別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜神奈川 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -16 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　恵利子   TEL.
鑑定評価額 43,000,000 円  １㎡当たりの価格 303,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市神奈川区白幡上町２００番２２
｢白幡上町３０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中小規模一般住宅が
多い住宅地域
 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 白楽

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       142 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 白楽駅徒歩圏の起伏のある住
宅地域		 街

路		 基準方位　北市道４
．５ｍ		 交通

施設		 白楽駅東方

450m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中規模一般住宅が多い住宅地域である。東横線沿線の住宅地域であり住宅地として需要は底堅い。地
域要因の変動は特段みられず、当面の間、同様の地域要因を維持するものと判断した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川区、隣接区内の東横線沿線の住宅地域である。需要者は、東京都心や横浜中心部へ通勤するサラリ
ーマン層が中心である。一次取得者のほかに、買換層も見られる。東横線白楽駅から徒歩圏にあり比較的生活利便性は
高く、需要は安定している。一部で土地の細分化が見られるが需要の中心価格帯は標準的な規模の土地で土地は３００
０万円後半から４０００万円前後、新築の建物付きで５０００万円程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は自己利用目的の戸建住宅が中心の地域であるがアパートも散見される。土地価格に見合った賃料水準を満た
すことが難しい。収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。近隣地域の取引は収益性より居住環境を重視した取
引が中心である。より市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地価
格との検討も踏まえ、さらに単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 -14             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    351,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[124.5]		 [101.0]
100		 299,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    295,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症の５類移行で景気は回復基
調にある。一方で物価の上昇や金融情勢の変
動を踏まえ、今後は不動産市況に十分に注視
する必要がある。

白楽駅から徒歩圏の高台の住宅地域。周辺の
利便性も良好であり、住宅地としての需要は
安定している。今後は地価は緩やかに上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜神奈川 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０９
-7		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
b １０６０４
０９
-33		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西3m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
c １０６０４
０２
-5		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d １０６０４
０９
-14		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
e １０６０４
０２
-8		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北3m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
271,629  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
275,125 		 100
[  95.8]
287,187 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
290,000 
b (　           ) 
288,559  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.1]
351,349 		 100
[ 110.6]
317,675 
321,000 
c (　           ) 
293,252  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
308,973 		 100
[ 106.6]
289,843 
293,000 
d (　           ) 
290,499  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
295,389 		 100
[  91.1]
324,247 
327,000 
e (　           ) 
263,742  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
320,214 		 100
[ 108.2]
295,946 
299,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    310,000 円／㎡]  



横浜神奈川 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,932,073 
700,437 
3,231,636 
1,855,920 
1,375,716 		 （　0.9735）
1,339,260 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     31,887,143 円　　　　（　    225,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜神奈川 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   142 ㎡     10.8 m x   12.8 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者向け１ＤＫ（専有面積３２㎡程度）を４戸想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,503 
162,695 		 2.0  325,390 
1.0  162,695 

 2～ 2		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,580 
167,700 		 2.0  335,400 
1.0  167,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

330,395 		 660,790 
330,395 
⑨年額支払賃料        330,395 円　×　12ヶ月　＝　       3,964,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,964,740 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       198,237 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,766,503 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           660,790 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,278 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          330,395 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         159,292 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,932,073 円　　　　（　        27,691 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１０
Ｔ　
　　　　-5		 2,283  
(   2,187) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.2]		 100
[100.0]
2,588 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,693 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４０６
Ｔ
　　　　-8		 2,908  
(   2,788) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[104.5]		 100
[100.0]
2,811 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜神奈川 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 132,000 円  　　　　     26,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 198,237 円  　　　        3,964,740　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      224,400 円  　　　　     26,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         700,437 円　（　　　　　　         4,933 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 203,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,855,920 円  
（　　　　　        13,070 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,932,073 円      
②総費用 700,437 円      
③純収益　①－② 3,231,636 円      
④建物等に帰属する純収益 1,855,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,375,716 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,339,260 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,431 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,887,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     225,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜神奈川 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市神奈川区白幡上町２００番２２
 0205000042870-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜神奈川 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -16 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　東五   TEL.
鑑定評価額 43,200,000 円  １㎡当たりの価格 304,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市神奈川区白幡上町２００番２２
｢白幡上町３０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中小規模一般住宅が
多い住宅地域
 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 白楽

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 白楽駅東方

450m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、特段の変動要因はなく当面は現状を維持するものと予測
する。徒歩圏で生活利便性にも優れることから、地価動向については、上昇してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    238,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神奈川区及び周辺区内に位置する東急東横線を中心に地下鉄ブルーライン等を含む圏域に存する住宅地
域である。需要者の中心は、横浜市内中心部や東京都心部等へ通勤する所得中位以上の一次・二次取得者で、市外から
の転入者も比較的多い。新築の戸建住宅は画地規模が小さい物件が多く、土地で３，５００万円前後、新築戸建住宅で
は５，０００万円～６，０００万円程度の物件が需要の中心を占める。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建取引が中心の地域である。最寄駅から徒歩圏域であるが、駅周辺の物件とは異なりアパート等の収益物件は地権者
による遊休地利用が多く、十分な収益市場を形成しているとはいえず、土地価格に見合う収益（賃料）が実現している
とは言い難い。また居住の快適要因が賃料に反映しにくいことから、収益価格は低位に試算された。そこで本件では実
証的な比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜神奈川 -14             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    351,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[122.2]		 [101.0]
100		 304,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    295,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安基調の続く中、国内景気は回復基調を強
めており、不動産を中心とする資産価格の上
昇が顕在化している。


徒歩圏の住宅地域として現在の環境を維持し
ており、特段の変動要因はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.3
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜神奈川 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０９
-7		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
b １０６０４
０４
-25		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.8m私道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
c １０６０４
０８
-28		 横浜市神奈川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東2m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
d １０６０４
０９Ｄ
-7		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西2m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
271,629  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
276,201 		 100
[ 100.0]
276,201 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
279,000 
b (　           ) 
265,413  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
263,867 		 100
[  85.3]
309,340 
312,000 
c (　           ) 
232,128  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
244,702 		 100
[  73.1]
334,750 
338,000 
d (　           ) 
151,097  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
195,104 		 100
[  67.5]
289,043 
292,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -6.7 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -6.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    310,000 円／㎡]  



横浜神奈川 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,869,495 
620,940 
3,248,555 
1,788,220 
1,460,335 		 （　0.9716）
1,418,861 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     33,782,405 円　　　　（　    238,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜神奈川 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｗ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   142 ㎡     10.8 m x   12.8 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者等向け１ＤＫ・４戸（平均専有面積３２．５㎡）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,450 
159,250 		 2.0  318,500 
1.0  159,250 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,500 
162,500 		 2.0  325,000 
1.0  162,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

321,750 		 643,500 
321,750 
⑨年額支払賃料        321,750 円　×　12ヶ月　＝　       3,861,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,861,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       154,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,706,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           643,500 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,178 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          321,750 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         156,757 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,869,495 円　　　　（　        27,250 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０４１３
Ｔ
　　　　-5		 2,344  
(   2,249) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,518 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,610 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０４１０
Ｔ　
　　　　-8		 2,377  
(   2,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,662 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜神奈川 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,500 円  　　　　     24,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 154,440 円  　　　        3,861,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,800 円  　　　　     24,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,100 円  　　　　     24,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,100 円  　　　　     24,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         620,940 円　（　　　　　　         4,373 円／㎡）　　（経費率　　  16.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,788,220 円  
（　　　　　        12,593 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,869,495 円      
②総費用 620,940 円      
③純収益　①－② 3,248,555 円      
④建物等に帰属する純収益 1,788,220 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,460,335 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,418,861 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,992 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,782,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     238,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜神奈川 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市神奈川区白幡上町２００番２２
 0205000042870-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考