令和6年1月15日　提出 横浜西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜西 -2 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　福田　哲   TEL.

鑑定評価額 481,000,000 円  １㎡当たりの価格 510,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 360,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市西区岡野２丁目１７番９ ｢岡野２－１７－１５｣ ②地積 　(㎡) 944   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高20m (80,200) 台形 1.5:1 共同住宅 ＲＣ6 マンション、アパー ト等が混在する住宅 地域 北西10m市道、背面道 水道、ガス、下水 平沼橋 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 横浜駅にも徒歩で利用可能な うえに近隣に商業施設があり 利便性は高い。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 平沼橋駅北西方 750m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度4種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域及び周辺の地域は開発余地が殆んど見られないこと、及び住宅地としての熟成度も高いこと等から、当 面は現環境を維持して推移するものと推察される。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    522,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              503,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね横浜市全域において最寄駅から徒歩圏のマンションの立地が可能な範囲に及び、特に代替競争の関 係が強く認められるのは、横浜駅勢圏内の地域である。需要者はマンション分譲業者または賃貸マンションの開発業者 等であり、この数年は需給がタイトな状況が続き、入札による業者の仕入れ価格も競合により依然として上昇傾向にあ る。中心となる価格帯は、１坪当たりで１６０～１８０万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は概ね開発業者に限定される。開発業者は事業の投資採算性を重視して不動産を選別し仕入価格を設定するため 開発法による価格に規範性が認められるが、一方で競合他社の存在から投資採算性のみで価格形成がなされることはな いため、競合の中で形成された現実の取引価格を反映した比準価格も開発法と同様に規範性を有するものと判断される 。そこで比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    466,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区の人口は、横浜市全体が減少に転じる中で も、微増傾向を持続している。住宅市場では 利便性高い地域を中心に地価の上昇幅が拡大 している。 横浜駅勢圏の利便性高い地域のためマンショ ン需要は旺盛で新築分譲相場は高値安定し、 マンション用地は競合等により上昇傾向を持 続している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％