別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜神奈川 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 5-11 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　福田　哲   TEL.
鑑定評価額 4,990,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市神奈川区鶴屋町２丁目２４番１
 ②地積
　(㎡)		 1,427  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,600)

1:1.5		 事務所、店舗兼車庫

ＳＲＣ11F3B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 東15m市道、三方路 水道、ガス、下水 横浜

290m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣地域及び周辺地域では、
近年予備校の進出が多く見ら
れている。		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 横浜駅北西方

290m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 鶴屋町地区では、新駅ビル開業に続いて、市街地再開発事業が事業進行中にあり、更なる収益性向上への期待感
から、地価の上昇傾向が持続している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,410,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及び川崎市内における高度商業地域で、横浜駅周辺、みなとみらい地区、関内地区、新横浜駅周辺
、川崎駅周辺等の地区である。主な需要者は、投資ファンド、機関投資家、大手上場企業等である。鶴屋町地区におい
ては再開発事業等多くの開発計画が進んだことから、商業地域としての発展が期待され、地価は高い上昇幅を示してい
る。条件の良否による取引価格の幅が大きく、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地が所在する地域は収益性高い高度商業地域で、想定される需要者は相応の資金力を有する投資家等となる。こう
した需要者は収益性の観点からの投資採算性の検討を行うのが一般的であることから収益価格の規範性は相応に高いも
のと判断される。従って、収益価格は想定要素も多いが収益性の土地価格への影響度は相対的に高いと判断し、比準価
格と収益価格を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,120,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.0]		 [103.0]
100		 3,510,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ沈静化に伴う商況回復と良好な投
資環境の持続を背景に、商業地の地価は投資
物件を中心に持ち直し、回復基調にある。


鶴屋町周辺では、新駅ビル開業や再開発事業
等多くの開発計画が進んだことから、商業地
域としての発展が期待され、地価は高い上昇
幅を示している。

個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.4
交通・接近　　　  -4.6
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜神奈川 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０４Ｄ
-6		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業
高度地区7種
特別用途地区
(100,500)
b １０６０４
０４
-27		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
西6m、角地
商業
高度地区7種
特別用途地区
(100,500)
c １０６０４
０６Ｄ
-501		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北27m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
d １０６０４
１３Ｄ
-2		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m市道、
北東6m、角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,700)
e １０６０４
０６Ｄ
-508		 横浜市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北30m市道、
東25m、角地
商業
高度1種最低14m
地区計画等
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,279,226  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,607,149 		 100
[ 103.8]
3,475,095 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
3,580,000 
b (　           ) 
3,281,658  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,281,658 		 100
[  97.1]
3,379,668 
3,480,000 
c (　           ) 
2,140,911  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,440,639 		 100
[  73.8]
3,307,099 
3,410,000 
d (　           ) 
4,072,949  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,987,611 		 100
[ 108.3]
3,682,005 
3,790,000 
e (　           ) 
5,036,634  		 100
[ 100.0]		 [ 119.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
5,746,560 		 100
[ 161.0]
3,569,292 
3,680,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.4 交通・接近　  -2.2 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  -0.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.4 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.4 交通・接近　  -1.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  -7.8 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,600,000 円／㎡]  



横浜神奈川 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

476,690,110 
91,109,867 
385,580,243 
198,968,000 
186,612,243 		 （　0.9385）
175,135,590 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　  4,864,877,500 円　　　　（　  3,410,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜神奈川 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 950.00 ＲＣ9F1B 9,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   600 ％   600 ％   1,427 ㎡     33.0 m x   46.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階の店舗及び２～９階の事務所については部分貸し、地下１階は駐車場と想定する。 ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 同種同品等の建物における標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
950.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
950.00 
60.0 
570.00 
11,702 
6,670,140 		 10.0  66,701,400 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
950.00 
85.0 
807.50 
5,500 
4,441,250 		 6.0  26,647,500 
0.0  0 

 4～ 9		 事務所
950.00 
85.0 
807.50 
5,400 
4,360,500 		 6.0  26,163,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,500.00 
74.0 
7,030.00 

41,715,640 		 276,974,400 
0 
⑨年額支払賃料     41,715,640 円　×　12ヶ月　＝　     500,587,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   7,030.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　  44 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      14,784,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       500,587,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      14,784,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    41,229,734 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 474,141,946 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       276,974,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,548,164 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     476,690,110 円　　　　（　       334,051 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０８
Ｔ
　　　　-15		 10,400  
(   9,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[111.1]		 100
[ 80.0]
11,940 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   11,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　   11,702 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０８
Ｔ
　　　　-16		 8,326  
(   7,985) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 68.6]		 100
[110.0]
11,738 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜神奈川 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 19,380,000 円  　　　　  3,230,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 20,614,867 円  　　　      515,371,680　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   17,200,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   27,455,000 円  　　　　  3,230,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,230,000 円  　　　　  3,230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,230,000 円  　　　　  3,230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      91,109,867 円　（　　　　　　        63,847 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,230,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   9,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0574 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 198,968,000 円  
（　　　　　       139,431 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 476,690,110 円      
②総費用 91,109,867 円      
③純収益　①－② 385,580,243 円      
④建物等に帰属する純収益 198,968,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 186,612,243 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 175,135,590 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      122,730 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,864,877,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,410,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜神奈川 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市神奈川区鶴屋町二丁目２４番１
 0205000069626-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜神奈川 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 5-11 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　孝義   TEL.
鑑定評価額 4,990,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市神奈川区鶴屋町２丁目２４番１
 ②地積
　(㎡)		 1,427  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,600)

1:1.5		 事務所、店舗兼車庫

ＳＲＣ11F3B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 東15m市道、三方路 水道、ガス、下水 横浜

290m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 横浜駅西口に近い中高層のビ
ルが建ち並ぶ商業地域。		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 横浜駅北西方

290m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 鶴屋町周辺では近年の新駅ビル開業に続いて市街地再開発事業が事業進行中で、このほかにも多数の建て替えを
含む各種開発、開発計画が進んでいる。この影響により客足の流れに変化がみられ収益性向上の期待感がある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,570,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜駅周辺、みなとみらい地区、関内地区、新横浜駅周辺、川崎駅周辺等の高度、準高度商業地域で、
東京都内の高度商業地域を含む。主な需要者は、投資ファンド、機関投資家、大手上場企業等である。鶴屋町地区では
新駅ビル開業に続いて市街地再開発事業が進捗中である。客足の流れも増加基調であり、収益性向上の期待感から地価
は上昇傾向にある。条件の良否や個別性による価格変動が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例により試算したもので実証的な価格である。収益価格は対象標準地の投資採算性が
適正に反映された価格である。主な市場参加者は収益性の観点から投資採算性を重視して取引を行うものであるが、市
場の実態を反映した比準価格も収益性を反映していると考えられることから、両価格の規範性は同程度である。よって
、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,120,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.6]		 [103.0]
100		 3,480,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策の修正があったものの金融緩和は継
続しており、新型コロナ５類移行の影響もあ
って景気は緩やかに回復している。不動産需
要は回復基調。

鶴屋町周辺では、複合型再開発ビルのうち、
共同住宅部分は令和５年５月に完売した。こ
のほか各種開発等の進展により収益性向上の
期待感がある。

三方路で利用効率等が優る。個別的要因に変
動はみられない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜神奈川 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０１Ｄ
-5		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m市道
、北西6m、
角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
b １０６０４
１３Ｄ
-2		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m市道、
北東6m、角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,700)
c １０６０４
０６Ｄ
-501		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北27m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
d １０６０４
０４Ｄ
-6		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,507,869  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,588,049 		 100
[ 111.3]
3,223,764 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
3,320,000 
b (　           ) 
4,072,949  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,941,063 		 100
[ 116.6]
3,379,985 
3,480,000 
c (　           ) 
2,140,911  		 100
[ 100.0]		 [ 113.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,434,216 		 100
[  69.5]
3,502,469 
3,610,000 
d (　           ) 
3,279,226  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
3,273,264 		 100
[  87.4]
3,745,153 
3,860,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,570,000 円／㎡]  



横浜神奈川 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

476,934,351 
93,393,893 
383,540,458 
200,200,000 
183,340,458 		 （　0.9385）
172,065,020 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　  4,779,583,889 円　　　　（　  3,350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜神奈川 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 950.00 ＲＣ9F1B 9,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   600 ％   600 ％   1,427 ㎡     33.0 m x   46.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸市場の需給動向等を考慮して、店舗兼事務所（１階は店舗、２階以上は事務所で部分貸し、地下１階は駐車場）を想定 ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 共用部分を考慮し、標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 屋内駐車場
950.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
950.00 
60.0 
570.00 
11,636 
6,632,520 		 10.0  66,325,200 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
950.00 
85.0 
807.50 
5,504 
4,444,480 		 6.0  26,666,880 
0.0  0 

 4～ 9		 事務所
950.00 
85.0 
807.50 
5,411 
4,369,383 		 6.0  26,216,298 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,500.00 
74.0 
7,030.00 

41,737,778 		 276,956,748 
0 
⑨年額支払賃料     41,737,778 円　×　12ヶ月　＝　     500,853,336 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   7,030.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　  44 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      14,784,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       500,853,336 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      14,784,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    41,250,987 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 474,386,349 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       276,956,748 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,548,002 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     476,934,351 円　　　　（　       334,222 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０２
Ｔ
　　　　-11		 8,464  
(   8,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[115.0]		 100
[ 70.0]
11,306 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   11,733 円/㎡

　月額支払賃料
（　   11,636 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４１１
Ｔ
　　　　-31		 12,060  
(  11,068) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.2]		 100
[100.0]
12,160 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜神奈川 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 19,500,000 円  　　　　  3,250,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 20,625,493 円  　　　      515,637,336　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   19,143,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   27,625,000 円  　　　　  3,250,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,250,000 円  　　　　  3,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,250,000 円  　　　　  3,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      93,393,893 円　（　　　　　　        65,448 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,250,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 332,000 円／㎡　×　   9,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0574 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 200,200,000 円  
（　　　　　       140,294 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 476,934,351 円      
②総費用 93,393,893 円      
③純収益　①－② 383,540,458 円      
④建物等に帰属する純収益 200,200,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 183,340,458 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 172,065,020 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      120,578 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,779,583,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜神奈川 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市神奈川区鶴屋町二丁目２４番１
 0205000069626-0000
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備考