別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜西 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-17 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.
鑑定評価額 531,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区高島２丁目２２番８
｢高島２－１４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
地区計画等

(100,800)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 東16m市道 水道、ガス、下水 横浜

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.8 ｍ、奥行　約　　  23.2 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 横浜駅東口の高度商業地域 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 横浜駅南方

200m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近接する横浜駅西口周辺の再開発やみなとみらい２１地区の開発完成への期待感などにより、当地域も繁華性・
集客力の向上が進むものと予測。地価は当該向上期待及び高度商業地需要を反映し強い上昇傾向で推移。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区及び隣接区、川崎市、東京都区部を含む商業地域であり、近隣地域は横浜駅東口の高度商業地。需
要者は県内外の法人事業者や機関投資家、不動産業者などが中心。個人事業者は皆無。近接する横浜駅西口周辺の再開
発及びみなとみらい地区の完成期待感から当地域を含む高度商業地への需要は高い。個別性による価格変動が大きいた
め取引市場での中心価格帯の判定は困難である。稼働率の良好な商業ビルなどは未だ想像を上回る高値で取引される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業ビルが建ち並び賃貸物件も多いため収益性が取引価格に大きな影響を与える地域であるが、取引の多くは事業用物
件や業者購入物件であり収益物件取引はあまり多くない。よって収益価格はやや低位に試算された。本件は広域的な収
集・選択で採用した高度商業地の取引事例等により市場性並びに実証性が適切に反映された比準価格を重視し、商業地
では理論的な価格として規範性が認められる収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西（県） 5-2               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,200,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの流行が概ね収束し、社会経済活
動の急速な正常化により、不動産市場の回復
・持ち直し傾向も鮮明となっている。


周辺で西口再開発やＭＭ開発などが進行して
おり、当地域の高度商業地需要も高い。地価
は当該高度商業地需要を反映し、強い上昇傾
向で推移。

今のところ特段の個別的要因の変動はない


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％ +5.0 ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０６Ｄ
-501		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北27m市道、
中間画地
商業
高度地区7種
特別用途地区
(100,600)
b １０６０４
１１Ｄ
-513		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東14.2m市
道、中間画地
商業
高度地区7種
特別用途地区
(100,600)
c １０６０４
０７Ｄ
-14		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
北東7.3m、
角地
商業
高度地区7種
地区計画等
(100,480)
d １０６０４
１１Ｄ
-527		 渋谷区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
南東4m、
北東4m、
三方路
商業
高度地区最高60m
(94,440)
e １０６０４
１１Ｄ
-524		 港区

 その
他

   
（　          ） 		 台形 北西12m区道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,140,911  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,440,639 		 100
[  70.8]
3,447,230 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,450,000 
b (　           ) 
2,778,612  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,056,473 		 100
[  75.0]
4,075,297 
4,080,000 
c (　           ) 
2,724,956  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,673,052 		 100
[  71.1]
3,759,567 
3,760,000 
d (　           ) 
2,786,372  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
2,923,093 		 100
[  78.8]
3,709,509 
3,710,000 
e (　           ) 
3,955,447  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
4,047,613 		 100
[ 112.9]
3,585,131 
3,590,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,720,000 円／㎡]  



横浜西 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,411,994 
12,967,226 
40,444,768 
22,668,800 
17,775,968 		 （　0.9585）
17,038,265 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    473,285,139 円　　　　（　  3,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 122.00 ＲＣ9 1,066.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
地区計画等		 100 ％   800 ％   800 ％   158 ㎡      7.8 m x   23.2 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、店舗事務所ビル（１階フロア貸し、２階以上各階部分貸し、駐車場なし）を想定。 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 地域内の同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
122.00 
86.0 
104.92 
7,463 
783,018 		 10.0  7,830,180 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
122.00 
86.0 
104.92 
4,975 
521,977 		 6.0  3,131,862 
0.0  0 

 8～ 9		 事務所
106.00 
85.0 
90.10 
4,975 
448,248 		 6.0  2,689,488 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,066.00 
85.8 
914.64 

4,811,376 		 32,000,328 
0 
⑨年額支払賃料      4,811,376 円　×　12ヶ月　＝　      57,736,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     914.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,736,512 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,618,921 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,117,591 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,000,328 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         294,403 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,411,994 円　　　　（　       338,051 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０４
Ｔ
　　　　-19		 4,554  
(   4,359) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
5,046 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,975 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４０４
Ｔ
　　　　-20		 4,465  
(   4,274) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,947 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,680,000 円  　　　　    368,000,000　×　　　　   1.0 ％
②維持管理費 2,886,826 円  　　　       57,736,512　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,536,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,128,000 円  　　　　    368,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       368,000 円  　　　　    368,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       368,000 円  　　　　    368,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,967,226 円　（　　　　　　        82,071 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 368,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　   1,066.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0574 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,668,800 円  
（　　　　　       143,473 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,411,994 円      
②総費用 12,967,226 円      
③純収益　①－② 40,444,768 円      
④建物等に帰属する純収益 22,668,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,775,968 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,038,265 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      107,837 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    473,285,139 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区高島二丁目２２番８
 0200000099809-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜西 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-17 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　冨来　功   TEL.
鑑定評価額 531,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区高島２丁目２２番８
｢高島２－１４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
地区計画等

(100,800)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 東16m市道 水道、ガス、下水 横浜

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 横浜駅南方

200m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 横浜駅東口に近く中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、横浜駅西口周辺やみなとみらい２１地区の開
発事業の影響により、東口周辺においても収益性上昇期待が高まっている。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,970,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜、川崎市内で、横浜駅周辺、みなとみらい２１地区、関内地区、新横浜駅周辺、川崎駅周辺などの
商業地域である。需要者は、賃貸経営を行う事業者、投資ファンド及び機関投資家などが中心である。横浜駅西口周辺
やみなとみらい２１地区の開発事業の影響を受け、収益性上昇期待が大きく、地価は上昇傾向にある。価格の変動要因
が多いため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、横浜駅東口に近く中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ地域である。比準価格は、土地取引の実態を反映し
た価格で、手法の各過程は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸物件が多いものの、土地価格に見合う賃料水準
が形成されていないため低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準と
し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西（県） 5-2               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,200,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類感染症移行等により、社会
経済活動が本格的な回復傾向にあり、これが
不動産の需給動向に及ぼす影響を注視する必
要がある。

横浜駅西口周辺やみなとみらい２１地区で進
む開発事業の影響を受け、収益性上昇期待が
高まっており、地価は上昇傾向を示している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％ +5.0 ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０６Ｄ
-501		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北27m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
b １０６０４
１１Ｄ
-513		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東14.2m市
道、中間画地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,600)
c １０６０４
１３Ｄ
-1		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
南西16.5m、
角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,700)
d １０６０４
０６Ｄ
-502		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10.4m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,140,911  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,440,639 		 100
[  69.8]
3,496,617 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,500,000 
b (　           ) 
2,778,612  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,973,115 		 100
[  83.0]
3,582,066 
3,580,000 
c (　           ) 
2,022,617  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,980,238 		 100
[  57.6]
3,437,913 
3,440,000 
d (　           ) 
1,980,717  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,198,596 		 100
[  65.5]
3,356,635 
3,360,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,470,000 円／㎡]  



横浜西 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,618,467 
13,270,836 
41,347,631 
23,346,400 
18,001,231 		 （　0.9385）
16,894,155 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    469,282,083 円　　　　（　  2,970,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 122.00 ＲＣ9 1,066.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
地区計画等		 100 ％   800 ％   800 ％   158 ㎡      7.8 m x   23.2 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～９階事務所。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
122.00 
85.0 
103.70 
7,399 
767,276 		 12.0  9,207,312 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
122.00 
85.0 
103.70 
5,174 
536,544 		 6.0  3,219,264 
0.0  0 

 8～ 9		 事務所
106.00 
85.0 
90.10 
5,174 
466,177 		 6.0  2,797,062 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,066.00 
85.0 
906.10 

4,918,894 		 34,117,020 
0 
⑨年額支払賃料      4,918,894 円　×　12ヶ月　＝　      59,026,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     906.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,026,728 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,722,138 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,304,590 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,117,020 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         313,877 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,618,467 円　　　　（　       345,687 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０４
Ｔ
　　　　-19		 4,554  
(   4,359) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
5,326 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,174 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４０５
Ｔ
　　　　-22		 4,182  
(   4,148) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
5,060 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,790,000 円  　　　　    379,000,000　×　　　　   1.0 ％
②維持管理費 2,951,336 円  　　　       59,026,728　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,550,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,221,500 円  　　　　    379,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       379,000 円  　　　　    379,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       379,000 円  　　　　    379,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,270,836 円　（　　　　　　        83,993 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 379,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   1,066.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0574 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,346,400 円  
（　　　　　       147,762 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,618,467 円      
②総費用 13,270,836 円      
③純収益　①－② 41,347,631 円      
④建物等に帰属する純収益 23,346,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,001,231 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,894,155 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      106,925 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    469,282,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,970,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区高島二丁目２２番８
 0200000099809-0000
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備考