令和6年1月15日　提出 横浜西 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜西 5-7 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　福田　哲   TEL.

鑑定評価額 673,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,320,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 1,760,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市西区南幸２丁目９番１３ ｢南幸２－９－１９｣ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） 高度7種最高31m 特別用途地区 (100,500) 1:2.5 店舗兼事務所 ＳＲＣ7 中小規模の店舗、事 務所ビル等が多い商 業地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 横浜 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ヨコハマパルナード通り背後 の飲食店が多い商業地域。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 横浜駅南西方 400m 法令 規制 商業 (100,500) 防火  高度7種最高31m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 南幸地区では、新たな商業施設が開業し、さらに来年度末には賃貸用タワーマンションが完成予定であり、近隣 地域においてどのような影響があるか注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,380,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,070,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横浜市中心部における繁華な商業地域で、横浜駅周辺、みなとみらい地区、関内地区、新横浜駅周辺等の 地区である。主な需要者は、収益物件を開発する事業者や投資家等である。飲食店が多い近隣地域はこれまで新型コロ ナの影響を受けていたが、直近では緩やかながらも市況の回復が見られ、地価は上昇に転じているものと推察される。 条件の良否による取引価格の幅が大きく、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地の典型的な需要者は、自ら事業を行う場合には商圏の状態や顧客の流動性等事業収益に関する検討を行い、賃貸 目的の場合には空室率や賃料相場等賃貸事業に関する検討を行うのが一般的である。したがって収益価格の規範性は相 応に高いと認められるものの、地域での利用は自用が多く、比準価格の規範性も相応に高いものと判断される。本件で は、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜西 5-8                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  2,120,000 円／㎡ [109.4] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 2,320,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  2,200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ沈静化に伴う商況回復と良好な投 資環境の持続を背景に、商業地の地価は投資 物件を中心に持ち直し、回復基調にある。 近隣で開業した商業施設の影響はまだ現れて いないが、良好な投資環境を背景とした堅調 な投資物件需要の影響から地価の上昇幅は拡 大傾向にある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％