの庶民の街「関外地区」に所在し、交
通量の割に繁華性が劣るため商業地域としてはやや衰退気味だが、マンション用地需要が高いことから中高層の店舗併
用マンション等が増加傾向にある。個別性、特に規模による価格差が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性が取引価格に影響する商業地であるが、地域周辺の取引の多くは自用の事業用物件や業者購入物件であり、収益
物件取引はあまり多くないことから収益価格はやや低位に試算された。本件は広域的な収集・選択で採用した中区内の
商業地事例等により市場性並びに実証性が適切に反映された比準価格を重視し、商業地においては理論的な価格として
規範性が認められる収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    568,000 円／㎡		 [111.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 92.9]		 [100.0]
100		 664,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの流行が概ね収束し、社会経済活
動の急速な正常化により、不動産市場の回復
・持ち直し傾向も鮮明となっている。


地域要因に特に変動はない。商業性としての
大きな向上は期待できないが、高いマンショ
ン用地需要の影響により、価格は強い上昇傾
向で推移。

今のところ特段の個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０７Ｄ
-4		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
中間画地
商業
高度地区7種
(100,500)
b １０６０４
０６
-505		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
商業
高度地区7種
(100,360)
c １０６０４
０６
-502		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
高度地区7種
特別用途地区
(100,600)
d １０６０４
０６
-513		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
近商
高度地区6種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
561,956  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
651,869 		 100
[  90.0]
724,299 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
724,000 
b (　           ) 
523,053  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
560,713 		 100
[  83.5]
671,513 
672,000 
c (　           ) 
730,268  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
777,005 		 100
[ 101.6]
764,769 
765,000 
d (　           ) 
413,805  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
422,081 		 100
[  61.4]
687,428 
687,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    712,000 円／㎡]  



横浜中 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,941,328 
6,941,072 
23,000,256 
19,428,500 
3,571,756 		 （　0.9563）
3,415,670 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     87,581,282 円　　　　（　    534,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 122.58 ＲＣ8 976.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   700 ％   700 ％   164 ㎡     17.0 m x   10.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、店舗事務所ビル（１階店舗、２階以上事務所、駐車場なし）を想定。 ⑦有効率　  89.5 ％
の理由		 地域内の同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.58 
86.7 
102.78 
3,960 
407,009 		 10.0  4,070,090 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
122.58 
89.9 
110.16 
2,970 
327,175 		 6.0  1,963,050 
0.0  0 

 6～ 8		 事務所
122.58 
89.9 
110.16 
2,970 
327,175 		 6.0  1,963,050 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
976.64 
89.5 
873.90 

2,697,234 		 17,811,440 
0 
⑨年額支払賃料      2,697,234 円　×　12ヶ月　＝　      32,366,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     873.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,366,808 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,589,345 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,777,463 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,811,440 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         163,865 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,941,328 円　　　　（　       182,569 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０１
Ｔ
　　　　-58		 4,307  
(   4,112) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
3,988 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,993 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,960 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０５
Ｔ
　　　　-37		 3,997  
(   3,817) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,997 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,830,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,294,672 円  　　　       32,366,808　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      613,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,592,500 円  　　　　    305,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       305,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       305,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,941,072 円　（　　　　　　        42,324 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 305,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 303,000 円／㎡　×　     976.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,428,500 円  
（　　　　　       118,466 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,941,328 円      
②総費用 6,941,072 円      
③純収益　①－② 23,000,256 円      
④建物等に帰属する純収益 19,428,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,571,756 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,415,670 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,827 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,581,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     534,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区曙町一丁目５番７
 0200000000298-0000
2 　横浜市中区曙町一丁目５番８
 0200000000299-0000
3 　横浜市中区曙町一丁目７番３
 0200000000311-0000
4 　横浜市中区曙町一丁目７番４
 0200000000312-0000
5 　
6 　
7 　
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備考