別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜西 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-6 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　孝義   TEL.
鑑定評価額 24,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,080,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区みなとみらい３丁目１番１外
｢みなとみらい３－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 8,011  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度1種最低14m
地区計画等

(100,1050)
台形
1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ29F3B		 高層の店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北東40m市道、背面道 水道、ガス、下水 桜木町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 超高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  95.0 ｍ、奥行　約　　  88.5 ｍ、規模　　     8,011 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 みなとみらい地区の商業地域 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 桜木町駅北方

400m		 法令

規制		 商業
(100,1050)
防火 
高度1種最低14m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域を含むみなとみらい地区においては超高層事務所ビルや店舗事務所ビル等の開発が進捗し、地区全体の
開発進捗率は約９６％となった。今後も横浜市の中心商業地の一つとして成熟度を高めていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 横浜市市街地環境設計制度による超高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,980,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜駅周辺、みなとみらい地区、関内地区、新横浜駅周辺、川崎駅周辺等の高度、準高度商業地域で、
東京都内の高度商業地域を含む。主な需要者は、投資ファンド、機関投資家、大手上場企業等である。みなとみらい地
区の開発が進捗し、横浜市役所やよこはま新港合同庁舎も隣接地区に移転しており、今後も中心商業地の一つとして成
熟度を高めていくと予測される。個別の条件等による影響が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例により試算したもので実証的な価格である。収益価格は対象標準地の投資採算性が
適正に反映された価格である。主な市場参加者は収益性の観点から投資採算性を重視して取引を行うものであるが、市
場の実態を反映した比準価格も収益性を反映していると考えられることから、両価格の規範性は同程度である。よって
、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 5-17                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,050,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[100.0]		 100
[108.3]		 [100.0]
100		 3,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策の修正があったものの金融緩和は継
続しており、新型コロナ５類移行の影響もあ
って景気は緩やかに回復している。不動産需
要は回復基調。

みなとみらい地区の事務所の賃料、空室率は
弱含みであるが、就業者数は過去最多となっ
た。地区の来街者数や商業施設の売上高は回
復傾向にある。

二方路や台形であることによる利用効率等の
優劣に基づく増減価はないものと判断した。
個別的要因に変動はみられない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１３Ｄ
-2		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m市道、
北東6m、角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,700)
b １０６０４
０１Ｄ
-5		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m市道
、北西6m、
角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
c １０６０４
０４
-27		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
西6m、角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,500)
d １０６０４
０４Ｄ
-6		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,500)
e １０６０４
０６Ｄ
-508		 横浜市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北30m市道、
東25m、角地
商業
高度1種最低14m
地区計画等
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,072,949  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,941,063 		 100
[ 127.6]
3,088,607 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,090,000 
b (　           ) 
3,507,869  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,588,049 		 100
[ 118.9]
3,017,703 
3,020,000 
c (　           ) 
3,281,658  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,278,533 		 100
[ 107.6]
3,046,964 
3,050,000 
d (　           ) 
3,279,226  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
3,273,264 		 100
[  92.0]
3,557,896 
3,560,000 
e (　           ) 
5,036,634  		 100
[ 100.0]		 [ 136.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
6,523,640 		 100
[ 110.0]
5,930,582 
5,930,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+2.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,180,000 円／㎡]  



横浜西 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,172,767,437 
1,394,968,710 
2,777,798,727 
1,896,300,000 
881,498,727 		 （　0.9217）
812,477,377 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　 23,896,393,441 円　　　　（　  2,980,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
超高層店舗兼事務所 4,876.00 ＲＣ29F3B 83,892.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最低14m
地区計画等		 100 ％   800 ％   1,050 ％   8,011 ㎡     95.0 m x   88.5 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況等を勘案し、１・２階を店舗、３階以上を事務所、地下を駐車場とする超高層複合ビルを想定 ⑦有効率　  61.9 ％
の理由		 共用部分を考慮し、標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
3,165.00 
70.3 
2,225.00 
6,516 
14,498,100 		 12.0  173,977,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
3,165.00 
65.1 
2,060.42 
6,850 
14,113,877 		 12.0  169,366,524 
0.0  0 

 3～29		 事務所
2,326.00 
75.9 
1,765.43 
5,569 
9,831,680 		 10.0  98,316,800 
0.0  0 
地下
 1～ 3		 駐車場
4,920.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
83,892.00 
61.9 
51,952.03 

294,067,337 		 2,997,897,324 
0 
⑨年額支払賃料    294,067,337 円　×　12ヶ月　＝　   3,528,808,044 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　  51,952.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　     748,109,232 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　 282 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     101,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     4,276,917,276 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　     101,520,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　   234,149,864 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,144,287,412 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     2,997,897,324 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      28,480,025 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   4,172,767,437 円　　　　（　       520,880 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０２
Ｔ
　　　　-13		 4,182  
(   4,148) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 77.4]		 100
[105.0]
5,360 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,615 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,569 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １０６０４１３
Ｔ
　　　　-21		 5,191  
(   5,139) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 94.1]		 100
[100.0]
5,869 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 189,000,000 円  　　　　 31,500,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 788,118,710 円  　　　    4,378,437,276　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   87,100,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  267,750,000 円  　　　　 31,500,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    31,500,000 円  　　　　 31,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    31,500,000 円  　　　　 31,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,394,968,710 円　（　　　　　　       174,132 円／㎡）　　（経費率　　  33.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9217    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,500,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 365,000 円／㎡　×　  83,892.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,896,300,000 円  
（　　　　　       236,712 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,172,767,437 円      
②総費用 1,394,968,710 円      
③純収益　①－② 2,777,798,727 円      
④建物等に帰属する純収益 1,896,300,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 881,498,727 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 812,477,377 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      101,420 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,896,393,441 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,980,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区みなとみらい三丁目１番１
 0200001187143-0000
2 　横浜市西区みなとみらい三丁目１番２
 0200001291207-0000
3 　横浜市西区みなとみらい三丁目１番３
 0200001291208-0000
4 　横浜市西区みなとみらい三丁目１番４
 0200001291209-0000
5 　横浜市中区桜木町一丁目１０５番１
 0200001187139-0000
6 　横浜市中区桜木町一丁目１０５番５
 0200001291216-0000
7 　横浜市中区桜木町一丁目１０５番６
 0200001291217-0000
8 　横浜市中区桜木町一丁目１０５番７
 0200001291218-0000
9 　横浜市中区内田町二丁目１００番
 0200001187141-0000
10 　横浜市中区内田町二丁目１００番４
 0200001291210-0000
11 　横浜市中区内田町二丁目１００番５
 0200001291211-0000
12 　横浜市中区内田町二丁目１００番６
 0200001291212-0000
13 　横浜市中区内田町二丁目１００番７
 0200001291213-0000
14 　横浜市中区内田町二丁目１００番８
 0200001291214-0000
15 　横浜市中区内田町二丁目１００番９
 0200001291215-0000
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
横浜西 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-6 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　和田　伸也   TEL.
鑑定評価額 24,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,080,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区みなとみらい３丁目１番１外
｢みなとみらい３－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 8,011  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度1種最低14m
地区計画等

(100,1050)
台形
1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ29F3B		 高層の店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北東40m市道、背面道 水道、ガス、下水 桜木町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 超高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  95.0 ｍ、奥行　約　　  88.5 ｍ、規模　　     8,011 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 みなとみらい地区の商業地域 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 桜木町駅北方

400m		 法令

規制		 商業
(100,1050)
防火 
高度1種最低14m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域を含むみなとみらい地区においては、超高層事務所ビルや店舗事務所ビル等の開発計画が順調に進捗し
、今後とも横浜市の中心商業地の一つとしての成熟度を高めていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 横浜市市街地環境設計制度による超高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,990,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区・中区・神奈川区に所在する高度商業地域で、みなとみらい地区内に強い代替競争関係にあり、ま
た東京都心部周辺や政令指定都市の高度商業地域とも代替競争関係が認められる。中心となる需要者は、賃貸ビル経営
を目的とする大手不動産会社又は機関投資家等が考えられる。地区内で公表されている開発計画も順調に進捗している
ことから、今後さらに高度商業地域として成熟度を高めていくと予測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収
益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域及びその周辺地域は収益獲得を目的とする取引が多い地域で
、両価格の規範性は同等であり、市場の実態を反映した比準価格も収益性を反映していると考えられることから、比準
価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 5-17                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,050,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[100.0]		 100
[107.9]		 [100.0]
100		 3,120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直しているが、設備投資は足
踏みがみられる。雇用情勢は改善の一方、消
費者物価は緩やかに上昇し、海外景気の下振
れに注意が必要。

みなとみらい地区の事務所の賃料・空室率は
弱含みであるが、地区内の開発事業も順調に
進捗し、商業施設等は回復傾向にあり、地価
は上昇。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１３Ｄ
-1		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
南西16.5m、
角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,700)
b １０６０４
１３Ｄ
-3		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
南西8m、角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
c １０６０４
１３Ｄ
-2		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m市道、
北東6m、角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,700)
d １０６０４
０４
-27		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
西6m、角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,022,617  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,003,354 		 100
[  68.0]
2,946,109 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,950,000 
b (　           ) 
2,104,522  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,036,376 		 100
[  60.8]
3,349,303 
3,350,000 
c (　           ) 
4,072,949  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,003,127 		 100
[ 121.6]
3,292,045 
3,290,000 
d (　           ) 
3,281,658  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,281,658 		 100
[ 103.4]
3,173,750 
3,170,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,200,000 円／㎡]  



横浜西 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,183,568,870 
1,398,632,860 
2,784,936,010 
1,902,320,000 
882,616,010 		 （　0.9217）
813,507,176 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　 23,926,681,647 円　　　　（　  2,990,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
超高層店舗兼事務所 4,876.00 ＲＣ29F3B 84,110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最低14m
地区計画等		 100 ％   800 ％   1,050 ％   8,011 ㎡     95.0 m x   88.5 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況等を勘案し、１・２階を店舗、３階以上を事務所、地下を駐車場とする超高層複合ビルを想定した。 ⑦有効率　  61.8 ％
の理由		 超高層複合ビルの標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
3,165.00 
70.3 
2,225.00 
5,700 
12,682,500 		 12.0  152,190,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
3,165.00 
65.1 
2,060.00 
6,350 
13,081,000 		 12.0  156,972,000 
0.0  0 

 3～29		 事務所
2,326.00 
75.9 
1,765.00 
5,650 
9,972,250 		 10.0  99,722,500 
0.0  0 
地下
 1～ 3		 駐車場
4,920.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
84,110.00 
61.8 
51,940.00 

295,014,250 		 3,001,669,500 
0 
⑨年額支払賃料    295,014,250 円　×　12ヶ月　＝　   3,540,171,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　  51,940.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     747,936,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　 282 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     101,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     4,288,107,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　     101,520,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　   234,709,350 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,154,917,650 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     3,001,669,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      28,515,860 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後） 16,920,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　       135,360 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   4,183,568,870 円　　　　（　       522,228 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１３
Ｔ
　　　　-21		 5,191  
(   5,139) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,464 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,697 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １０６０４１３
Ｔ
　　　　-19		 6,405  
(   6,352) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
6,129 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 189,600,000 円  　　　　 31,600,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 790,132,860 円  　　　    4,389,627,000　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   87,100,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  268,600,000 円  　　　　 31,600,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    31,600,000 円  　　　　 31,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    31,600,000 円  　　　　 31,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,398,632,860 円　（　　　　　　       174,589 円／㎡）　　（経費率　　  33.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9217    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,600,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 365,000 円／㎡　×　  84,110.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,902,320,000 円  
（　　　　　       237,463 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,183,568,870 円      
②総費用 1,398,632,860 円      
③純収益　①－② 2,784,936,010 円      
④建物等に帰属する純収益 1,902,320,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 882,616,010 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 813,507,176 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      101,549 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,926,681,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,990,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区みなとみらい三丁目１番１
 0200001187143-0000
2 　横浜市西区みなとみらい三丁目１番２
 0200001291207-0000
3 　横浜市西区みなとみらい三丁目１番３
 0200001291208-0000
4 　横浜市西区みなとみらい三丁目１番４
 0200001291209-0000
5 　横浜市中区桜木町一丁目１０５番１
 0200001187139-0000
6 　横浜市中区桜木町一丁目１０５番５
 0200001291216-0000
7 　横浜市中区桜木町一丁目１０５番６
 0200001291217-0000
8 　横浜市中区桜木町一丁目１０５番７
 0200001291218-0000
9 　横浜市中区内田町二丁目１００番
 0200001187141-0000
10 　横浜市中区内田町二丁目１００番４
 0200001291210-0000
11 　横浜市中区内田町二丁目１００番５
 0200001291211-0000
12 　横浜市中区内田町二丁目１００番６
 0200001291212-0000
13 　横浜市中区内田町二丁目１００番７
 0200001291213-0000
14 　横浜市中区内田町二丁目１００番８
 0200001291214-0000
15 　横浜市中区内田町二丁目１００番９
 0200001291215-0000
16 　
17 　
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48 　
49 　
50 　
備考