別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜中 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-7 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　岩田　正男   TEL.
鑑定評価額 369,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,910,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区元町３丁目１１８番ロ外
 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m
地区計画等

(100,480)

1:3		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 中層の各専門店が建
ち並ぶ商業地域
 南東8m市道、背面道 水道、ガス、下水 元町・中華街

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 元町商店街に所在する 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 元町・中華街駅南西方

350m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
高度7種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 知名度・ブランド力が高い元町商店街の商業地域である。地域要因に特段の変動がないため、当面は現状を維持
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,970,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,570,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜内の知名度の高い商業地域である。中心となる需要者は賃貸収入を目的とする不動産業者や投資家
である。複合不動産として取引されることが多く、利回り等の投資判断や稀少性に対する価値観などの個別的な事情に
左右されることが多いため、市場における需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。コロナ禍により市場
の動きが鈍く取引価格の動向はわずかな上昇傾向にとどまっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗・事務所ビルが多く建ち並ぶ全国的に知名度の高い商業地域であり、不動産市場は成熟している。当該
地域は自用目的が中心であるが、賃貸収入に基づく収益を目的とした取引も見られることに鑑み、比準価格を中心に収
益価格を関連づけ、且つ代表標準地の価格との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,120,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.3]		 [103.0]
100		 1,910,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,880,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 感染症５類の移行等に伴い社会活動、経済活
動等は回復傾向にあり、不動産に対する需要
も緩やかな増加傾向にある。


ブランド力がある商業地域で、需要は底堅く
地価は微増傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 -47.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０６
-512		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西6.2m市道
、南東4.5m、
二方路
商業
高度7種最高31m
(100,372)
b １０６０４
０８Ｄ
-13		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０６０４
０６
-511		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西8m市道、
南西6m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
d １０６０４
１１Ｄ
-512		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西13.4m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
駐車付置義務
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,912,452  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,886,177 		 100
[  97.1]
1,942,510 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
2,000,000 
b (　           ) 
1,320,753  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,239,106 		 100
[  64.8]
1,912,201 
1,970,000 
c (　           ) 
1,431,054  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,403,796 		 100
[  69.0]
2,034,487 
2,100,000 
d (　           ) 
1,404,541  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,474,768 		 100
[  79.7]
1,850,399 
1,910,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,970,000 円／㎡]  



横浜中 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,486,307 
8,952,251 
29,534,056 
17,568,600 
11,965,456 		 （　0.9374）
11,216,418 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    303,146,432 円　　　　（　  1,570,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 170.00 ＲＣ5 830.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
地区計画等		 100 ％   500 ％   480 ％   193 ㎡      8.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗、３階から５階事務所。各階いずれもフロア貸し、標準的仕様 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 近隣地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
65.0 
110.50 
12,245 
1,353,073 		 25.0  33,826,825 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
170.00 
80.0 
136.00 
6,123 
832,728 		 20.0  16,654,560 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
170.00 
85.0 
144.50 
3,061 
442,315 		 6.0  2,653,890 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
150.00 
80.0 
120.00 
3,061 
367,320 		 6.0  2,203,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
830.00 
79.0 
655.50 

3,437,751 		 57,993,085 
0 
⑨年額支払賃料      3,437,751 円　×　12ヶ月　＝　      41,253,012 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     655.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,253,012 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,300,241 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,952,771 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        57,993,085 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         533,536 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,486,307 円　　　　（　       199,411 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０３
Ｔ
　　　　-12		 5,118  
(   4,977) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 60.0]
10,663 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,245 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４１１
Ｔ
　　　　-50		 5,948  
(   5,771) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 60.0]
15,490 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,692,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,062,651 円  　　　       41,253,012　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,236,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,397,000 円  　　　　    282,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       282,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       282,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,952,251 円　（　　　　　　        46,385 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 282,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     830.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,568,600 円  
（　　　　　        91,029 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,486,307 円      
②総費用 8,952,251 円      
③純収益　①－② 29,534,056 円      
④建物等に帰属する純収益 17,568,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,965,456 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,216,418 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,116 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    303,146,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,570,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区元町三丁目１１８番ロ
 0200000066498-0000
2 　横浜市中区元町三丁目１１９番イ
 0200000066499-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜中 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-7 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.
鑑定評価額 371,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,920,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区元町３丁目１１８番ロ外
 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m
地区計画等

(100,480)

1:3		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 中層の各専門店が建
ち並ぶ商業地域
 南東8m市道、背面道 水道、ガス、下水 元町・中華街

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       193 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高級小売店が建ち並ぶ元町商
店街		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 元町・中華街駅南西方

350m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
高度7種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 著名な商店街。コロナ禍で一時的な顧客減少となったが現在は客足も戻り堅調に推移。特段の地域要因の変動は
ないため現状のまま推移するものと予測。地価は著名商店街のブランド力を反映し緩やかな上昇傾向で推移。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,640,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区及び隣接区内の商業地域であり、近隣地域は古くから著名な商店街。繁華性は高い。需要者は県内
外の法人事業者、個人事業者、機関投資家、不動産業者、マンションデベなど多岐にわたる。「元町商店街」の中央部
に所在する。コロナ禍で一時的に客足減少となったが社会経済活動の急速な正常化により現在は概ね回復し、不動産需
要も堅調に推移。個別性、特に規模や基準容積率による価格差が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性が取引価格に影響する商業地だが、地域周辺の取引の多くは自用の事業用物件や業者購入物件であり、収益物件
取引は多くないことから収益価格はやや低位に試算された。本件は広域的な収集・選択で採用した中区内の商業地事例
等により市場性が適切に反映された比準価格を重視し、商業地においては理論的な価格として規範性が認められる収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,120,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.3]		 [103.0]
100		 1,910,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,880,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの流行が概ね収束し、社会経済活
動の急速な正常化により、不動産市場の回復
・持ち直し傾向も鮮明となっている。


地域要因に特に変動はない。著名商店街の希
少性・ブランド力は高く需要は底堅い。地価
は当該希少性等を反映し、緩やかな上昇傾向
で推移。

今のところ特段の個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 -44.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０６Ｄ
-506		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
商業
高度地区7種
特別用途地区
(90,400)
b １０６０４
０６
-509		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西10.5m市
道、
北東11m、
角地
商業
高度地区7種
(100,600)
c １０６０４
０６
-508		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m市道、
中間画地
商業
高度地区7種
(100,600)
d １０６０４
０６Ｄ
-502		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10.4m市
道、中間画地
商業
高度地区7種
特別用途地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,515,728  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,611,219 		 100
[  82.4]
1,955,363 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
2,010,000 
b (　           ) 
1,599,905  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,623,690 		 100
[  82.6]
1,965,726 
2,020,000 
c (　           ) 
1,652,125  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,756,209 		 100
[  88.1]
1,993,427 
2,050,000 
d (　           ) 
1,980,717  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,147,097 		 100
[ 103.5]
2,074,490 
2,140,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,060,000 円／㎡]  



横浜中 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,289,391 
9,045,892 
30,243,499 
17,755,500 
12,487,999 		 （　0.9374）
11,706,250 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    316,385,135 円　　　　（　  1,640,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 170.00 ＲＣ5 830.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
地区計画等		 100 ％   500 ％   480 ％   193 ㎡      8.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、店舗事務所ビル（１～２階店舗、３階以上事務所　フロア貸）を想定。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 地域内の同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
65.0 
110.50 
11,976 
1,323,348 		 24.0  31,760,352 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
170.00 
85.0 
144.50 
5,988 
865,266 		 20.0  17,305,320 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
170.00 
85.0 
144.50 
3,234 
467,313 		 6.0  2,803,878 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
150.00 
80.0 
120.00 
3,234 
388,080 		 6.0  2,328,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
830.00 
80.0 
664.00 

3,511,320 		 57,001,908 
0 
⑨年額支払賃料      3,511,320 円　×　12ヶ月　＝　      42,135,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     664.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,135,840 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,370,867 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,764,973 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        57,001,908 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         524,418 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,289,391 円　　　　（　       203,572 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０３
Ｔ
　　　　-12		 5,118  
(   4,977) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 60.0]
10,663 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,216 円/㎡

　月額支払賃料
（　   11,976 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４１１
Ｔ
　　　　-50		 5,948  
(   5,771) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 60.0]
13,769 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,710,000 円  　　　　    285,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,106,792 円  　　　       42,135,840　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,236,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,422,500 円  　　　　    285,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       285,000 円  　　　　    285,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       285,000 円  　　　　    285,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,045,892 円　（　　　　　　        46,870 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 285,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 333,000 円／㎡　×　     830.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,755,500 円  
（　　　　　        91,997 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,289,391 円      
②総費用 9,045,892 円      
③純収益　①－② 30,243,499 円      
④建物等に帰属する純収益 17,755,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,487,999 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,706,250 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       60,654 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    316,385,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,640,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区元町三丁目１１８番ロ
 0200000066498-0000
2 　横浜市中区元町三丁目１１９番イ
 0200000066499-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考