別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
横浜西 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-13 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　和田　伸也   TEL.
鑑定評価額 2,580,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,590,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区北幸１丁目８番４外
｢北幸１－８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 462  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 高層の事務所、店舗
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南東25m市道、背面道 水道、ガス、下水 横浜

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 横浜駅西口に近い高度商業地
域		 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 横浜駅西方

330m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域を含む横浜駅周辺地区では、南幸の大規模商業施設が開業、同所の高層共同住宅の建築計画の進捗、鶴
屋町の再開発は竣工間近で、これらの開発の周辺地域への波及効果により更なる繁華性の向上が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東京都区部・川崎など首都圏の主要駅周辺に存する高度商業地域で、特に横浜市中心部の高度商業地域
と強い代替競争関係にある。中心となる需要者は、賃貸ビル経営を目的とする大手不動産会社又は機関投資家等が考え
られる。横浜駅地区で行われている開発計画も順調に進捗し、減速感はみられるものの、地価は上昇傾向にある。なお
、各画地の個別性により取引価格水準の幅が大きく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は東京都区部の取引事例など同一需給圏内に所在する高度商業地の取引事例をもとに試算したもので、市場の
実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域は収益獲得を目的と
する取引が多い地域で、両価格の規範性は同等であり、市場の実態を反映した比準価格も収益性を反映していると考え
られることから、比準価格と収益価格を相互に関連付け、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　西（県） 5-7               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  5,480,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直しているが、設備投資は足
踏みがみられる。雇用情勢は改善の一方、消
費者物価は緩やかに上昇し、海外景気の下振
れに注意が必要。

横浜駅周辺地区では再開発等が順調に進捗中
している。不動産需要は堅調で、地価は上昇
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％ +2.0 ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１３Ｄ
-2		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m市道、
北東6m、角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,700)
b １０６０４
０４
-27		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
西6m、角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,500)
c １０６０４
０４Ｄ
-6		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,500)
d １０６０４
０６Ｄ
-508		 横浜市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北30m市道、
東25m、角地
商業
高度1種最低14m
地区計画等
(100,800)
e １０６０４
１１Ｄ
-526		 港区

 その
他

   
（　          ） 		 長方形 南東15m区道、
北東12.5m、
南西10.8m、
三方路
商業
地区計画等
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,072,949  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,003,127 		 100
[  69.4]
5,768,195 		 街路　　   +3.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
5,940,000 
b (　           ) 
3,281,658  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,281,658 		 100
[  59.5]
5,515,392 
5,680,000 
c (　           ) 
3,279,226  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,607,149 		 100
[  63.1]
5,716,559 
5,890,000 
d (　           ) 
5,036,634  		 100
[ 100.0]		 [ 128.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
6,006,652 		 100
[ 108.1]
5,556,570 
5,720,000 
e (　           ) 
9,014,731  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
8,708,726 		 100
[ 151.5]
5,748,334 
5,920,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,850,000 円／㎡]  



横浜西 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

205,929,296 
42,154,640 
163,774,656 
74,298,000 
89,476,656 		 （　0.9395）
84,063,318 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  2,401,809,086 円　　　　（　  5,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 ＲＣ9F1B 4,030.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   800 ％   800 ％   462 ㎡     17.8 m x   26.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況等を勘案し、１階は店舗、２階以上を事務所、地下１階を駐車場と想定した。 ⑦有効率　  73.4 ％
の理由		 同規模の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
400.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
400.00 
60.0 
240.00 
11,000 
2,640,000 		 10.0  26,400,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
400.00 
85.0 
340.00 
5,400 
1,836,000 		 6.0  11,016,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,030.00 
73.4 
2,960.00 

17,328,000 		 114,528,000 
0 
⑨年額支払賃料     17,328,000 円　×　12ヶ月　＝　     207,936,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       207,936,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,680,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    10,780,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 204,835,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       114,528,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,088,016 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    640,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         6,080 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     205,929,296 円　　　　（　       445,734 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１３
Ｔ
　　　　-19		 6,405  
(   6,352) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
5,653 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,427 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４０２
Ｔ
　　　　-13		 4,182  
(   4,148) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,163 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,320,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 8,624,640 円  　　　      215,616,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   13,400,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,370,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,220,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,220,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,154,640 円　（　　　　　　        91,244 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,220,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   4,030.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 74,298,000 円  
（　　　　　       160,818 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 205,929,296 円      
②総費用 42,154,640 円      
③純収益　①－② 163,774,656 円      
④建物等に帰属する純収益 74,298,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 89,476,656 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 84,063,318 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      181,955 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,401,809,086 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区北幸一丁目８番４
 0200000089012-0000
2 　横浜市西区北幸一丁目８番５
 0200000089013-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜西 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-13 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.
鑑定評価額 2,580,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,590,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区北幸１丁目８番４外
｢北幸１－８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 462  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 高層の事務所、店舗
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南東25m市道、背面道 水道、ガス、下水 横浜

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 横浜駅西口の高度商業地域 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 横浜駅西方

330m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 横浜駅西口周辺の大規模再開発、鶴屋町地区の再開発などにより、当地域においても繁華性・集客力の更なる向
上が進むものと予測。地価は当該再開発期待を反映し上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,980,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区及び隣接区、川崎市、東京都区部を含む商業地域であり、近隣地域は高度商業地。需要者は県内外
の法人事業者や機関投資家、不動産業者などが中心。個人事業者は皆無。横浜駅西口周辺の大規模再開発への期待感な
どから、地域を含む高度商業地に対する需要は高い。個別性による価格変動が大きく取引市場での中心価格帯の判定は
困難である。稼働率の良好な商業ビルなどは未だ想像を上回る高値で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業ビルが建ち並び賃貸物件も多いため収益性が取引価格に大きな影響を与える地域であるが、取引の多くは事業用物
件や業者購入物件であり収益物件取引は少ない。よって収益価格は低位に試算された。本件は広域的な収集・選択で採
用した西区内の商業地事例等により市場性並びに実証性が適切に反映された比準価格を重視し、商業地では理論的な価
格として規範性が認められる収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　西（県） 5-7               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  5,480,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの流行が概ね収束し、社会経済活
動の急速な正常化により、不動産市場の回復
・持ち直し傾向も鮮明となっている。


周辺で大規模再開発が進行しているため、近
隣地域周辺の土地需要も高く供給は過少気味
。地価は当該需要を反映し上昇傾向で推移。


今のところ特段の個別的要因の変動はないも
のの、横浜駅西口周辺の大規模再開発の進捗
には留意する必要がある。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％ +2.0 ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０１Ｄ
-5		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m市道
、北西6m、
角地
商業
高度地区7種
特別用途地区
(100,600)
b １０６０４
１３Ｄ
-2		 横浜市西区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m市道、
北東6m、角地
商業
高度地区7種
特別用途地区
(100,700)
c １０６０４
１１Ｄ
-6		 港区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 南西16.2m区
道、
南東5.4m、
北東5.4m、
三方路
商業
高度地区最高50m
(98,576)
d １０６０４
１１Ｄ
-525		 品川区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 東22m都道、
北8m、西8m、
三方路
商業

(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,507,869  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 102.0]
4,319,198 		 100
[  73.4]
5,884,466 		 街路　　   +3.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
6,060,000 
b (　           ) 
4,072,949  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,003,127 		 100
[  71.3]
5,614,484 
5,780,000 
c (　           ) 
7,730,058  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
7,783,264 		 100
[ 124.5]
6,251,618 
6,440,000 
d (　           ) 
5,274,332  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
5,309,901 		 100
[  89.2]
5,952,804 
6,130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,100,000 円／㎡]  



横浜西 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

204,387,159 
42,589,328 
161,797,831 
76,125,000 
85,672,831 		 （　0.9395）
80,489,625 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  2,299,703,571 円　　　　（　  4,980,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 400.00 ＲＣ9F1B 4,030.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   800 ％   800 ％   462 ㎡     17.8 m x   26.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、店舗事務所ビル（１階フロア貸し、２階以上各階部分貸し、地下駐車場１６台）を想定。 ⑦有効率　  73.4 ％
の理由		 地域内の同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
400.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
400.00 
60.0 
240.00 
10,746 
2,579,040 		 10.0  25,790,400 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
400.00 
85.0 
340.00 
5,373 
1,826,820 		 6.0  10,960,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,030.00 
73.4 
2,960.00 

17,193,600 		 113,477,760 
0 
⑨年額支払賃料     17,193,600 円　×　12ヶ月　＝　     206,323,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       206,323,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,680,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    10,700,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 203,303,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       113,477,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,078,039 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    640,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         6,080 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     204,387,159 円　　　　（　       442,396 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１３
Ｔ
　　　　-18		 5,499  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,499 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,373 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４１３
Ｔ
　　　　-20		 5,305  
(   4,971) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,305 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,500,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 8,560,128 円  　　　      214,003,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   13,404,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,625,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,250,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,250,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,589,328 円　（　　　　　　        92,185 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,250,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   4,030.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 76,125,000 円  
（　　　　　       164,773 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 204,387,159 円      
②総費用 42,589,328 円      
③純収益　①－② 161,797,831 円      
④建物等に帰属する純収益 76,125,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 85,672,831 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 80,489,625 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      174,220 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,299,703,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,980,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区北幸一丁目８番４
 0200000089012-0000
2 　横浜市西区北幸一丁目８番５
 0200000089013-0000
3 　
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備考