別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜西 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-1 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　峰崎　泰生   TEL.
鑑定評価額 36,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 12,350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区南幸１丁目３番１
｢南幸１－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 2,184  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,800)
台形
1:2		 店舗

ＳＲＣ11F3B		 高層店舗ビルが建ち
並ぶ駅前の商業地域
 南西（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 横浜駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 駅前広場接面 交通

施設		 横浜駅西方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 横浜駅西口駅前広場に面する県内でも有数の高度商業地域であり、周辺の再開発計画の進展によって今後更なる
商業集積が期待されている。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
台形　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 17,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 15,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は横浜市内の中心的商業地の他、川崎駅至近、東京２３区の主要駅周辺の中心的な商業地域である。また
、埼玉県、千葉県等の中心駅周辺商業地とも価格牽連性を有する。②主たる需要者は、収益性に着目して賃貸経営を行
う機関投資家、大手不動産業者等が中心である。③横浜駅周辺の再開発事業の進展、新駅ビル開業効果もあって収益性
上昇期待から、地価は上昇傾向にある。④需要者の事業目論見等で価格が大きく左右され、中心価格帯の把握は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、横浜駅西口駅前広場に面する店舗が高度に集積する商業地域である。比準価格は東京都内まで事例収集範
囲を広げ適切な事例の収集・選択に努めて試算した価格であり信頼性が高い。収益価格は想定賃料、利回り等の諸元の
把握を適切に行って試算しており、標準地の収益性を反映している。以上より、比準価格と収益価格の信頼性は同等と
判断し、両価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 16,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　西（県） 5-9               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 16,400,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安傾向や物価高騰、国際情勢等が不動産市
況に与える影響に注視は必要であるが、立地
条件良好な物件需要は依然旺盛である。


横浜駅周辺での再開発の進展もあって商業集
積度の更なる高まりが見られている。優良物
件に対する需要は引き続き旺盛である。


個別的要因に特段変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％ +1.2 ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１１Ｄ
-5		 中央区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東26.8m都
道、
北東14.6m、
北西8m、
三方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
b １０６０４
１１Ｄ
-522		 中央区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 北西27m都道、
北東14.6m、
南東8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,900)
c １０６０４
１１Ｄ
-517		 港区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
南西22m、
北東4m、
北西4m、
四方路
商業
高度地区最高60m
(100,849)
d １０６０４
１１Ｄ
-523		 港区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 南東（駅前広
場）区道、
北東4m、南8m、
南西3m、
四方路
商業

(100,700)
e １０６０４
１１Ｄ
-4		 中央区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 南東12.7m区
道、北西8m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,021,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
14,108,874 		 100
[  86.5]
16,310,837 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.6

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.6]
　　　　 100
17,200,000 
b (　           ) 
24,680,524  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.7]
24,400,329 		 100
[ 149.2]
16,354,108 
17,300,000 
c (　           ) 
11,000,401  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
10,445,335 		 100
[  65.0]
16,069,746 
17,000,000 
d (　           ) 
13,773,650  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.6]
13,617,131 		 100
[  80.8]
16,852,885 
17,800,000 
e (　           ) 
11,928,755  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
12,531,963 		 100
[  55.8]
22,458,715 
23,700,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +5.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 17,100,000 円／㎡]  



横浜西 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,279,795,898 
558,057,188 
1,721,738,710 
480,998,000 
1,240,740,710 		 （　0.9217）
1,143,590,712 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　 33,635,020,941 円　　　　（　 15,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,833.08 ＲＣ10F4B 19,389.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   800 ％   800 ％   2,184 ㎡     38.0 m x   68.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２階～７階店舗、地下３・４階駐車場。 ⑦有効率　  51.3 ％
の理由		 高層店舗ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 3～ 4		 駐車場
1,819.83 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 2		 店舗
1,747.47 
65.0 
1,135.86 
20,917 
23,758,784 		 15.0  356,381,760 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
1,792.24 
50.0 
896.12 
38,030 
34,079,444 		 18.0  613,429,992 
0.0  0 

 2～ 7		 店舗
1,737.08 
65.0 
1,129.10 
16,353 
18,464,172 		 12.0  221,570,064 
0.0  0 
塔屋
 8～10		 機械室
39.71 
 
 
 
 		    
   

計
19,389.03 
51.3 
9,942.44 

192,382,044 		 2,655,613,896 
0 
⑨年額支払賃料    192,382,044 円　×　12ヶ月　＝　   2,308,584,528 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   9,942.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　     107,378,352 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  74 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      35,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,415,962,880 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      35,520,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　   196,118,630 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,255,364,250 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     2,655,613,896 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      24,431,648 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,279,795,898 円　　　　（　     1,043,863 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１１
Ｔ
　　　　-31		 12,060  
(  11,068) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 35.0]		 100
[100.0]
39,156 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   38,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　   38,030 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４１１
Ｔ
　　　　-32		 7,134  
(   6,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 40.0]		 100
[ 50.0]
35,670 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 79,900,000 円  　　　　  7,990,000,000　×　　　　   1.0 ％
②維持管理費 245,148,288 円  　　　    2,451,482,880　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  149,113,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   67,915,000 円  　　　　  7,990,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,990,000 円  　　　　  7,990,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,990,000 円  　　　　  7,990,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     558,057,188 円　（　　　　　　       255,521 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9217    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,990,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　  19,389.03 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 480,998,000 円  
（　　　　　       220,237 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,279,795,898 円      
②総費用 558,057,188 円      
③純収益　①－② 1,721,738,710 円      
④建物等に帰属する純収益 480,998,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,240,740,710 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,143,590,712 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      523,622 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,635,020,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  15,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区南幸一丁目３番１
 0200000131777-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜西 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-1 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　松原　壮太郎   TEL.
鑑定評価額 36,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 12,350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区南幸１丁目３番１
｢南幸１－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 2,184  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,800)
台形
1:2		 店舗

ＳＲＣ11F3B		 高層店舗ビルが建ち
並ぶ駅前の商業地域
 南西（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 横浜駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 横浜駅駅前広場接面 交通

施設		 横浜駅西方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗ビルが立ち並ぶ横浜駅西口駅前広場に接面する高度商業地域である。東西自由通路の開通、ＪＲ横浜タ
ワーの開業、駅前広場整備等により、横浜の玄関口としてさらに発展していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
台形　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 16,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 15,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広くは横浜市内及び隣接する川崎市や東京都心部等を中心とした高度商業地域、狭くは横浜駅、関内駅
及びみなとみらい地区の高度商業地域である。需要者は不動産投資法人、大手不動産会社、一般事業会社が中心となる
。横浜駅西口再開発により繁華性が大きく向上。中心商業地として更に発展していくことが期待される。取引される価
格はまちまちであり、中心となる価格帯を見出しにくいが、立地条件や画地規模を反映した個別性の強いものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は横浜駅西口の駅前広場に所在する高層店舗ビルが建ち並ぶ商業地域である。比準価格は適切な商業地の取引
事例から求められた価格で市場実勢を反映し、規範性が高い。一方、収益価格は賃貸事例に基づいて適正な賃料を設定
することによって求められ、対象標準地の収益性を表している。よって、価格の調整に際しては、規範性が高い比準価
格を標準に、収益価格を十分に比較考量し、更に周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 16,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　西（県） 5-9               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 16,400,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかな回復基調にある中、オフィス
街を中心とした商業地では、潤沢な投資資金
や比較的低位な平均空室率を背景に堅調に推
移している。

東西自由通路の開通、ＪＲ横浜タワーの開業
により、横浜駅西口の繁華性が大きく向上。
地価は今後も堅調に推移していくものと思料
する。

個別的要因の変動は特にみられない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％ +1.2 ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０１Ｄ
-5		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m市道
、北西6m、
角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
b １０６０４
０４
-27		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
西6m、角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,500)
c １０６０４
１３Ｄ
-2		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m市道、
北東6m、角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,700)
d １０６０４
１１Ｄ
-517		 港区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
南西22m、
北東4m、
北西4m、
四方路
商業
高度地区最高60m
(100,849)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,507,869  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,598,071 		 100
[  21.6]
16,657,736 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.6

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.6]
　　　　 100
17,600,000 
b (　           ) 
3,281,658  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,178,520 		 100
[  20.4]
15,580,980 
16,500,000 
c (　           ) 
4,072,949  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,929,426 		 100
[  24.7]
15,908,607 
16,800,000 
d (　           ) 
11,000,401  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
10,243,493 		 100
[  66.6]
15,380,620 
16,200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -76.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -76.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -74.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 16,800,000 円／㎡]  



横浜西 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,231,462,246 
548,647,900 
1,682,814,346 
468,958,000 
1,213,856,346 		 （　0.9217）
1,118,811,394 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　 32,906,217,471 円　　　　（　 15,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗ビル 1,819.83 ＲＣ10F4B 19,389.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   800 ％   800 ％   2,184 ㎡     38.0 m x   68.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から高層店舗ビルを想定した。地下は店舗用駐車場機械式６６台、平面式８台を想定した。 ⑦有効率　  51.3 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 3～ 4		 駐車場
1,819.83 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 2		 店舗
1,747.47 
65.0 
1,135.86 
20,500 
23,285,130 		 15.0  349,276,950 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
1,792.24 
50.0 
896.12 
37,000 
33,156,440 		 18.0  596,815,920 
0.0  0 

 2～ 7		 店舗
1,737.08 
65.0 
1,129.10 
15,990 
18,054,309 		 12.0  216,651,708 
0.0  0 
塔屋
 8～10		 機械室
39.71 
 
 
 
 		    
   

計
19,389.03 
51.3 
9,942.44 

188,052,554 		 2,595,280,068 
0 
⑨年額支払賃料    188,052,554 円　×　12ヶ月　＝　   2,256,630,648 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   9,942.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　     107,378,352 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  74 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      35,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,364,009,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      35,520,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　   191,962,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,207,566,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     2,595,280,068 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      23,876,577 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  2,064,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        18,989 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,231,462,246 円　　　　（　     1,021,732 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０１
Ｔ
　　　　-49		 12,060  
(  11,068) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 40.0]		 100
[100.0]
37,688 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   37,555 円/㎡

　月額支払賃料
（　   37,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０１
Ｔ
　　　　-50		 7,273  
(   6,944) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 20.0]		 100
[100.0]
40,406 
c １０６０４０１
Ｔ
　　　　-51		 8,186  
(   7,729) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 25.0]		 100
[100.0]
34,467 
横浜西 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 77,900,000 円  　　　　  7,790,000,000　×　　　　   1.0 ％
②維持管理費 239,952,900 円  　　　    2,399,529,000　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  149,000,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   66,215,000 円  　　　　  7,790,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,790,000 円  　　　　  7,790,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,790,000 円  　　　　  7,790,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     548,647,900 円　（　　　　　　       251,212 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9217    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,790,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 390,000 円／㎡　×　  19,389.03 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0560 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 468,958,000 円  
（　　　　　       214,724 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,231,462,246 円      
②総費用 548,647,900 円      
③純収益　①－② 1,682,814,346 円      
④建物等に帰属する純収益 468,958,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,213,856,346 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,118,811,394 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      512,276 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,906,217,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  15,100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区南幸一丁目３番１
 0200000131777-0000
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備考