鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
横浜神奈川 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 -14

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　福田　哲

TEL.

鑑定評価額

43,500,000 円

１㎡当たりの価格

372,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区六角橋３丁目５８７番６｢六角橋３－１５－１７｣				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (70,150)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域	西5.5m市道	水道、ガス、下水	白楽 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 170 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

神奈川大学に程近い、緩やか
な北向き斜面の住宅地域

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ市道

交通

施設

白楽駅南西方

900m

法令

規制

２中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

住宅団地として熟成し、地域の変動要因は特段見当たらないため、一部画地について細分化される可能性がある
ほかは、当面は現環境を維持して推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 382,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 258,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神奈川区東部、鶴見区西部及び港北区南東部に広がる住宅地域一帯であり、特に代替競争の関係が強いの
は東急東横線最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は横浜市内居住の都心通勤世帯であり、他地域から
の流入需要も認められる。取引の中心となる価格帯は、土地３０～３５坪程度で４千万円台前半程度、土地２０～２５
坪付の新築建売住宅で５千万円台半ばから後半程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

容積率が高いこともあり近隣地域においてはアパートが散見されるが、地主が相続対策等により建てることが主で、ア
パート建築目的での土地の取引は皆無である。地域における取引は自己の居住用を目的としたものが主であり、価格形
成は収益性よりも居住の快適性・利便性に着目したものとなっている。以上から、自用目的での事例から試算された比
準価格を重視して、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    351,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　神奈川 -4                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    361,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は、横浜市全体が減少に転じる中で
も、微増傾向を持続している。住宅市場では
利便性高い地域を中心に地価の上昇幅が拡大
している。

最寄駅から徒歩圏の住宅地域の需要は堅調で
あり、地価の上昇幅はやや拡大している。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

+3.0 ％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０４１２ -14	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東2.5m市道、北西2.7m、準角地		１住居高度地区4種 (70,160)
b	１０６０４１３ -27	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.5m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m 宅造規制区域 (70,150)
c	１０６０４０９ -33	横浜市神奈川区		建付地	（　）	袋地等	南西3m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	１０６０４０８ -33	横浜市神奈川区		更地	（　）	不整形	東3.5m市道、西1.8m、二方路		１住居高度4種最高20m (70,160)
e	１０６０４１３ -18	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.6m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m 宅造規制区域 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 343,938	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	348,996	100 [ 91.6]	381,000	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	385,000
b	(　 ) 368,429	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	381,324	100 [ 98.7]	386,347		390,000
c	(　 ) 288,559	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	326,908	100 [ 89.4]	365,669		369,000
d	(　 ) 352,484	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	378,047	100 [ 102.2]	369,909		374,000
e	(　 ) 337,534	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	350,902	100 [ 88.8]	395,160		399,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.7	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.8	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 +9.1	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 382,000 円／㎡]

横浜神奈川 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,945,641	676,764	3,268,877	1,968,400	1,300,477	（　0.9735） 1,266,014	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	30,143,190 円　　　　（　 258,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	117 ㎡	8.5 m x 13.6 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者または小家族向け、平均専有面積約３５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	2,334	163,380	1.0	163,380
							1.0	163,380
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	2,406	168,420	1.0	168,420
							1.0	168,420
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		331,800		331,800
								331,800

⑨年額支払賃料	331,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,981,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,981,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,782,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	331,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 331,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 159,969 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,945,641 円　　　　（　 33,723 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０４０８Ｔ　　　　-11	2,111 ( 2,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.1]	100 [100.5]	2,562	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,510 円/㎡　月額支払賃料（　 2,406 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０６０４０８Ｔ　　　　-12	1,862 ( 1,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 88.0]	100 [ 89.6]	100 [ 99.0]	2,459
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,000 円	28,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	159,264 円	3,981,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 676,764 円　（　　　　　　 5,784 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,968,400 円（　　　　　 16,824 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,945,641 円
②総費用	676,764 円
③純収益　①－②	3,268,877 円
④建物等に帰属する純収益	1,968,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,300,477 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,266,014 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,821 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,143,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 258,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜神奈川 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市神奈川区六角橋三丁目５８７番６	0205000102790-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
横浜神奈川 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜神奈川 -14

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　田中　恵利子

TEL.

鑑定評価額

43,500,000 円

１㎡当たりの価格

372,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区六角橋３丁目５８７番６｢六角橋３－１５－１７｣				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (70,150)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域	西5.5m市道	水道、ガス、下水	白楽 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 170 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 13.6 ｍ、規模　　 117 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大学に近接する地域。

街

路

基準方位　北市道５
．５ｍ

交通

施設

白楽駅南西方

900m

法令

規制

２中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。東横線沿線の住宅地域であり住宅地として
需要は底堅い。地域要因の変動は特段みられず、当面の間、同様の地域要因を維持するものと判断した。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 380,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 273,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神奈川区、隣接区内の東横線沿線の住宅地域である。需要者は、東京都心や横浜中心部へ通勤するサラリ
ーマン層が中心である。一次取得者のほかに、買換層も見られる。東横線白楽駅から徒歩圏にあり比較的生活利便性は
高く、需要は安定している。低層住宅が中心の住宅地で一部で土地の細分化が見られるが需要の中心価格帯は標準的な
規模の土地で土地は４０００万円前後、新築の建物付きで５０００万円台の物件が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は大学が近接しており賃貸アパートも見られるが土地価格に見合った賃料水準を満たすことが難しい。自己利
用目的の取引が大半を占め、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。近隣地域の取引は収益性より居住環境を
重視した取引が中心である。より市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単
価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    351,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　神奈川（県） -4            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    361,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症の５類移行で景気は回復基
調にある。一方で物価の上昇や金融情勢の変
動を踏まえ、今後は不動産市況に十分に注視
する必要がある。

地域要因の変動見られない。東横線沿線にあ
り、東京や横浜中心部へのアクセスも優れ、
需要が堅調である。地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

+3.0 ％

３　試算価格算定内訳

横浜神奈川 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０４０８ -34	横浜市神奈川区		建付地	（　）	不整形	東3.4m市道、北東4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	１０６０４１３ -27	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.5m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０６０４０９ -33	横浜市神奈川区		建付地	（　）	袋地等	南西3m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	１０６０４０２ -5	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 359,752	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	367,674	100 [ 96.9]	379,437	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	383,000
b	(　 ) 368,429	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	375,429	100 [ 92.2]	407,190		411,000
c	(　 ) 288,559	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.1]	351,349	100 [ 93.1]	377,389		381,000
d	(　 ) 293,252	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	308,973	100 [ 91.3]	338,415		342,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 380,000 円／㎡]

横浜神奈川 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,063,600	690,387	3,373,213	1,996,520	1,376,693	（　0.9735） 1,340,211	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	31,909,786 円　　　　（　 273,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜神奈川 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	117 ㎡	8.5 m x 13.6 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身及び小規模家族向け１ＤＫ（専有面積３５㎡）を４戸想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	2,377	166,390	2.0	332,780
							1.0	166,390
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	2,450	171,500	2.0	343,000
							1.0	171,500
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		337,890		675,780
								337,890

⑨年額支払賃料	337,890 円　×　12ヶ月　＝　 4,054,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,054,680 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 162,187 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,892,493 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	675,780 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,487 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 337,890 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 164,620 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,063,600 円　　　　（　 34,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０４１０Ｔ　　　　　-3	2,116 ( 2,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.7]	100 [100.0]	2,403	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,558 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０６０４０８Ｔ　　　　-11	2,111 ( 2,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.3]	100 [100.0]	2,605
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜神奈川 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,000 円	28,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	162,187 円	4,054,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 241,400 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 690,387 円　（　　　　　　 5,901 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,996,520 円（　　　　　 17,064 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,063,600 円
②総費用	690,387 円
③純収益　①－②	3,373,213 円
④建物等に帰属する純収益	1,996,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,376,693 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,340,211 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,455 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,909,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 273,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜神奈川 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市神奈川区六角橋三丁目５８７番６	0205000102790-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考