別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜中 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 -12 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　恵利子   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 604,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区山手町２４４番９
 ②地積
　(㎡)		 244  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m
風致地区

1.5:1		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域		 北西6.8m市道 水道、ガス、下水 元町・中華街

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.6 ｍ、奥行　約　　  12.6 ｍ、規模　　       244 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６．８
ｍ		 交通

施設		 元町・中華街駅南東方

850m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が多い高台の成熟した閑静な住宅地域である。周辺地域で低層マンションも見られるが、当地域
は当面の間、住環境は現状のまま維持するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    623,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市内、川崎市、鎌倉市内などの市外に広範囲に広がる閑静な優良住宅地域である。主たる需要者は
、自己の居住用の不動産の取得を目的とする会社経営者、資産家などの富裕層である。中規模以上の画地での取引が中
心である。物件の供給も少ないが、山手ブランドの希少性もあり需要は堅調である。画地規模、立地などの選考性の差
で価格帯に幅が見られるが土地単価で㎡あたり５０～８０万円程度の物件が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 高台の閑静な住宅地域で、低層の高級マンションも見られる。収益目的の土地取引は少なく、自己使用目的が取引の中
心である。投資採算性に見合った規模を満たさず収益価格は低位に試算された。本件では、規範性が認められる取引事
例を複数収集し、試算された比準価格の信頼度が高いものと判断できたので、比準価格を標準に、収益価格を比較考量
し、代表標準地価格から検討した価格に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    760,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[104.0]		 100
[125.7]		 [100.0]
100		 596,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    584,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症の５類移行で景気は回復基
調にある。一方で物価の上昇や金融情勢の変
動を踏まえ、今後は不動産市況に十分に注視
する必要がある。

県内でも代表的な高級住宅地である。主要な
購買層である富裕層からの需要も堅調である
。今後も地価は緩やかに上昇するものと推測
した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０６
-21		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西5.3m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,80)
b １０６０４
０４
-19		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０６０４
０６
-6		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東1.8m私道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
d １０６０４
０８Ｄ
-7		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.4m市
道、
南西6.5m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e １０６０４
０６
-3		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西3m市道、
南東2.7m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
444,653  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
519,531 		 100
[  84.3]
616,288 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
616,000 
b (　    531,994) 
531,994  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
523,214 		 100
[  78.4]
667,365 
667,000 
c (　           ) 
451,519  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
474,556 		 100
[  81.1]
585,149 
585,000 
d (　           ) 
630,596  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
611,996 		 100
[ 104.0]
588,458 
588,000 
e (　           ) 
563,551  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
586,553 		 100
[  94.6]
620,035 
620,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    623,000 円／㎡]  



横浜中 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,602,646 
1,499,168 
7,103,478 
2,966,940 
4,136,538 		 （　0.9541）
3,946,671 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     93,968,357 円　　　　（　    385,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＲＣ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
風致地区		 40 ％   80 ％   80 ％   244 ㎡     18.6 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの住戸を想定（専有面積７０～８０㎡）を２戸 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.00 
80.0 
72.00 
4,365 
314,280 		 2.0  628,560 
1.0  314,280 

 2～ 2		 居宅
90.00 
90.0 
81.00 
4,500 
364,500 		 2.0  729,000 
1.0  364,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
85.0 
153.00 

678,780 		 1,357,560 
678,780 
⑨年額支払賃料        678,780 円　×　12ヶ月　＝　       8,145,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     153.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  23,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         552,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,145,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         552,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       434,868 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,262,492 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,357,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,897 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          678,780 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         327,257 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,602,646 円　　　　（　        35,257 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１１
Ｔ
　　　　-39		 3,623  
(   3,473) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 79.5]		 100
[100.0]
5,008 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,698 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４０５
Ｔ
　　　　-28		 2,934  
(   2,930) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 72.8]		 100
[100.0]
4,580 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 238,500 円  　　　　     47,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 434,868 円  　　　        8,697,360　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      325,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      405,400 円  　　　　     47,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,700 円  　　　　     47,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,700 円  　　　　     47,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,499,168 円　（　　　　　　         6,144 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,966,940 円  
（　　　　　        12,160 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,602,646 円      
②総費用 1,499,168 円      
③純収益　①－② 7,103,478 円      
④建物等に帰属する純収益 2,966,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,136,538 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,946,671 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,175 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,968,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     385,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区山手町２４４番９
 0200000075866-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜中 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 -12 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　峰崎　泰生   TEL.
鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 605,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区山手町２４４番９
 ②地積
　(㎡)		 244  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m
風致地区

1.5:1		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域		 北西6.8m市道 水道、ガス、下水 元町・中華街

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．８ｍ市道		 交通

施設		 元町・中華街駅南東方

850m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模以上の低層住宅が多い住環境良好な住宅地域であり、熟成度は高い。当面は現状を維持しつつ推移するも
のと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    624,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    402,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は横浜市内の山手地区を中心とした優良、準優良住宅地域である。②主たる需要者は自用の居住目的の富
裕層であり、需要者の存する範囲は県内のみならず全国的である。③県内でも有数の優良住宅地域であるため需要は旺
盛であるが、市場に出る物件は少なく供給は限定的であり、地価上昇傾向が継続している。④画地規模はまちまちであ
り、更に需要者の選好性、建物の品等により取引価格の変動幅が大きいことから、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は県内でも価格水準高位の優良住宅地である。比準価格は同一エリアである山手地区の事例を中心に採用して
試算しており市場実態を反映している。収益価格は想定建物の他、利回り等の諸元を適切に査定し試算したが、容積率
８０％と高度利用が難しく収益目的の取引が少ないことからやや低位に試算された。以上より市場実態を反映した比準
価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    760,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[104.0]		 100
[124.8]		 [100.0]
100		 601,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    584,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替レートの変動、物価や建築費の高騰には
注視が必要であるが、富裕層からの優良住宅
地への需要は依然旺盛である。


県下でも名声の高い旧来からの優良住宅地と
して熟成度は高く、需要は多く存在している
。特段地域要因の変動は見られない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０６
-21		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西5.3m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,80)
b １０６０４
０８Ｄ
-7		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.4m市
道、
南西6.5m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０６０４
０７Ｄ
-6		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.5m市道
、中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
d １０６０４
０６Ｄ
-18		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.5m市道、
北4m、二方路
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
444,653  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
554,726 		 100
[  86.1]
644,281 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
644,000 
b (　           ) 
630,596  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
617,996 		 100
[ 102.4]
603,512 
604,000 
c (　           ) 
680,698  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
715,414 		 100
[ 115.7]
618,335 
618,000 
d (　           ) 
267,809  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  74.2]
376,088 		 100
[  58.8]
639,605 
640,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    624,000 円／㎡]  



横浜中 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,941,463 
1,469,137 
7,472,326 
3,159,760 
4,312,566 		 （　0.9541）
4,114,619 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     97,967,119 円　　　　（　    402,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＲＣ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
風致地区		 40 ％   80 ％   80 ％   244 ㎡     18.6 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、４ＬＤＫ、２戸、平均専有面積約８０㎡ ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 近隣地域における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
4,271 
326,732 		 2.0  653,464 
1.0  326,732 

 2～ 2		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
4,406 
356,886 		 2.0  713,772 
1.0  356,886 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
87.5 
157.50 

683,618 		 1,367,236 
683,618 
⑨年額支払賃料        683,618 円　×　12ヶ月　＝　       8,203,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     157.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,203,416 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　       ％　＝　　       328,137 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,595,279 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,367,236 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,125 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          683,618 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         333,059 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,941,463 円　　　　（　        36,645 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１１
Ｔ
　　　　-39		 3,623  
(   3,473) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,717 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,406 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４１１
Ｔ
　　　　-40		 2,369  
(   2,271) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,292 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 254,000 円  　　　　     50,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 356,937 円  　　　        8,923,416　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      324,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      431,800 円  　　　　     50,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,800 円  　　　　     50,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,800 円  　　　　     50,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,469,137 円　（　　　　　　         6,021 円／㎡）　　（経費率　　  16.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 274,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,159,760 円  
（　　　　　        12,950 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,941,463 円      
②総費用 1,469,137 円      
③純収益　①－② 7,472,326 円      
④建物等に帰属する純収益 3,159,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,312,566 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,114,619 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,863 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     97,967,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     402,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区山手町２４４番９
 0200000075866-0000
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備考