別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜神奈川 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 5-7 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　峰崎　泰生   TEL.
鑑定評価額 54,300,000 円  １㎡当たりの価格 388,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市神奈川区神之木町７８番４
｢神之木町６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(80,200)

1.5:1		 店舗兼事務所

Ｓ4		 事務所、店舗等が混
在する路線商業地域
 西18m市道、北側道 水道、ガス、下水 大口

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 一部に都市計画道路予定地を
含んでいる。		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 大口駅北東方

250m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 大口駅東口に近く、周辺には大型店舗も見られる路線商業地域である。価格時点においては新型コロナウイルス
感染症の影響も低下する中、店舗収益も回復し、駅近くの商業地の需要は回復傾向が鮮明である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    396,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は神奈川区及び周辺区の路線商業地域の範囲である。②需要者は自用の店舗用地としての利用目的の事業
者の他、店舗・事務所の賃貸目的の不動産業者、投資家等が中心であるが、画地規模によってはマンション用地目的の
開発業者も需要者となる。③店舗等の商況の回復の他、エンドからのマンション需要の高まりとともに、地価は上昇傾
向である。④画地規模、需要者の利用用途によって土地価格は変動があり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は神奈川区内の商業地域の事例より比準している。得られた価格にはややばらつきがあるが、より信頼性の高
い事例を中心に試算することで信頼性の高い価格が求められた。収益価格は想定賃料、費用や利回りについて十分吟味
の上試算しており、収益価格の信頼性も高い。以上を踏まえ比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    515,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[151.5]		 [103.0]
100		 385,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    359,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安傾向や物価高騰、建築費高騰の懸念はあ
るものの、投資需要は依然堅調であり立地条
件良好な土地への需要は底堅い。


幹線道路沿いかつ駅に近い商業地域であり、
地域要因の特段の変動は認められない。



個別的要因には特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜神奈川 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０３
-17		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東27m国道、
北東8m、角地
近商

(100,300)
b １０６０４
０３
-19		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西15m市道、
北3.7m、
二方路
１住居

(80,200)
c １０６０４
０１
-4		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22m国道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １０６０４
１１Ｄ
-507		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
e １０６０４
０６Ｄ
-503		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
350,479  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
364,148 		 100
[  96.6]
376,965 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
388,000 
b (　           ) 
370,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
370,000 		 100
[  97.2]
380,658 
392,000 
c (　           ) 
471,548  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
499,369 		 100
[ 128.6]
388,312 
400,000 
d (　           ) 
283,557  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
322,144 		 100
[  84.2]
382,594 
394,000 
e (　           ) 
533,737  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
586,043 		 100
[  95.0]
616,887 
635,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    396,000 円／㎡]  



横浜神奈川 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,637,547 
1,876,464 
6,761,083 
4,707,640 
2,053,443 		 （　0.9556）
1,962,270 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     49,056,750 円　　　　（　    350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜神奈川 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 80.00 ＲＣ4 275.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   140 ㎡     15.5 m x    9.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建ての店舗事務所ビルを想定。１階は店舗、２～４階は事務所で、駐車場はない。 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
80.0 
64.00 
3,626 
232,064 		 8.0  1,856,512 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
65.00 
90.0 
58.50 
3,046 
178,191 		 4.0  712,764 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
65.00 
90.0 
58.50 
3,010 
176,085 		 4.0  704,340 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
275.00 
87.1 
239.50 

762,425 		 3,977,956 
0 
⑨年額支払賃料        762,425 円　×　12ヶ月　＝　       9,149,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     239.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,149,100 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       548,946 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,600,154 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,977,956 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,393 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,637,547 円　　　　（　        61,697 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１１
Ｔ
　　　　-25		 3,425  
(   3,315) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,546 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,626 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４１１
Ｔ
　　　　-26		 4,186  
(   4,061) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,805 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜神奈川 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 438,600 円  　　　　     73,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 365,964 円  　　　        9,149,100　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      304,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      621,300 円  　　　　     73,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        73,100 円  　　　　     73,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,100 円  　　　　     73,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,876,464 円　（　　　　　　        13,403 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 258,000 円／㎡　×　     275.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,707,640 円  
（　　　　　        33,626 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,637,547 円      
②総費用 1,876,464 円      
③純収益　①－② 6,761,083 円      
④建物等に帰属する純収益 4,707,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,053,443 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,962,270 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,016 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,056,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜神奈川 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市神奈川区神之木町７８番４
 0205000020120-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜神奈川 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 5-7 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.
鑑定評価額 54,300,000 円  １㎡当たりの価格 388,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市神奈川区神之木町７８番４
｢神之木町６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(80,200)

1.5:1		 店舗兼事務所

Ｓ4		 事務所、店舗等が混
在する路線商業地域
 西18m市道、北側道 水道、ガス、下水 大口

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大口駅東口に近い、幹線道路
沿いの路線商業地域。一部に
都市計画道路予定地を含む		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 大口駅北東方

250m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 大口駅東口に近く、周辺には大型店舗等が見られ、繁華性は普通程度の路線商業地域。駅近くの商業地の需要は
高まっており、分譲あるいは賃貸マンション等の需要も多く、容積率を活かした利用が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    396,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    339,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川区及び周辺区の路線商業地域の範囲。需要者は当該地域に地縁的選好性がある事業者や賃貸業目的
の不動産業者、投資家等が中心で、駅近くであることからマンション用地目的の法人事業者も含まれる。店舗等の収益
性は回復し、需要はマンション適地を中心に高まっている。中心となる価格帯を見いだすのは困難であるが概ね１㎡あ
たり４０～６０万円程度。市場参加者は収益性とともに駅至近の希少性にも着目している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域の繁華性は普通で、店舗の収益も回復傾向にあるため、中心となる需要者のうち不動産業者等は収益性に着目
し判断を行うことから、収益価格が指標とされる。一方、自用目的で取得する事業所やマンション用地の需要もあり、
取引市場により価格形成がなされる地域でもある。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    515,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 [103.0]
100		 389,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    359,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や円安等経済情勢の先行きが不透明
だが、不動産市場は、昨今は堅調に推移して
いる。各種用途や地域によっては更に需要が
高まっている。

幹線道路沿いで駅にも近く、繁華性が普通程
度の商業地域。店舗収益は回復し、容積率が
活かせるマンション適地は需要が更に高まっ
ている。

幹線道路沿いにあり繁華性もある通りに接面
し、店舗立地等に優れるが、この１年では特
段の変化は見られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜神奈川 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０３
-17		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東27m国道、
北東8m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０６０４
０９
-30		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m国道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
c １０６０４
０４Ｄ
-14		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東22m国道、
南西4m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０６０４
０６Ｄ
-503		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
350,479  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
348,778 		 100
[  94.8]
367,909 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
379,000 
b (　           ) 
225,649  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
230,162 		 100
[  61.4]
374,857 
386,000 
c (　           ) 
422,738  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
458,284 		 100
[ 115.0]
398,508 
410,000 
d (　           ) 
533,737  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
588,178 		 100
[  99.0]
594,119 
612,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    396,000 円／㎡]  



横浜神奈川 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,541,623 
1,868,101 
6,673,522 
4,688,320 
1,985,202 		 （　0.9556）
1,897,059 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     47,426,475 円　　　　（　    339,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜神奈川 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 80.00 ＲＣ4 275.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   140 ㎡     15.5 m x    9.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建ての店舗事務所ビルを想定。１階は店舗、２～４階は事務所で、駐車場はない。 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
80.0 
64.00 
3,576 
228,864 		 8.0  1,830,912 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
65.00 
90.0 
58.50 
3,040 
177,840 		 4.0  711,360 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
65.00 
90.0 
58.50 
2,968 
173,628 		 4.0  694,512 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
275.00 
87.1 
239.50 

753,960 		 3,931,296 
0 
⑨年額支払賃料        753,960 円　×　12ヶ月　＝　       9,047,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     239.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,047,520 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       542,851 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,504,669 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,931,296 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,954 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,541,623 円　　　　（　        61,012 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０７
Ｔ
　　　　-48		 3,658  
(   3,496) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,775 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,576 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０４０７
Ｔ
　　　　-50		 3,072  
(   2,943) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,368 
c １０６０４０７
Ｔ
　　　　-49		 4,186  
(   4,061) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,634 
横浜神奈川 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 436,800 円  　　　　     72,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 361,901 円  　　　        9,047,520　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      305,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      618,800 円  　　　　     72,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        72,800 円  　　　　     72,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,800 円  　　　　     72,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,868,101 円　（　　　　　　        13,344 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　     275.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,688,320 円  
（　　　　　        33,488 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,541,623 円      
②総費用 1,868,101 円      
③純収益　①－② 6,673,522 円      
④建物等に帰属する純収益 4,688,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,985,202 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,897,059 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,550 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,426,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     339,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜神奈川 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市神奈川区神之木町７８番４
 0205000020120-0000
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備考