別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜西 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-2 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　恵利子   TEL.
鑑定評価額 1,560,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区北幸２丁目９番４外
｢北幸２－９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 789  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,500)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南東15m市道 水道、ガス、下水 横浜

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       789 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 横浜駅西方

650m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。横浜駅西口の再開発事業、ビルの建て替え工事によって
今後も相乗効果により、収益性の向上が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,730,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広く横浜市西区をはじめとして隣接する神奈川区、中区、川崎市の高度商業地域、普通商業地域である。
主な需要者は地元企業、上場会社、不動産業者、投資法人等様々な需要者が考えられる。横浜駅西口の再開発により、
その効果もあって一層の商況拡大が期待される。横浜駅周辺の事務所需要は底堅く、店舗、事務所ともに賃貸需要も安
定している。画地規模や立地、需要者によって価格水準が異なることもあって、価格水準の把握は難しい面がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性を有する同一需給圏の商業地の取引事例より試算されたもので、取引の実態を反映した実証的で説得
力が認められる。一方、対象標準地の想定される主たる需要者は収益性に基づく取引が多いことから、収益性の観点か
ら求めた収益価格は一定の説得力は認められる。対象標準地の価格決定に当たっては、比準価格をやや重視し、収益価
格を関連づけて、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,120,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[118.9]		 [100.0]
100		 1,950,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症の５類移行で景気は回復基
調にある。一方で物価の上昇や金融情勢の変
動を踏まえ、今後は不動産市況に十分に注視
する必要がある。

横浜駅西口エリアの商業地域。横浜駅の再開
発事業の相乗効果によって、引き続き繁華性
や利便性の向上が見込まれる、今後も地価は
上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１３Ｄ
-1		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
南西16.5m、
角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,700)
b １０６０４
０７
-34		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.2m市道
、北東7.2m、
二方路
商業
高度7種最高31m
(100,400)
c １０６０４
０８
-20		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西10.9m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
駐車場整備地区
(100,520)
d １０６０４
０６Ｄ
-502		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10.4m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
e １０６０４
０６Ｄ
-501		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北27m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,022,617  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,007,207 		 100
[ 109.7]
1,829,724 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,830,000 
b (　           ) 
1,293,461  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,304,763 		 100
[  63.2]
2,064,498 
2,060,000 
c (　           ) 
1,489,098  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,584,400 		 100
[  85.2]
1,859,624 
1,860,000 
d (　           ) 
1,980,717  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,202,557 		 100
[ 104.9]
2,099,673 
2,100,000 
e (　           ) 
2,140,911  		 100
[ 100.0]		 [ 113.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,434,216 		 100
[ 110.3]
2,206,905 
2,210,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,060,000 円／㎡]  



横浜西 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

187,059,978 
43,477,152 
143,582,826 
89,712,000 
53,870,826 		 （　0.9374）
50,498,512 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  1,364,824,649 円　　　　（　  1,730,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 650.00 ＲＣ7F1B 4,470.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   500 ％   500 ％   789 ㎡     25.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～７階は事務所。地下１階は駐車場（平置２０台）を想定。 ⑦有効率　  67.7 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
560.00 
60.0 
336.00 
6,850 
2,301,600 		 15.0  34,524,000 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
560.00 
80.0 
448.00 
5,000 
2,240,000 		 7.0  15,680,000 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
550.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,470.00 
67.7 
3,024.00 

15,741,600 		 128,604,000 
0 
⑨年額支払賃料     15,741,600 円　×　12ヶ月　＝　     188,899,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,024.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       188,899,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,780,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 185,838,240 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       128,604,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,221,738 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     187,059,978 円　　　　（　       237,085 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１３
Ｔ
　　　　-18		 5,499  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.2]		 100
[100.0]
5,253 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,029 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４０１
Ｔ
　　　　-41		 4,127  
(   3,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 89.6]		 100
[100.0]
4,653 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,640,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 11,737,152 円  　　　      195,619,200　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,980,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,240,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,440,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,440,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      43,477,152 円　（　　　　　　        55,104 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,440,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 313,000 円／㎡　×　   4,470.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 89,712,000 円  
（　　　　　       113,703 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 187,059,978 円      
②総費用 43,477,152 円      
③純収益　①－② 143,582,826 円      
④建物等に帰属する純収益 89,712,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 53,870,826 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 50,498,512 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       64,003 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,364,824,649 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,730,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区北幸二丁目９番４
 0200000089161-0000
2 　横浜市西区北幸二丁目９番４１
 0200000089170-0000
3 　横浜市西区北幸二丁目９番４２
 0200000089171-0000
4 　横浜市西区北幸二丁目９番４３
 0200000089172-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜西 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-2 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　東五   TEL.
鑑定評価額 1,560,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区北幸２丁目９番４外
｢北幸２－９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 789  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,500)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南東15m市道 水道、ガス、下水 横浜

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 横浜駅西方

650m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、横浜駅西口周辺で進む開発事業の影響を受け、地価も上昇
基調を維持してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,010,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜・関内駅等周辺の繁華性の優れた商業地域である。需要者は、賃貸経営を行う事業者、投資ファン
ド等の機関投資家が中心である。近隣地域を含む横浜駅西口周辺では、再開発事業など多くの開発計画が進んでおり、
この影響を受け収益性上昇期待が大きく、需要は強い。価格の変動要因が多く、画地規模によっても単価が大きく異な
り、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 実証的な比準価格のほか、繁華性の高い商業地として土地価格の本質的要素である収益性（賃料）から還元した収益価
格を考慮する。収益価格については店舗需要はあるが、オフィス需要は安定的であることから賃料水準も保守的となり
、結果としてやや低位に試算された。一方比準価格は潜在的需要力を反映している。本件においては将来的動向を見据
え、比準価格をやや重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,120,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[116.3]		 [100.0]
100		 1,990,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安基調の続く中、国内景気は回復基調を強
めており、不動産を中心とする資産価格の上
昇が顕在化している。


横浜駅西口エリアの店舗兼事務所ビル等が建
ち並ぶ商業地域で、西口周辺で進む開発事業
の影響を受け、需要は強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.7
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１３Ｄ
-2		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m市道、
北東6m、角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,700)
b １０６０４
１１Ｄ
-503		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東23.5m市
道、
北西8.6m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
c １０６０４
０４Ｄ
-23		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東25m県道、
南西3.6m、
角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,800)
d １０６０４
１３Ｄ
-1		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
南西16.5m、
角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,072,949  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
3,946,150 		 100
[ 160.0]
2,466,344 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,470,000 
b (　           ) 
1,174,610  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,231,662 		 100
[  64.9]
1,897,784 
1,900,000 
c (　           ) 
1,363,288  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,500,940 		 100
[  86.0]
1,745,279 
1,750,000 
d (　           ) 
2,022,617  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,991,796 		 100
[ 104.6]
1,904,203 
1,900,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.9 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.9 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.7 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,010,000 円／㎡]  



横浜西 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

185,105,104 
41,692,498 
143,412,606 
90,335,000 
53,077,606 		 （　0.9374）
49,754,948 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  1,344,728,324 円　　　　（　  1,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 560.00 ＲＣ7F1B 4,470.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   500 ％   500 ％   789 ㎡     25.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～７階事務所（フロア貸し）、地下１階駐車場２０台を想定した。 ⑦有効率　  67.7 ％
の理由		 同種・同構造の標準的割合を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
560.00 
60.0 
336.00 
6,965 
2,340,240 		 15.0  35,103,600 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
560.00 
80.0 
448.00 
5,012 
2,245,376 		 6.0  13,472,256 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
550.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,470.00 
67.7 
3,024.00 

15,812,496 		 115,937,136 
0 
⑨年額支払賃料     15,812,496 円　×　12ヶ月　＝　     189,749,952 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,024.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       189,749,952 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       6,000,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    11,744,997 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 184,004,955 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       115,937,136 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,089,809 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,100,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        10,340 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     185,105,104 円　　　　（　       234,607 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０７
Ｔ
　　　　-58		 4,182  
(   4,148) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[ 78.0]
5,375 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,037 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,012 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４０４
Ｔ
　　　　-19		 4,554  
(   4,359) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[104.0]		 100
[ 95.0]
4,956 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,700,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 9,787,498 円  　　　      195,749,952　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,980,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,325,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,450,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,450,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      41,692,498 円　（　　　　　　        52,842 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,450,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   4,470.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 90,335,000 円  
（　　　　　       114,493 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 185,105,104 円      
②総費用 41,692,498 円      
③純収益　①－② 143,412,606 円      
④建物等に帰属する純収益 90,335,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 53,077,606 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 49,754,948 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       63,061 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,344,728,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区北幸二丁目９番４
 0200000089161-0000
2 　横浜市西区北幸二丁目９番４１
 0200000089170-0000
3 　横浜市西区北幸二丁目９番４２
 0200000089171-0000
4 　横浜市西区北幸二丁目９番４３
 0200000089172-0000
5 　
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備考