別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜神奈川 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -17 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　孝義   TEL.
鑑定評価額 42,900,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市神奈川区三ツ沢下町２９番２８８
｢三ツ沢下町３３－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 143  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,150)
準防
（その他）
高度3種最高15m


(70,150)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等も見られる
住宅地域		 南4m私道 水道、ガス、下水 三ツ沢下町

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 尾根道に近い高台の住宅地域
。		 街

路		 基準方位　北　４ｍ
私道		 交通

施設		 三ツ沢下町駅北西方

600m		 法令

規制		 ２中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 高台でバス通り背後の住宅地域として熟成しており、格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    307,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    216,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ブルーライン沿線を中心とした神奈川区及び周辺区内の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は
、東京、横浜、川崎市内への通勤する一次取得者、買換層で、同一需給圏外からの転入者も見られる。起伏のある地形
であるが交通利便性が比較的良好で、需要は堅調である。新築の戸建住宅は画地規模が小さい３階建て住宅の供給が増
加している。取引の中心となる価格帯は土地は４０００万円台前半、新築戸建で５０００万円台半ばと判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 三ツ沢下町駅から徒歩圏でアパートやマンション等の収益物件も見られるが自用目的の一般住宅が多く、居住の快適性
を重視した取引が市場をリードしている。アパート等の賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため収
益価格は低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関
連づけ、代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 -11             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    305,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[110.3]		 [103.0]
100		 301,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策の修正があったものの金融緩和は継
続しており、新型コロナ５類移行の影響もあ
って景気は緩やかに回復している。不動産需
要は回復基調。

駅徒歩圏で、都心接近性に優れ、需要は堅調
である。地域要因の変動は特にみられない。
地価はやや上昇と判断した。


個別的要因に変動はみられない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜神奈川 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０１
-2		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東4m未舗装
私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b １０６０４
１３Ｄ
-15		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南4.6m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
宅造規制区域
(60,100)
c １０６０４
０６Ｄ
-5		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西3.8m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
d １０６０４
０８
-31		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4.5m市道
、中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
e １０６０４
０２
-6		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.4m市道、
北4m、角地
２中専
高度3種最高15m
(80,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
224,736  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.9]
262,984 		 100
[  97.7]
269,175 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
277,000 
b (　           ) 
292,557  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
322,121 		 100
[  97.8]
329,367 
339,000 
c (　           ) 
278,982  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.6]
336,343 		 100
[  93.9]
358,193 
369,000 
d (　           ) 
256,410  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
284,227 		 100
[  92.0]
308,942 
318,000 
e (　           ) 
321,910  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
326,553 		 100
[ 115.2]
283,466 
292,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    307,000 円／㎡]  



横浜神奈川 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,367,386 
740,151 
3,627,235 
2,292,780 
1,334,455 		 （　0.9716）
1,296,556 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     30,870,381 円　　　　（　    216,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜神奈川 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度3種最高15m
 70 ％   150 ％   150 ％   143 ㎡     11.5 m x   13.1 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域のアパート需要等を考慮して、２ＤＫ、平均専有面積４０㎡、戸数４戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,237 
178,960 		 1.0  178,960 
1.0  178,960 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,306 
184,480 		 1.0  184,480 
1.0  184,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

363,440 		 363,440 
363,440 
⑨年額支払賃料        363,440 円　×　12ヶ月　＝　       4,361,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,361,280 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       174,451 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,186,829 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           363,440 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,489 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          363,440 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         177,068 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,367,386 円　　　　（　        30,541 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０２
Ｔ
　　　　-19		 2,222  
(   2,220) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
2,363 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,405 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,306 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４０２
Ｔ
　　　　-20		 2,070  
(   2,070) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,446 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜神奈川 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 154,500 円  　　　　     30,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 174,451 円  　　　        4,361,280　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      262,600 円  　　　　     30,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,900 円  　　　　     30,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,900 円  　　　　     30,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         740,151 円　（　　　　　　         5,176 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,292,780 円  
（　　　　　        16,033 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,367,386 円      
②総費用 740,151 円      
③純収益　①－② 3,627,235 円      
④建物等に帰属する純収益 2,292,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,334,455 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,296,556 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,067 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,870,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     216,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜神奈川 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市神奈川区三ツ沢下町２９番２８８
 0205000097031-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜神奈川 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -17 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.
鑑定評価額 42,900,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市神奈川区三ツ沢下町２９番２８８
｢三ツ沢下町３３－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 143  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,150)
準防
（その他）
高度3種最高15m


(70,150)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等も見られる
住宅地域		 南4m私道 水道、ガス、下水 三ツ沢下町

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 起伏のある高台地で尾根道近
くの低層住宅地域。バス通り
に近い。		 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ私道		 交通

施設		 三ツ沢下町駅北西方

600m		 法令

規制		 ２中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は既に低層住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも現状程度の利用が継続するものと予測する。最
寄り駅まで起伏はあるが、バス便で反町駅や横浜駅も利用でき利便性が良好で、需要は高まっている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    305,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    214,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はブルーライン沿線で神奈川区及び周辺区内の低層住宅地域の存する圏域。需要者は同圏域に居住の中高年
を中心とした買替層や都心への通勤者等で、細分化した画地では一次取得者層も含まれる。当該地域は最寄り駅から起
伏はあるが、利便性は高いため需要は高まっている。周辺地域では画地の細分化も散見される。価格帯の中心は、土地
で５０００万円程度、新築戸建住宅は細分化したものが多くやや総額を抑え６５００万円台程度までである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域周辺にはアパートや賃貸マンション等も介在するが、収益物件としての取引は熟成しておらず、居住の快適性
や利便性を重視した自用目的の取引が中心となっている。典型的な需要者はエンドユーザーの個人で、市場での取引価
格を重視して行動することが多い。従って、本件では市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ
て、代表標準地との均衡をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 -11             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    305,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[110.3]		 [103.0]
100		 301,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や円安等経済情勢の先行きが不透明
だが、不動産市場は、昨今は堅調に推移して
いる。各種用途や地域によっては更に需要が
高まっている。

神奈川区内の利便性の良好な住宅地域として
熟成している。需要は高まっており、地価は
上昇傾向にある。


南道路で日照等居住の快適性が優れ選好性が
高いが、この一年では変動は見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜神奈川 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
１３Ｄ
-15		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南4.6m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b １０６０４
０１
-18		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
北4m、角地
１中専
高度3種最高15m
(80,150)
c １０６０４
１２
-15		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.7m私道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
d １０６０４
０４Ｄ
-21		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.2m私道、
中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
292,557  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
314,372 		 100
[ 101.9]
308,510 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
318,000 
b (　           ) 
288,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
274,555 		 100
[ 100.0]
274,555 
283,000 
c (　           ) 
318,269  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
323,998 		 100
[ 109.7]
295,349 
304,000 
d (　           ) 
287,885  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
304,042 		 100
[ 101.3]
300,140 
309,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    305,000 円／㎡]  



横浜神奈川 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,562,539 
782,246 
3,780,293 
2,456,020 
1,324,273 		 （　0.9716）
1,286,664 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     30,634,857 円　　　　（　    214,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜神奈川 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度3種最高15m
 70 ％   150 ％   150 ％   143 ㎡     11.5 m x   13.1 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造２階建てのアパートを想定。２ＤＫ（４０㎡）が４戸で、駐車場はない。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,349 
187,920 		 1.0  187,920 
1.0  187,920 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,397 
191,760 		 1.0  191,760 
1.0  191,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

379,680 		 379,680 
379,680 
⑨年額支払賃料        379,680 円　×　12ヶ月　＝　       4,556,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,556,160 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       182,246 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,373,914 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           379,680 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,645 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          379,680 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         184,980 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,562,539 円　　　　（　        31,906 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４０７
Ｔ
　　　　-39		 2,300  
(   2,298) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,530 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,397 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４０６
Ｔ
　　　　-7		 3,284  
(   3,148) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,627 
c １０６０４０７
Ｔ
　　　　-37		 2,104  
(   2,104) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[104.0]		 100
[102.0]
2,333 
横浜神奈川 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 165,500 円  　　　　     33,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 182,246 円  　　　        4,556,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      281,300 円  　　　　     33,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,100 円  　　　　     33,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,100 円  　　　　     33,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         782,246 円　（　　　　　　         5,470 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 207,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,456,020 円  
（　　　　　        17,175 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,562,539 円      
②総費用 782,246 円      
③純収益　①－② 3,780,293 円      
④建物等に帰属する純収益 2,456,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,324,273 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,286,664 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,998 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,634,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     214,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜神奈川 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市神奈川区三ツ沢下町２９番２８８
 0205000097031-0000
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備考