別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜西 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-18 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　保坂　泰久   TEL.
鑑定評価額 77,800,000 円  １㎡当たりの価格 515,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区岡野１丁目１番２０
｢岡野１－１－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 151  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:2.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中低層店舗兼事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 横浜

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.6 ｍ、奥行　約　　  19.7 ｍ、規模　　       151 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 横浜駅南西方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅へ徒歩圏の商業地域だが、一般住宅や共同住宅も混在する地域。中層店舗兼事務所や中層共同住宅等への
用途転換が徐々に進行すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    538,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    411,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区、神奈川区等のＪＲ線、相鉄本線等を最寄駅とする商業地域。地元の個人事業主や法人事業主、大
規模地についてはマンション事業者等が需要の中心だ。横浜駅へ徒歩圏で、また、相鉄本線や京急本線の各駅も周辺に
あり、交通接続性が良好なので、商業地等としての需要は相応に存在する。価格水準は、取引件数が限定されることに
より把握が困難であるが、１㎡当たり５０万円台前半程度と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の現実の取引を基に算定され、市場実態を示す価格だ。反面、本地域は商業地域であり、賃
料等を算定根拠とする収益価格が重要な価格要素であることは否定できないものの、本地域は商業地としては容積率が
低く十分な収益が期待できない傾向がある。そこで、市場性を反映する比準価格を中心として収益価格を考量して、代
表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    672,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[143.6]		 [100.0]
100		 515,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    483,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型肺炎は収束しつつあり、景気には好影響
である。地価は超金融緩和により、強含む状
況が継続すると判断する。


駅徒歩圏の商業地域で中層店舗事務所の他に
共同住宅のみならず低層住宅等も混在し、中
層店舗事務所等への転換が進むと予測する。


個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１１Ｄ
-501		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
南西6m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０６０６
０３Ｄ
-1		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
c １０６０４
１２Ｄ
-10		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南11m市道、
西5.2m、
準角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
d １０６０４
０３
-3		 横浜市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
南東4m、
二方路
商業
高度7種最高31m
(100,400)
e １０６０４
１０
-9		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西22m市道、
東4m、準角地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
364,204  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
364,204 		 100
[  85.8]
424,480 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
424,000 
b (　           ) 
539,102  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
571,448 		 100
[  94.5]
604,707 
605,000 
c (　           ) 
629,442  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
650,220 		 100
[ 108.2]
600,943 
601,000 
d (　           ) 
501,296  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
516,335 		 100
[ 108.2]
477,204 
477,000 
e (　           ) 
713,719  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
749,441 		 100
[ 127.2]
589,183 
589,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    538,000 円／㎡]  



横浜西 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり造成事例を収集できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,168,443 
2,327,535 
7,840,908 
5,312,580 
2,528,328 		 （　0.9563）
2,417,840 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     61,995,897 円　　　　（　    411,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 85.00 ＲＣ4 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   151 ㎡      7.6 m x   19.7 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗で２階以上は事務所を想定する。 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 ４階建店舗事務所で共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
75.0 
63.75 
5,700 
363,375 		 10.0  3,633,750 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
85.00 
85.0 
72.25 
3,100 
223,975 		 5.0  1,119,875 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
45.00 
80.0 
36.00 
2,900 
104,400 		 5.0  522,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
81.4 
244.25 

915,725 		 6,395,500 
0 
⑨年額支払賃料        915,725 円　×　12ヶ月　＝　      10,988,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     244.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,988,700 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       879,096 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,109,604 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,395,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,839 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,168,443 円　　　　（　        67,341 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１１
Ｔ
　　　　-35		 4,020  
(   3,704) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
5,360 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,747 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０３
Ｔ
　　　　-18		 5,243  
(   4,991) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
5,519 
c １０６０４０７
Ｔ
　　　　-57		 6,611  
(   6,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
6,179 
横浜西 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 500,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 549,435 円  　　　       10,988,700　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      402,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      708,900 円  　　　　     83,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,327,535 円　（　　　　　　        15,414 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,312,580 円  
（　　　　　        35,183 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,168,443 円      
②総費用 2,327,535 円      
③純収益　①－② 7,840,908 円      
④建物等に帰属する純収益 5,312,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,528,328 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,417,840 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,012 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,995,897 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     411,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区岡野一丁目１番２０
 0200000181393-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜西 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-18 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　東五   TEL.
鑑定評価額 77,800,000 円  １㎡当たりの価格 515,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区岡野１丁目１番２０
｢岡野１－１－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 151  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:2.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中低層店舗兼事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 横浜

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 横浜駅南西方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 横浜駅徒歩圏にある中低層の店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域であるが、周辺にはマンションもみられる。生活
利便性にも優れ、地価も上昇してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    525,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    427,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市西区及びその隣接区を中心とした最寄駅から徒歩圏にある日用品店舗や事務所ビル等の用途を中
心とする商業地域である。主たる需要者は、賃貸経営または不動産投資を行う法人及び個人が中心である。画地規模の
大きな物件については、生活利便性に優れることからマンション用地としての需要も見られる。立地条件や画地規模等
の取引条件により価格水準が異なり、中心価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 実証的な比準価格のほか、商業地として土地価格の本質的要素である収益性（賃料）から還元した収益価格を考慮する
。収益価格については店舗需要はあるが、飲食店や日用品店舗は競争激化による収益性の低下から賃料水準も保守的と
なり、結果として低位に試算された。一方比準価格は潜在的需要力を反映している。本件においては、比準価格を重視
し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    672,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[144.4]		 [100.0]
100		 512,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    483,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安基調の続く中、国内景気は回復基調を強
めており、不動産を中心とする資産価格の上
昇が顕在化している。


横浜駅から徒歩圏にあり、賃貸マンション、
事務所ビルへの需要は底堅い。需要は安定的
で、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　 +25.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０４
-15		 横浜市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,360)
b １０６０４
０３
-3		 横浜市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
南東4m、
二方路
商業
高度7種最高31m
(400)
c １０６０４
１２
-16		 横浜市神奈川区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
中間画地
商業
高度6種最高20m
(90,400)
d １０６０４
０２
-12		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
441,450  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
456,018 		 100
[  86.2]
529,023 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
529,000 
b (　           ) 
501,296  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
517,839 		 100
[  99.4]
520,965 
521,000 
c (　     67,505) 
169,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.0]
265,460 		 100
[  68.2]
389,238 
389,000 
d (　           ) 
364,674  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
380,720 		 100
[  70.1]
543,110 
543,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.6 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    525,000 円／㎡]  



横浜西 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,575,763 
2,437,472 
8,138,291 
5,510,050 
2,628,241 		 （　0.9563）
2,513,387 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     64,445,821 円　　　　（　    427,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 85.00 ＲＣ4 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   151 ㎡      7.6 m x   19.7 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は事務所（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 同種・同構造の標準的割合を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
75.0 
63.75 
5,887 
375,296 		 10.0  3,752,960 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
85.00 
85.0 
72.25 
3,120 
225,420 		 5.0  1,127,100 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
45.00 
80.0 
36.00 
2,944 
105,984 		 5.0  529,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
81.4 
244.25 

932,120 		 6,537,080 
0 
⑨年額支払賃料        932,120 円　×　12ヶ月　＝　      11,185,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     244.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,185,440 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       671,126 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,514,314 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,537,080 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,449 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,575,763 円　　　　（　        70,038 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０４
Ｔ
　　　　-20		 4,465  
(   4,274) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[ 70.0]
6,384 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,936 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,887 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０９
Ｔ
　　　　-18		 4,969  
(   4,825) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,521 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 519,000 円  　　　　     86,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 559,272 円  　　　       11,185,440　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      451,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      735,200 円  　　　　     86,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,437,472 円　（　　　　　　        16,142 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,510,050 円  
（　　　　　        36,490 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,575,763 円      
②総費用 2,437,472 円      
③純収益　①－② 8,138,291 円      
④建物等に帰属する純収益 5,510,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,628,241 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,513,387 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,645 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,445,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     427,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区岡野一丁目１番２０
 0200000181393-0000
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備考