別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜中 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 -1 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　孝義   TEL.
鑑定評価額 69,200,000 円  １㎡当たりの価格 261,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区本牧荒井８５番２０
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い傾斜地の住宅地域
 南5m市道 水道、ガス、下水 根岸

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　５ｍ
市道		 交通

施設		 根岸駅北東方

2.1km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 南傾斜の高台に所在する中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、格別な変動要因はなく当分の間は
現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    266,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ根岸線、みなとみらい線沿線各駅を最寄駅とする中区及びその周辺区内に存する住宅地域である。
需要者の中心は、東京、横浜、川崎市内への通勤する、一次取得者、買換層で、同一需給圏外からの転入者も見られる
。最寄駅への接近性がやや劣る高台の住宅地であるが比較的良好な住環境にあり需要は底堅い。取引の中心となる価格
帯は土地は３０００万円台後半、新築戸建で５０００万円台前半と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 根岸駅からバス圏でアパート等も見られるが容積率が８０％であるため高度利用が難しい地域で、自用目的の一般住宅
が多く、居住の快適性を重視した取引が市場をリードしている。アパート等の賃料水準は土地取得費の回収を必要とし
ない水準にあるため収益価格は低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を
重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 -7                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    314,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[101.0]		 100
[128.9]		 [103.0]
100		 260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    258,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策の修正があったものの金融緩和は継
続しており、新型コロナ５類移行の影響もあ
って景気は緩やかに回復している。不動産需
要は回復基調。

根岸駅からバス圏に所在するが需要は底堅く
、地域要因の変動は特にみられない。地価は
微増と判断した。


個別的要因に変動はみられない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０２
-37		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3.3m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,240)
b １０６０４
０６Ｄ
-7		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
c １０６０４
１０
-28		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西11.5m市
道、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０６０４
０６
-12		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西3.7m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e １０６０４
０６
-11		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6.3m市道
、北西4m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(80,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
249,988  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
252,463 		 100
[ 107.6]
234,631 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
242,000 
b (　           ) 
194,083  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
200,024 		 100
[  82.7]
241,867 
249,000 
c (　           ) 
247,649  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
257,105 		 100
[ 115.7]
222,217 
229,000 
d (　           ) 
247,119  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
246,140 		 100
[  86.1]
285,877 
294,000 
e (　           ) 
259,488  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
287,760 		 100
[ 106.1]
271,216 
279,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    266,000 円／㎡]  



横浜中 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,402,481 
529,298 
1,873,183 
1,157,520 
715,663 		 （　0.9716）
695,338 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     16,555,667 円　　　　（　     62,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 90.00 Ｗ2 90.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域		 40 ％   80 ％   80 ％   265 ㎡     15.1 m x   17.6 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸建住宅の一棟貸しを想定。仕様は標準的 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,243 
201,870 		 2.0  403,740 
1.0  201,870 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
90.00 
100.0 
90.00 

201,870 		 403,740 
201,870 
⑨年額支払賃料        201,870 円　×　12ヶ月　＝　       2,422,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,422,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       121,122 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,301,318 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           403,740 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,836 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          201,870 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          97,327 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,402,481 円　　　　（　         9,066 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０２
Ｔ
　　　　-15		 1,939  
(   1,859) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.9]		 100
[100.0]
2,270 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,342 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,243 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０７
Ｔ
　　　　-76		 1,898  
(   1,821) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 87.4]		 100
[100.0]
2,413 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 78,000 円  　　　　     15,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 96,898 円  　　　        2,422,440　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      190,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      132,600 円  　　　　     15,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        15,600 円  　　　　     15,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,600 円  　　　　     15,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         529,298 円　（　　　　　　         1,997 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,157,520 円  
（　　　　　         4,368 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,402,481 円      
②総費用 529,298 円      
③純収益　①－② 1,873,183 円      
④建物等に帰属する純収益 1,157,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 715,663 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 695,338 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,624 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,555,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区本牧荒井８５番２０
 0200000042875-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜中 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 -1 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　東五   TEL.
鑑定評価額 68,900,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市中区本牧荒井８５番２０
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い傾斜地の住宅地域
 南5m市道 水道、ガス、下水 根岸

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 根岸駅北東方

2.1km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 高台にある熟成した戸建住宅地域であり、開発余地にも乏しく、将来的にも現状のまま推移してゆくものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    265,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市中区等の住宅地域のうち、ＪＲ根岸線山手駅及び根岸駅等を最寄駅とする住宅地域である。中規模
住宅を中心とする閑静な住宅地域が形成されている。所得中位以上の一次・二次取得者が需要の中心であり、市外から
の転入者も見られる。これまでは画地規模の大きい物件の需要も強かったが、近年では土地・建物総額５，０００万円
～６，０００万円程度の小型物件が取引の中心に移行しつつある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の戸建取引が中心の地域である。バス圏域であることからアパート等の収益物件は地権者による遊休地利用が
多く、土地価格に見合う収益（賃料）が実現しているとは言い難く、また居住の快適要因が賃料に反映しにくいことか
ら、収益価格は低位に試算された。本件では実証的な比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜中 -7                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    314,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[101.0]		 100
[128.5]		 [103.0]
100		 260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    258,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安基調の続く中、国内景気は回復基調を強
めており、不動産を中心とする資産価格の上
昇が顕在化している。


バス圏の既存住宅地域であるが、山手駅へは
徒歩も可能であり、地価はやや上昇基調であ
る。特段の地域要因の変動は認められない。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.8
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜中 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１０
-18		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b １０６０４
１０
-26		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南2.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
c １０６０４
０６
-19		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東2m私道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
d １０６０４
０６
-4		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
267,340  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
263,671 		 100
[ 100.9]
261,319 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
269,000 
b (　           ) 
247,362  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
249,341 		 100
[  96.1]
259,460 
267,000 
c (　           ) 
285,313  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
256,070 		 100
[ 102.1]
250,803 
258,000 
d (　           ) 
162,262  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[  63.8]
284,566 		 100
[ 113.2]
251,383 
259,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +8.8 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +8.3 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +12.1 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -25.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    265,000 円／㎡]  



横浜中 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,395,208 
524,732 
1,870,476 
1,135,260 
735,216 		 （　0.9716）
714,336 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     17,008,000 円　　　　（　     64,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜中 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 45.00 Ｗ2 90.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域		 40 ％   80 ％   80 ％   265 ㎡     15.1 m x   17.6 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性から戸建住宅（４ＬＤＫ）の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,260 
203,400 		 2.0  406,800 
1.0  203,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
90.00 
100.0 
90.00 

203,400 		 406,800 
203,400 
⑨年額支払賃料        203,400 円　×　12ヶ月　＝　       2,440,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,440,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       146,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,294,352 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           406,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,824 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          203,400 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          97,032 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,395,208 円　　　　（　         9,039 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０７
Ｔ
　　　　-61		 2,392  
(   2,293) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.6]		 100
[100.0]
2,501 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,359 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,260 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０５
Ｔ
　　　　-32		 2,296  
(   2,201) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,212 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜中 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 76,500 円  　　　　     15,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 97,632 円  　　　        2,440,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      190,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      130,000 円  　　　　     15,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        15,300 円  　　　　     15,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,300 円  　　　　     15,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         524,732 円　（　　　　　　         1,980 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,135,260 円  
（　　　　　         4,284 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,395,208 円      
②総費用 524,732 円      
③純収益　①－② 1,870,476 円      
④建物等に帰属する純収益 1,135,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 735,216 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 714,336 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,696 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,008,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜中 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市中区本牧荒井８５番２０
 0200000042875-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考