別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜中 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-11 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　横田　隆浩   TEL.
鑑定評価額 882,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 950,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区住吉町１丁目２番外
 ②地積
　(㎡)		 621  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層事務所ビルの
建ち並ぶ商業地域
 南東22m市道、北東側道 水道、ガス、下水 関内

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       621 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 関内駅北東方

340m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として成熟している。複数路線利用可能な地域にあり、取引は安定的で
ある。今後も現状を維持して推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,440,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内の関内地区及び横浜駅近郊、ＭＭ２１地区に存する高度商業地域内の商業地の集積である。主た
る需要者は上場企業や不動産業者、投資法人等で、小規模画地の場合は地元企業等も含まれる。事務所ビルを中心とす
るエリアで、事務所利用としての需要は堅調であるが、更地としての取引は少ない。需要の中心価格帯は規模、立地等
により大きな差異がみられるため、水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 関内駅以外の日本大通り駅も利用可能な中高層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ。比準価格は取引の実態を反映した価格で
、実証性かつ現実性の高い点で説得力を有する。収益価格は現実の賃貸事例に基づき試算したものの、新築物件の賃貸
は少なく、その試算過程に想定要素が多く含まれることから説得力はやや劣るものと判断した。したがって、比準価格
を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との整合性も考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,610,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.6]		 [102.0]
100		 1,420,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況全般としては、投資意欲や所有意
欲が増しつつあるが、長期金利の上昇等懸念
材料もみられる。


中高層の事務所ビルを中心とする商業地域で
、旧市役所再開発等の影響が大きくなるにつ
れ、更なる発展が見込まれる。地価は上昇傾
向である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０４Ｄ
-23		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東25m県道、
南西3.6m、
角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,800)
b １０６０４
１１Ｄ
-512		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西13.4m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
駐車付置義務
(100,600)
c １０６０４
０６
-503		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西3.5m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,320)
d １０６０４
０６Ｄ
-502		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10.4m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
e １０６０４
０４Ｄ
-25		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,720)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,363,288  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,508,882 		 100
[ 105.0]
1,437,030 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,470,000 
b (　           ) 
1,404,541  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,547,862 		 100
[ 110.3]
1,403,320 
1,430,000 
c (　           ) 
1,198,371  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,265,480 		 100
[  90.1]
1,404,528 
1,430,000 
d (　           ) 
1,980,717  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,123,329 		 100
[ 144.0]
1,474,534 
1,500,000 
e (　           ) 
1,045,101  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,157,972 		 100
[  82.0]
1,412,161 
1,440,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,440,000 円／㎡]  



横浜中 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

171,415,945 
39,691,450 
131,724,495 
104,041,000 
27,683,495 		 （　0.9374）
25,950,508 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    701,365,081 円　　　　（　  1,130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 550.00 ＲＣ9F1B 5,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   800 ％   800 ％   621 ㎡     19.9 m x   31.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、上階を事務所、地下１階駐車場を想定。　 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 同種、同構造の標準的割合を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
550.00 
70.0 
385.00 
5,106 
1,965,810 		 10.0  19,658,100 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
550.00 
85.0 
467.50 
3,404 
1,591,370 		 6.0  9,548,220 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
550.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,500.00 
75.0 
4,125.00 

14,696,770 		 96,043,860 
0 
⑨年額支払賃料     14,696,770 円　×　12ヶ月　＝　     176,361,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       176,361,240 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       9,000,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    14,828,899 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 170,532,341 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        96,043,860 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         883,604 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     171,415,945 円　　　　（　       276,032 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０７
Ｔ
　　　　-74		 3,666  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,508 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,421 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,404 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １０６０４１２
Ｔ
　　　　-31		 3,666  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,333 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,020,000 円  　　　　  1,670,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 7,414,450 円  　　　      185,361,240　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,722,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,195,000 円  　　　　  1,670,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,670,000 円  　　　　  1,670,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,670,000 円  　　　　  1,670,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,691,450 円　（　　　　　　        63,915 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,670,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   5,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 104,041,000 円  
（　　　　　       167,538 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 171,415,945 円      
②総費用 39,691,450 円      
③純収益　①－② 131,724,495 円      
④建物等に帰属する純収益 104,041,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,683,495 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,950,508 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,788 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    701,365,081 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区住吉町一丁目２番
 0200000015807-0000
2 　横浜市中区住吉町一丁目３番１
 0200000015808-0000
3 　横浜市中区住吉町一丁目３番２
 0200000015809-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜中 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-11 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.
鑑定評価額 907,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 950,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区住吉町１丁目２番外
 ②地積
　(㎡)		 621  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層事務所ビルの
建ち並ぶ商業地域
 南東22m市道、北東側道 水道、ガス、下水 関内

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 関内ビジネス街 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 関内駅北東方

340m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 関内ビジネス街。市庁舎跡地周辺の大規模再開発により地域周辺の繁華性や集客力の更なる向上が進むものと予
測。高度商業地の希少性のためその需要は堅調であり、地価も当該希少性を反映し強い上昇傾向で推移。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,570,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区及び隣接区、川崎市を含む商業地域であり、近隣地域は官庁街至近の高度商業地。需要者は県内外の
法人・個人、個人・機関投資家、不動産業者などが中心。小規模画地の場合には個人事業者も一部見られる。市庁舎跡
地周辺の大規模再開発への期待感から地域を含む高度商業地に対する需要は高い。個別性による価格変動が大きく、取
引市場での中心価格帯の判定は困難である。稼働率の良好な商業ビルは未だ想像を上回る高値で取引されてる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業ビルが建ち並び賃貸物件も多いため収益性が取引価格に影響を与える地域であるが、取引の多くは事業用物件や業
者購入物件であり収益物件取引は少ないことから、収益価格は低位に試算された。本件は広域的な収集・選択で採用し
た関内地区の事例等により市場性が適切に反映された比準価格を重視し、商業地では理論的な価格として規範性が認め
られる収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,610,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[100.0]		 100
[128.3]		 [102.0]
100		 1,450,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの流行が概ね収束し、社会経済活
動の急速な正常化により、不動産市場の回復
・持ち直し傾向も鮮明となっている。


市庁舎跡地周辺の再開発計画により、地域周
辺の高度商業地需要は依然として高い。地価
は当該高度商業地の需要を反映し強い上昇傾
向で推移。

今のところ特段の個別的要因の変動はないも
のの、市庁舎跡地周辺の大規模再開発の進捗
には留意する必要がある。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０３
-1		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東28m市道、
中間画地
商業
高度地区7種
(100,600)
b １０６０４
０４Ｄ
-23		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東25m県道、
南西3.6m、
角地
商業
高度地区7種
特別用途地区
(100,800)
c １０６０４
１１Ｄ
-503		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東23.5m市
道、
北西8.6m、
角地
商業
高度地区7種
(100,600)
d １０６０４
０４Ｄ
-25		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
中間画地
商業
高度地区7種
特別用途地区
(100,720)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
994,657  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,042,401 		 100
[  69.8]
1,493,411 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,520,000 
b (　           ) 
1,363,288  		 100
[ 100.0]		 [ 122.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,614,768 		 100
[ 110.0]
1,467,971 
1,500,000 
c (　           ) 
1,174,610  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,269,697 		 100
[  75.7]
1,677,275 
1,710,000 
d (　           ) 
1,045,101  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,214,407 		 100
[  81.1]
1,497,419 
1,530,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,570,000 円／㎡]  



横浜中 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

176,099,364 
40,556,512 
135,542,852 
107,156,000 
28,386,852 		 （　0.9374）
26,609,835 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    719,184,730 円　　　　（　  1,160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 550.00 ＲＣ9F1B 5,515.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   800 ％   800 ％   621 ㎡     19.9 m x   31.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、店舗事務所ビル（１階店舗、２階以上事務所、地下駐車場２５台）を想定。 ⑦有効率　  70.3 ％
の理由		 地域内の同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
550.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
550.00 
65.0 
357.50 
5,779 
2,065,993 		 10.0  20,659,930 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
550.00 
80.0 
440.00 
3,612 
1,589,280 		 6.0  9,535,680 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,515.00 
70.3 
3,877.50 

14,780,233 		 96,945,370 
0 
⑨年額支払賃料     14,780,233 円　×　12ヶ月　＝　     177,362,796 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,877.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       177,362,796 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       9,000,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    11,181,768 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 175,181,028 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        96,945,370 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         911,286 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    750,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         7,050 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     176,099,364 円　　　　（　       283,574 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０７
Ｔ
　　　　-74		 3,666  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,594 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,612 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １０６０４１２
Ｔ
　　　　-31		 3,666  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,666 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,320,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 7,454,512 円  　　　      186,362,796　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,722,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,620,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,720,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,720,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,556,512 円　（　　　　　　        65,308 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,720,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 303,000 円／㎡　×　   5,515.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 107,156,000 円  
（　　　　　       172,554 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 176,099,364 円      
②総費用 40,556,512 円      
③純収益　①－② 135,542,852 円      
④建物等に帰属する純収益 107,156,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,386,852 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,609,835 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,850 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    719,184,730 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区住吉町一丁目２番
 0200000015807-0000
2 　横浜市中区住吉町一丁目３番１
 0200000015808-0000
3 　横浜市中区住吉町一丁目３番２
 0200000015809-0000
4 　
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7 　
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備考