別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横浜神奈川 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 5-6 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市神奈川区新子安１丁目３３番２外
｢新子安１－３３－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 454  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
防火
（その他）
高度5種最高20m


(100,200)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 店舗兼共同住宅、店
舗等が混在する路線
商業地域		 北西25m国道、背面道 水道、ガス、下水 新子安

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.3 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       454 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 交通量の多い幹線道路沿いで
あるが、繁華性にやや欠ける
路線商業地域		 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 新子安駅北方

500m		 法令

規制		 近商
(100,200)
防火 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの路線商業地域であり需給関係は安定的。特段の要因変動はないため、当面は用途の多様化を示しつつ
現状のまま推移するものと予測。地価は用途の多様性期待を反映し、強い上昇傾向で推移。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    397,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    309,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神奈川区及び隣接区内の普通・近隣・路線商業地域であり、近隣地域は路線商業地。需要者は県内外の
法人・個人や機関投資家、不動産業者、マンションデベなど広範に渡る。交通量の割に繁華性がやや劣ることから商業
地域としては若干の衰退傾向だが、マンション用地としての需要が高いことから店舗併用マンション等が増加傾向にあ
る。個別性、特に規模による価格差異が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性が取引価格に影響する商業地だが、地域周辺の取引の多くは事業用物件であり、収益取引は少ない。またマンシ
ョン適地としての需要も高いことから、収益価格はやや低位に試算された。本件は広域的な収集・選択で採用した最新
の更地事例等により市場性が適切に反映された比準価格を重視し、商業地においては理論的な価格として規範性が認め
られる収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    515,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[158.4]		 [102.0]
100		 365,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの流行が概ね収束し、社会経済活
動の急速な正常化により、不動産市場の回復
・持ち直し傾向も鮮明となっている。


地域要因に特に変動はない。商業性の大きな
向上は期待できないが、住居系用地の需要が
認められるため需要は安定し価格も強含みで
推移している。

今のところ特段の個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜神奈川 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０３
-17		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東27m国道、
北東8m、角地
近商
高度地区6種
(100,300)
b １０６０４
１２Ｄ
-18		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7m市道、
中間画地
近商
高度地区5種
(90,200)
c １０６０４
１１Ｄ
-508		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東45m県道、
北8m、角地
商業
高度地区7種
(100,500)
d １０６０４
１２Ｄ
-16		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
南3m、二方路
近商
高度地区6種
(100,300)
e １０６０４
０５Ｄ
-6		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東22m道道、
中間画地
準住居
高度地区4種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
350,479  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
358,646 		 100
[ 100.9]
355,447 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
363,000 
b (　           ) 
334,606  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
369,791 		 100
[  89.3]
414,100 
422,000 
c (　           ) 
524,109  		 100
[  70.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
827,422 		 100
[ 142.9]
579,022 
591,000 
d (　           ) 
355,288  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
374,328 		 100
[  99.8]
375,078 
383,000 
e (　           ) 
336,973  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
350,115 		 100
[  85.5]
409,491 
418,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    397,000 円／㎡]  



横浜神奈川 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,894,803 
6,243,578 
23,651,225 
17,645,600 
6,005,625 		 （　0.9343）
5,611,055 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    140,276,375 円　　　　（　    309,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜神奈川 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 277.46 ＲＣ4 1,065.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度5種最高20m
 100 ％   200 ％   200 ％   454 ㎡     16.3 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、店舗兼共同住宅（１階店舗、２階以上共同住宅　専用面積５９㎡１２戸）を想定。 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
277.46 
67.0 
185.76 
3,406 
632,699 		 6.0  3,796,194 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
262.82 
90.5 
237.82 
2,620 
623,088 		 2.0  1,246,176 
1.0  623,088 

 3～ 3		 住宅
262.82 
90.5 
237.82 
2,620 
623,088 		 2.0  1,246,176 
1.0  623,088 

 4～ 4		 住宅
262.82 
90.5 
237.82 
2,672 
635,455 		 2.0  1,270,910 
1.0  635,455 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,065.92 
84.4 
899.22 

2,514,330 		 7,559,456 
1,881,631 
⑨年額支払賃料      2,514,330 円　×　12ヶ月　＝　      30,171,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     899.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,171,960 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,846,318 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,925,642 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,559,456 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,059 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,881,631 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         897,632 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     50,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           470 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,894,803 円　　　　（　        65,848 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０４
Ｔ
　　　　-13		 2,752  
(   2,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,702 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,735 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,620 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４０４
Ｔ
　　　　-14		 2,732  
(   2,620) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]
2,767 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜神奈川 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,644,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,230,878 円  　　　       30,771,960　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      491,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,329,000 円  　　　　    274,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,243,578 円　（　　　　　　        13,752 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 274,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,065.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,645,600 円  
（　　　　　        38,867 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,894,803 円      
②総費用 6,243,578 円      
③純収益　①－② 23,651,225 円      
④建物等に帰属する純収益 17,645,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,005,625 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,611,055 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,359 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    140,276,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     309,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜神奈川 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市神奈川区新子安一丁目３３番２
 0205000055358-0000
2 　横浜市神奈川区新子安一丁目３３番３
 0205000055359-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜神奈川 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 5-6 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　横田　隆浩   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市神奈川区新子安１丁目３３番２外
｢新子安１－３３－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 454  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
防火
（その他）
高度5種最高20m


(100,200)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 店舗兼共同住宅、店
舗等が混在する路線
商業地域		 北西25m国道、背面道 水道、ガス、下水 新子安

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.3 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       454 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 新子安駅北方

500m		 法令

規制		 近商
(100,200)
防火 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの路線商業地域であり需給関係は安定的。未利用地も少ない状況から特段の要因変動はないため、当面
は現状を維持して推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    371,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    251,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神奈川区及び周辺区の幹線道路沿いの路線商業地の集積である。需要者の中心はロードサイド店舗を経
営する自動車関連、コンビニエンスストア等の事業者や店舗併用住宅を経営する不動産事業者等である。分譲マンショ
ン用地としての需要も認められる。取引の中心となる価格帯は、規模や立地条件により格差が大きく、取引市場での中
心価格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地はロードサイド店舗、店舗併用住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。比準価格は取引の実態を反映した価格で
、実証性かつ現実性の高い点で説得力を有する。収益価格は現実の賃貸事例に基づき試算したものの、新築物件の賃貸
は少なく、その試算過程に想定要素が多く含まれることから説得力はやや劣るものと判断した。したがって、比準価格
を標準として、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との整合性にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    515,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[158.8]		 [102.0]
100		 364,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況全般としては、投資意欲や所有意
欲が増しつつあるが、長期金利の上昇等懸念
材料もみられる。


古くからの路線商業地として成熟しており、
地域要因に大きな変動は見られない。取引価
格水準は上昇傾向となっている。


個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.3
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜神奈川 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０３
-17		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東27m国道、
北東8m、角地
近商

(90,300)
b １０６０４
０４Ｄ
-14		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東22m国道、
南西4m、角地
準住居
高度地区4種
(80,200)
c １０６０４
１１Ｄ
-507		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
d １０６０４
１２Ｄ
-18		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7m市道、
中間画地
近商
高度地区5種
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
350,479  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
360,993 		 100
[ 101.9]
354,262 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
361,000 
b (　           ) 
422,738  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
444,319 		 100
[ 117.5]
378,144 
386,000 
c (　           ) 
283,557  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
307,235 		 100
[  85.0]
361,453 
369,000 
d (　           ) 
334,606  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
363,582 		 100
[ 101.6]
357,856 
365,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    371,000 円／㎡]  



横浜神奈川 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,651,596 
6,415,066 
23,236,530 
18,354,000 
4,882,530 		 （　0.9343）
4,561,748 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    114,043,700 円　　　　（　    251,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜神奈川 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 277.46 ＲＣ4 1,065.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度5種最高20m
 100 ％   200 ％   200 ％   454 ㎡     16.3 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造４階建店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗、２階以上はファミリータイプの共同住宅。 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
277.46 
67.0 
185.90 
3,368 
626,111 		 6.0  3,756,666 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
262.82 
90.5 
237.85 
2,591 
616,269 		 2.0  1,232,538 
1.0  616,269 

 3～ 3		 居宅
262.82 
90.5 
237.85 
2,591 
616,269 		 2.0  1,232,538 
1.0  616,269 

 4～ 4		 居宅
262.82 
90.5 
237.85 
2,669 
634,822 		 2.0  1,269,644 
1.0  634,822 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,065.92 
84.4 
899.45 

2,493,471 		 7,491,386 
1,867,360 
⑨年額支払賃料      2,493,471 円　×　12ヶ月　＝　      29,921,652 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     899.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,921,652 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,831,299 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,690,353 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,491,386 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,419 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,867,360 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         890,824 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,651,596 円　　　　（　        65,312 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１２
Ｔ
　　　　-14		 2,000  
(   1,942) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
2,849 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,714 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,591 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４１２
Ｔ
　　　　-13		 1,809  
(   1,757) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
2,584 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜神奈川 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,710,000 円  　　　　    285,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,220,866 円  　　　       30,521,652　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      491,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,422,500 円  　　　　    285,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       285,000 円  　　　　    285,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       285,000 円  　　　　    285,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,415,066 円　（　　　　　　        14,130 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 285,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,065.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,354,000 円  
（　　　　　        40,427 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,651,596 円      
②総費用 6,415,066 円      
③純収益　①－② 23,236,530 円      
④建物等に帰属する純収益 18,354,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,882,530 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,561,748 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,048 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,043,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     251,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜神奈川 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市神奈川区新子安一丁目３３番２
 0205000055358-0000
2 　横浜市神奈川区新子安一丁目３３番３
 0205000055359-0000
3 　
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備考