別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜中 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-1 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.
鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区伊勢佐木町１丁目４番６
 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度7種最高31m
地区計画等

(100,700)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 中低層の各種小売店
舗が建ち並ぶ商業地
域		 北西14.5m市道 水道、ガス、下水 関内

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 イセザキモール商店街で横浜
市内でも歴史のある商業地域
。		 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 関内駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度7種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 従来からの商店街で繁華性は普通程度であるが、様々な施策により人通りは多くなっており、今後は個性特色を
活かした商店街へと進展するものと予測する。周辺では建替等も散見され、商店街の改善が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね中区及び周辺区の小売や飲食店街を形成する商業地域の圏域。需要者は当該地域に地縁的選好性をも
つ法人や個人事業者、賃貸経営を目的とする地元不動産業者等が中心。イセザキモールは歴史も古く、やや陳腐化も見
られるが、メイン通り沿いは稀少性が高い。各種店舗の収益性は回復し、需要は高まっている。商業地の事例は少なく
個別性もあるが、取引市場で中心となる価格帯は概ね１㎡あたり１５０～２００万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 歴史のある商店街であるが、典型的は需要者は地縁的選好性のある不動産業者や法人等で、収益性を反映する収益価格
が指標とされる。一方で収益物件としての需要はあるが、供給が限られており、稀少性を重視して取引市場により価格
形成がなされる地域とも言える。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格と収益価格を関連づけて、周辺類似
の標準地とのバランスも考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中（県） 5-4               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,140,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や円安等経済情勢の先行きが不透明
だが、不動産市場は、昨今は堅調に推移して
いる。各種用途や地域によっては更に需要が
高まっている。

伊勢佐木町１・２丁目地区地区計画による施
策が期待され、各店舗の収益性は回復し、テ
ナントの入れ替えはあるが、需要は高まって
いる。

繁華性の高い通りに接面し、店舗立地等に優
れるが、この１年では特段の変化は見られな
い。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％ +4.4 ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０６
-508		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
b １０６０４
０６
-507		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南15m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
c １０６０４
０３
-1		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東28m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
d １０６０４
０６
-502		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
e １０６０４
１１Ｄ
-503		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東23.5m市
道、
北西8.6m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,652,125  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,731,427 		 100
[ 116.4]
1,487,480 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,490,000 
b (　           ) 
841,963  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
905,110 		 100
[  74.2]
1,219,825 
1,220,000 
c (　           ) 
994,657  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,044,390 		 100
[  90.3]
1,156,578 
1,160,000 
d (　           ) 
730,268  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
779,196 		 100
[  68.4]
1,139,175 
1,140,000 
e (　           ) 
1,174,610  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,258,511 		 100
[  97.8]
1,286,821 
1,290,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,220,000 円／㎡]  



横浜中 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,503,752 
5,164,619 
16,339,133 
12,397,700 
3,941,433 		 （　0.9374）
3,694,699 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     99,856,730 円　　　　（　  1,010,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 85.00 ＲＣ7 595.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
地区計画等		 100 ％   700 ％   700 ％   99 ㎡      7.0 m x   14.1 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ７階建の店舗事務所ビルを想定。１・２階は店舗、３～７階は事務所で、各階共フロアー貸し。駐車場はない ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
70.0 
59.50 
5,841 
347,540 		 10.0  3,475,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
85.00 
75.0 
63.75 
4,965 
316,519 		 8.0  2,532,152 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
85.00 
80.0 
68.00 
3,621 
246,228 		 6.0  1,477,368 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
595.00 
77.9 
463.25 

1,895,199 		 13,394,392 
0 
⑨年額支払賃料      1,895,199 円　×　12ヶ月　＝　      22,742,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     463.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,742,388 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,364,543 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,377,845 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,394,392 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         125,907 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,503,752 円　　　　（　       217,210 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０７
Ｔ
　　　　-68		 5,580  
(   5,303) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
5,753 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,890 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,841 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０３
Ｔ
　　　　-20		 4,379  
(   4,227) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 78.4]		 100
[ 95.0]
5,879 
c １０６０４０７
Ｔ
　　　　-71		 6,404  
(   6,265) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 100
[100.0]
6,036 
横浜中 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,194,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,137,119 円  　　　       22,742,388　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      744,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,691,500 円  　　　　    199,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       199,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       199,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,164,619 円　（　　　　　　        52,168 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 199,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     595.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,397,700 円  
（　　　　　       125,229 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,503,752 円      
②総費用 5,164,619 円      
③純収益　①－② 16,339,133 円      
④建物等に帰属する純収益 12,397,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,941,433 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,694,699 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,320 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,856,730 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,010,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区伊勢佐木町一丁目４番６
 0200000001262-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜中 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-1 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　岩田　正男   TEL.
鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区伊勢佐木町１丁目４番６
 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度7種最高31m
地区計画等

(100,700)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 中低層の各種小売店
舗が建ち並ぶ商業地
域		 北西14.5m市道 水道、ガス、下水 関内

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 イセザキモール商店街で、横
浜では歴史のある商業地域で
ある。		 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 関内駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度7種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの商店街で、繁華性はある程度維持している。コロナ禍で収益性の悪化が懸念されたが、感染症５類移
行により人通りはほぼ回復しており、今後は個性特色を活かした商店街へと進展するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね中区及び周辺区の小売や飲食店街を形成する商業地域である。主たる需要者は当該地域に地縁的選好
性をもつ法人や個人事業者、賃貸経営を目的とする地元不動産業者等である。イセザキモールは歴史も古く、やや陳腐
化傾向にあるが通り沿いは稀少性が高く需要は認められる。イセザキモールの商業地の事例は少なく個別性もあるが、
取引市場で中心となる価格帯は概ね１㎡あたり１５０～２００万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 歴史のある古くからのイセザキモール商店街で、典型的な需要者は地縁的選好性のある不動産業者や投資家で、収益性
を反映する収益価格が一定の指標とされる。一方で収益物件としての需要はあるが、供給が限られており、稀少性を重
視して取引市場により価格形成がなされる地域と言える。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格と収益価格
を関連づけて、周辺類似の標準地とのバランスも考慮し、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中（県） 5-4               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,140,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 感染症５類の移行等に伴い社会活動、経済活
動等は回復傾向にあり、不動産に対する需要
も緩やかな増加傾向にある。


コロナ禍などの影響により飲食店舗の収益性
に不安感はあるが、経済活動の正常化に伴い
需要は回復傾向にある。


繁華性のある通りに接面し、店舗立地等に優
れるが、この１年では特段の変化は見られな
い。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％ +4.4 ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０６
-508		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
b １０６０４
０６
-509		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西10.5m市
道、
北東11m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
c １０６０４
０４Ｄ
-3		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西8m市道、
南西6m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
d １０６０４
０７Ｄ
-5		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東23m市道、
南東7m、
北西6m、
三方路
商業
高度7種最高31m
(100,460)
e １０６０４
１１Ｄ
-503		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東23.5m市
道、
北西8.6m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,652,125  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,569,519 		 100
[ 112.4]
1,396,369 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,400,000 
b (　           ) 
1,599,905  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,584,668 		 100
[ 112.3]
1,411,102 
1,410,000 
c (　           ) 
919,869  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
949,655 		 100
[  79.6]
1,193,034 
1,190,000 
d (　           ) 
919,794  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
940,425 		 100
[  86.2]
1,090,980 
1,090,000 
e (　           ) 
1,174,610  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,202,577 		 100
[ 103.0]
1,167,550 
1,170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,220,000 円／㎡]  



横浜中 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,232,538 
5,100,565 
16,131,973 
12,210,800 
3,921,173 		 （　0.9374）
3,675,708 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     99,343,459 円　　　　（　  1,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 85.00 ＲＣ7 595.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
地区計画等		 100 ％   700 ％   700 ％   99 ㎡      7.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ７階建の店舗事務所ビルを想定。１・２階は店舗、３～７階は事務所で、各階共フロアー貸し。駐車場はない ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
70.0 
59.50 
5,950 
354,025 		 10.0  3,540,250 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
85.00 
75.0 
63.75 
4,760 
303,450 		 8.0  2,427,600 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
85.00 
80.0 
68.00 
3,570 
242,760 		 6.0  1,456,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
595.00 
77.9 
463.25 

1,871,275 		 13,250,650 
0 
⑨年額支払賃料      1,871,275 円　×　12ヶ月　＝　      22,455,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     463.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,455,300 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,347,318 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,107,982 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,250,650 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         124,556 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,232,538 円　　　　（　       214,470 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０３
Ｔ
　　　　-19		 8,318  
(   8,318) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,932 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０９
Ｔ
　　　　-21		 5,276  
(   5,249) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,862 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,176,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,122,765 円  　　　       22,455,300　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      743,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,666,000 円  　　　　    196,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,100,565 円　（　　　　　　        51,521 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 196,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     595.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,210,800 円  
（　　　　　       123,341 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,232,538 円      
②総費用 5,100,565 円      
③純収益　①－② 16,131,973 円      
④建物等に帰属する純収益 12,210,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,921,173 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,675,708 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,128 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,343,459 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区伊勢佐木町一丁目４番６
 0200000001262-0000
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備考