別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜西 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-15 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　松原　壮太郎   TEL.
鑑定評価額 37,100,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区伊勢町１丁目５０番
 ②地積
　(㎡)		 103  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗併用住宅、事務
所等が混在する路線
商業地域		 南22m市道 水道、ガス、下水 桜木町

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 桜木町駅西方

850m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 西区南部の丘陵地に所在する幹線道路沿いの商業地域である。当面は現状のままで推移していくものと予測する
。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    369,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    261,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区及び周辺区に所在する路線商業地域。需要者は地縁的選好性を有する個人事業主や地場中小企業、当
地域への営業所、店舗等の進出を希望する一般事業者、分譲素地としての取得を目論む建売業者等が中心となる。主要
道路沿いの路線商業地としては繁華性がやや劣るため、新たな供給はさほど多くない。取引される価格はまちまちであ
り、中心となる価格帯を見出しにくいが、需要者の用途、立地条件、画地規模等を反映した個別性の強いものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は広幅員道路沿いの店舗併用住宅、営業所等が混在する路線商業地域。車両通行量は少なくないものの、路線商
業地としては繁華性がやや劣る地域である。取引は一般事業者などが自用目的で行うケースが大半で、投資目的の貸店
舗取引は殆ど見られず、収益性の観点から不動産購入の意思決定を行うことはあまり多くはない。よって、信頼性の高
い比準価格を標準に、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 5-16                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    420,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[128.4]		 [100.0]
100		 360,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    337,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかな回復基調にある中、路線商業
地や中心商業地の外周部のうち、共同住宅利
用が可能な地域では、堅調な需要が認められ
る。

繁華性のやや劣る幹線道路沿いの商業地であ
るが、需要は総じて安定的。背後住宅地の地
価上昇の影響を受け、地価は上昇傾向にて推
移している。

個別的要因の変動は特にみられない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.3
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１０
-1		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北22m市道、
南8m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０６０４
１２Ｄ
-11		 横浜市西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西22m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０６０４
０４
-15		 横浜市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,360)
d １０６０４
１１Ｄ
-501		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
南西6m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０６０４
１３Ｄ
-21		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東7.2m市道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
369,340  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
391,870 		 100
[ 105.0]
373,210 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
373,000 
b (　           ) 
306,491  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
396,275 		 100
[ 108.6]
364,894 
365,000 
c (　           ) 
441,450  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
463,523 		 100
[ 118.2]
392,151 
392,000 
d (　           ) 
364,204  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
387,188 		 100
[ 109.8]
352,630 
353,000 
e (　           ) 
268,750  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
282,994 		 100
[  78.0]
362,813 
363,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.4 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    369,000 円／㎡]  



横浜西 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,372,468 
1,572,730 
5,799,738 
4,675,440 
1,124,298 		 （　0.9556）
1,074,379 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     26,859,475 円　　　　（　    261,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 75.00 ＲＣ4 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   103 ㎡      8.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建ての事務所付共同住宅を想定。１階が事務所、２～４階は約３０㎡の１ＤＫが６戸。駐車場はない。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
75.00 
86.0 
64.50 
2,720 
175,440 		 6.0  1,052,640 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
75.00 
83.0 
62.25 
2,450 
152,513 		 1.0  152,513 
1.0  152,513 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
83.8 
251.25 

632,979 		 1,510,179 
457,539 
⑨年額支払賃料        632,979 円　×　12ヶ月　＝　       7,595,748 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     251.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,595,748 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       455,745 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,140,003 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,510,179 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,196 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          457,539 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         218,269 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,372,468 円　　　　（　        71,577 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０１
Ｔ
　　　　-52		 2,403  
(   2,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,670 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,734 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,720 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０１
Ｔ
　　　　-53		 2,353  
(   2,249) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,477 
c １０６０４０１
Ｔ
　　　　-54		 2,322  
(   2,247) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,903 
横浜西 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 435,600 円  　　　　     72,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 303,830 円  　　　        7,595,748　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      617,100 円  　　　　     72,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        72,600 円  　　　　     72,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,600 円  　　　　     72,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,572,730 円　（　　　　　　        15,269 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,675,440 円  
（　　　　　        45,393 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,372,468 円      
②総費用 1,572,730 円      
③純収益　①－② 5,799,738 円      
④建物等に帰属する純収益 4,675,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,124,298 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,074,379 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,431 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,859,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     261,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区伊勢町一丁目５０番
 0200000092347-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜西 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-15 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.
鑑定評価額 37,100,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区伊勢町１丁目５０番
 ②地積
　(㎡)		 103  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗併用住宅、事務
所等が混在する路線
商業地域		 南22m市道 水道、ガス、下水 桜木町

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 横浜駅根岸線沿いの路線商業
地域。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 桜木町駅西方

850m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗や中層事務所ビル等が多くみられる幹線道路沿いの商業地域で、車両交通量は多いが繁華性はやや乏し
い。容積率を活かした利用が進みつつあり、需要は高まりを見せている。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    368,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    269,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区及び周辺区の路線商業地域の範囲。地域内は小規模画地が多く需要者は当該地域に地縁的選好性があ
る事業者や賃貸業目的の不動産業者、個人投資家等が中心。商業地の事例は少ないが、周辺地域では投資物件の動きも
みられ、容積率を活かした利用を目的とした需要は高まっている。中心となる価格帯を見いだすのは困難であるが概ね
１㎡あたり４０～５０万円程度。市場参加者は収益性とともに利便性や居住性にも着目している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域の繁華性はやや劣るため、店舗等の賃料水準はあまり上昇していないが、中心となる需要者のうち不動産業者
等は収益性に着目し判断を行うことから、収益価格が指標とされる。一方、自用目的で取得する事業所や個人もあり、
主に、取引市場により価格形成がなされる地域である。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 5-16                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    420,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[128.1]		 [100.0]
100		 361,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    337,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や円安等経済情勢の先行きが不透明
だが、不動産市場は、昨今は堅調に推移して
いる。各種用途や地域によっては更に需要が
高まっている。

幹線道路沿いの繁華性がやや劣る商業地域で
あるが、容積率を活かした利用も進んでいる
。需要はやや高まっており、地価は上昇傾向
にある。

幹線道路沿いに接面し、事務所等の立地に恵
まれるが、この１年では特段の変化は見られ
ない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１０
-1		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北22m市道、
南8m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０６０４
０６
-514		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東10m市道、
南西3.5m、
角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０６０４
０３
-3		 横浜市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
南東4m、
二方路
商業
高度7種最高31m
(100,400)
d １０６０４
０３
-10		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.5m市道
、中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
369,340  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
386,330 		 100
[ 100.0]
386,330 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
386,000 
b (　           ) 
391,153  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
407,614 		 100
[ 116.6]
349,583 
350,000 
c (　           ) 
501,296  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
497,856 		 100
[ 136.5]
364,730 
365,000 
d (　           ) 
256,648  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
261,268 		 100
[  73.8]
354,022 
354,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    368,000 円／㎡]  



横浜西 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,545,969 
1,607,282 
5,938,687 
4,778,480 
1,160,207 		 （　0.9556）
1,108,694 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     27,717,350 円　　　　（　    269,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 75.00 ＲＣ4 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   103 ㎡      8.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建ての事務所付共同住宅を想定。１階が事務所、２～４階は約３０㎡の１ＤＫが６戸。駐車場はない。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
75.00 
86.0 
64.50 
2,786 
179,697 		 6.0  1,078,182 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
75.00 
83.0 
62.25 
2,507 
156,061 		 1.0  156,061 
1.0  156,061 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
83.8 
251.25 

647,880 		 1,546,365 
468,183 
⑨年額支払賃料        647,880 円　×　12ヶ月　＝　       7,774,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     251.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,774,560 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       466,474 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,308,086 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,546,365 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,536 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          468,183 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         223,347 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,545,969 円　　　　（　        73,262 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０７
Ｔ
　　　　-53		 2,403  
(   2,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,718 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,786 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０７
Ｔ
　　　　-52		 3,867  
(   3,704) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[133.9]		 100
[100.0]
2,888 
c １０６０４０１
Ｔ
　　　　-59		 3,939  
(   3,822) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[137.8]		 100
[100.0]
2,858 
横浜西 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 445,200 円  　　　　     74,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 310,982 円  　　　        7,774,560　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      630,700 円  　　　　     74,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,200 円  　　　　     74,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,200 円  　　　　     74,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,607,282 円　（　　　　　　        15,605 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,778,480 円  
（　　　　　        46,393 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,545,969 円      
②総費用 1,607,282 円      
③純収益　①－② 5,938,687 円      
④建物等に帰属する純収益 4,778,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,160,207 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,108,694 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,764 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,717,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     269,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区伊勢町一丁目５０番
 0200000092347-0000
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備考