別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜西 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-8 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.
鑑定評価額 443,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区南幸２丁目１７番７
｢南幸２－１７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,700)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10		 中小規模の店舗、事
務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 北西25m市道 水道、ガス、下水 横浜

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中高層の店舗事務所ビルが建
並ぶ横浜駅西口の商業地域。
特別用途地区の指定がある。		 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 横浜駅西方

540m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域としてほぼ熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。
ダイエー跡地の開発が進み需要は高まっており、顧客回遊性の期待もあり地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,910,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及び隣接市の高度商業地域の範囲。横浜駅圏であることから当該地域に地縁的選好性のある企業や
不動産業者が需要者の中心で、東京圏の法人事業者・投資家等も含まれる。横浜駅西口は人通りが多く、みなとみらい
地区や周辺地域の開発も重なり、商業地の需要は高まっている。商業地の取引は個別性が強く中心となる価格帯は見出
しがたいものの、概ね１㎡あたり２５０～３５０万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 横浜駅周辺では、賃貸ビルのほか地元企業の自社ビルも多くみられる。当該地域及び周辺では企業の自用目的の取引も
あり、需要者は投資物件としての収益性とともに、市場での取引価格にも着目し行動している。また、駅近くの物件は
希少性から高値の取引となることもある。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を
関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や円安等経済情勢の先行きが不透明
だが、不動産市場は、昨今は堅調に推移して
いる。各種用途や地域によっては更に需要が
高まっている。

横浜駅圏で概ね繁華性がある商業地域のため
、需要は高まっている。店舗収益は回復し、
事務所需要も概ね堅調である。


繁華性のある通りに接面し、店舗や事務所立
地に優れるが、ダイエー跡地の開発が進み一
部開業する等期待感が見られる。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０４
-27		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
西6m、角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,500)
b １０６０４
１１Ｄ
-513		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東14.2m市
道、中間画地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,600)
c １０６０４
１３Ｄ
-2		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m市道、
北東6m、角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,700)
d １０６０４
１３Ｄ
-1		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
南西16.5m、
角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,700)
e １０６０４
０６Ｄ
-501		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北27m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,281,658  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,294,160 		 100
[ 139.1]
2,368,196 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,370,000 
b (　           ) 
2,778,612  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,034,244 		 100
[ 124.7]
2,433,235 
2,430,000 
c (　           ) 
4,072,949  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,999,248 		 100
[ 132.6]
3,016,024 
3,020,000 
d (　           ) 
2,022,617  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,987,944 		 100
[  98.8]
2,012,089 
2,010,000 
e (　           ) 
2,140,911  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,440,639 		 100
[ 102.4]
2,383,437 
2,380,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,380,000 円／㎡]  



横浜西 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,316,088 
12,404,931 
43,911,157 
29,530,200 
14,380,957 		 （　0.9374）
13,480,709 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    364,343,486 円　　　　（　  1,910,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 145.00 ＲＣ9F1B 1,470.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   700 ％   700 ％   191 ㎡     10.5 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階付９階建の店舗事務所ビルを想定。１階は店舗、２～９階は事務所で全てフロアー貸し。地下は駐車場で５台。 ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
145.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
145.00 
70.0 
101.50 
5,410 
549,115 		 10.0  5,491,150 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
145.00 
85.0 
123.25 
4,328 
533,426 		 6.0  3,200,556 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,470.00 
74.0 
1,087.50 

4,816,523 		 31,095,598 
0 
⑨年額支払賃料      4,816,523 円　×　12ヶ月　＝　      57,798,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,087.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,798,276 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,575,897 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,022,379 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,095,598 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         292,299 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    150,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,410 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,316,088 円　　　　（　       294,849 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０７
Ｔ
　　　　-60		 4,050  
(   3,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,263 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,328 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４０７
Ｔ
　　　　-58		 4,182  
(   4,148) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,182 
c １０６０４１３
Ｔ
　　　　-20		 5,305  
(   4,971) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
4,654 
横浜西 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,844,000 円  　　　　    474,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,383,931 円  　　　       59,598,276　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,200,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,029,000 円  　　　　    474,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       474,000 円  　　　　    474,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       474,000 円  　　　　    474,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,404,931 円　（　　　　　　        64,947 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 474,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 313,000 円／㎡　×　   1,470.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,530,200 円  
（　　　　　       154,608 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,316,088 円      
②総費用 12,404,931 円      
③純収益　①－② 43,911,157 円      
④建物等に帰属する純収益 29,530,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,380,957 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,480,709 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       70,580 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    364,343,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,910,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区南幸二丁目１７番７
 0200000132092-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜西 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-8 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　峰崎　泰生   TEL.
鑑定評価額 443,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区南幸２丁目１７番７
｢南幸２－１７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,700)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10		 中小規模の店舗、事
務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 北西25m市道 水道、ガス、下水 横浜

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  18.2 ｍ、規模　　       191 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特定用途地区の指定がある。 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 横浜駅西方

540m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域としての熟成度は高い。ダイエー跡地の開発によって、一層の商
業繁華性の高まりが期待される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は、西区及び神奈川区・中区の他、新横浜エリア、川崎駅周辺、東京都区部南部を含む商業地域の圏域で
ある。②主たる需要者は、収益性に着目してビル運営を行う投資法人等の機関投資家、不動産業者等が中心である。③
横浜駅周辺の再開発や建て替え計画の進展により更なる商業集積の高まりがみられており需要は依然堅調である。④周
辺商業地については取引規模がまちまちであり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、横浜駅西口側の商業地域であり、同一需給圏は広域的に形成されている。比準価格は横浜駅周辺の他、東
京都内まで事例収集範囲を広げ適切な事例の収集・選択に努めて試算した価格であり信頼性が高い。収益価格は想定賃
料、利回り等の諸元の把握を適切に行って試算しており、賃貸事業収入に着目して取引される地域特性を有する標準地
の収益性を反映している。以上より、比準価格と収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安傾向や物価高騰、国際情勢等が不動産市
況に与える影響に注視は必要であるが、立地
条件良好な物件需要は依然旺盛である。


令和５年１２月１５日に周辺にオープンした
ＣｅｅＵ　Ｙｏｋｏｈａｍａの波及効果が期
待される。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０１Ｄ
-5		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m市道
、北西6m、
角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
b １０６０４
１３Ｄ
-2		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m市道、
北東6m、角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,700)
c １０６０４
１１Ｄ
-515		 品川区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南11.9m区道、
北8m、東8m、
西4m、四方路
商業

(100,700)
d １０６０４
１１Ｄ
-527		 渋谷区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
南東4m、
北東4m、
三方路
商業
高度地区最高60m
(94,440)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,507,869  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,588,049 		 100
[ 147.2]
2,437,533 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,440,000 
b (　           ) 
4,072,949  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,941,063 		 100
[ 112.2]
3,512,534 
3,510,000 
c (　           ) 
2,078,016  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
1,997,946 		 100
[  84.9]
2,353,293 
2,350,000 
d (　           ) 
2,786,372  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
2,734,418 		 100
[ 118.6]
2,305,580 
2,310,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,370,000 円／㎡]  



横浜西 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,534,228 
12,068,538 
43,465,690 
28,408,800 
15,056,890 		 （　0.9374）
14,114,329 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    381,468,351 円　　　　（　  2,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 145.00 ＲＣ9F1B 1,450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   700 ％   700 ％   191 ㎡     10.5 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗　２階～８階事務所、地下１階駐車場 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 同種・同構造の標準的割合を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
70.0 
101.50 
5,333 
541,300 		 10.0  5,413,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
145.00 
85.0 
123.25 
4,266 
525,785 		 6.0  3,154,710 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
145.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,450.00 
75.0 
1,087.50 

4,747,580 		 30,650,680 
0 
⑨年額支払賃料      4,747,580 円　×　12ヶ月　＝　      56,970,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,087.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,970,960 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,526,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,244,702 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        30,650,680 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         288,116 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    150,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,410 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,534,228 円　　　　（　       290,755 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１１
Ｔ
　　　　-34		 3,734  
(   3,614) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
5,353 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,377 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,333 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４１１
Ｔ
　　　　-33		 4,840  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
5,538 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,736,000 円  　　　　    456,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,350,838 円  　　　       58,770,960　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,193,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,876,000 円  　　　　    456,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       456,000 円  　　　　    456,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       456,000 円  　　　　    456,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,068,538 円　（　　　　　　        63,186 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 456,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,408,800 円  
（　　　　　       148,737 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,534,228 円      
②総費用 12,068,538 円      
③純収益　①－② 43,465,690 円      
④建物等に帰属する純収益 28,408,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,056,890 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,114,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       73,897 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    381,468,351 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区南幸二丁目１７番７
 0200000132092-0000
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備考